Rogito con errore di definizione quote proprietà: quali rettifiche?.

[Bastimento]

Anche se rasenta il paradosso, il caso è assolutamente reale.

A distanza di circa 18 anni ci siamo accorti di un errore su un atto di divisione di beni ereditati, nella attribuzione della quota di un locale condominiale, facente parte di uno dei due lotti costituenti la eredità. Le denunce di successione risultano corrette.
L'immobile classificato C2, cui doveva essere attribuito 1/10 di comproprietà, è stato erroneamente assegnato per intero.
Faceva parte di questo lotto, all'interno di un condominio, anche 1/10 di un garage C6 comune, oltre ad un alloggio A2 di proprietà esclusiva dotato di una piccola cantina.
Riteniamo che il notaio abbia equivocato, ed abbia ritenuto il C2 in questione attribuito alla cantina di pertinenza dell'alloggio, che invece da un attento esame della planimetria depositata a catasto, io considererei inglobata nella consistenza dello stesso appartamento.

Questo insieme è stato nel 1998 venduto a terzi: il notaio rogante ha riportato pari pari il testo di provenienza degli immobili (cioè l'atto di divisione), perpetrando quindi l'errore.

Il primo notaio non ha verificato le quote per altro correttamente riportate negli atti antecedenti.
Il secondo non ha approfondito le verifiche per la corretta individuazione degli immobili attraverso le planimetrie catastali.

Il catasto ha aggiunto del suo, finendo per attribuire quote a casaccio e mescolando la sequenza temporale dei passaggi.

Domande:

1 - E' sufficiente una rettifica catastale per riportare le corrette percentuali ed i legittimi proprietari?
2 - E' necessario un atto notarile di rettifica dell'atto di divisione e del successivo atto di compravendita, al fine della continuità dei passaggi?
3 - Gli eventuali costi notarili sono imputabili al notaio che ha originato l'errore?
4 - Pur in presenza degli ulteriori errori introdotti dal catasto sui succitati immobili, la richiesta di rettifica catastale per quanto imputabile all'errore notarile, può essere fatta senza oneri, come semplice rettifica d'ufficio, o viene gravata da oneri catastali?

 

[topcasa]

Anche se rasenta il paradosso, il caso è assolutamente reale.

A distanza di circa 18 anni ci siamo accorti di un errore su un atto di divisione di beni ereditati, nella attribuzione della quota di un locale condominiale, facente parte di uno dei due lotti costituenti la eredità. Le denunce di successione risultano corrette.
L'immobile classificato C2, cui doveva essere attribuito 1/10 di comproprietà, è stato erroneamente assegnato per intero.
Faceva parte di questo lotto, all'interno di un condominio, anche 1/10 di un garage C6 comune, oltre ad un alloggio A2 di proprietà esclusiva dotato di una piccola cantina.
Riteniamo che il notaio abbia equivocato, ed abbia ritenuto il C2 in questione attribuito alla cantina di pertinenza dell'alloggio, che invece da un attento esame della planimetria depositata a catasto, io considererei inglobata nella consistenza dello stesso appartamento.

Questo insieme è stato nel 1998 venduto a terzi: il notaio rogante ha riportato pari pari il testo di provenienza degli immobili (cioè l'atto di divisione), perpetrando quindi l'errore.

Il primo notaio non ha verificato le quote per altro correttamente riportate negli atti antecedenti.
Il secondo non ha approfondito le verifiche per la corretta individuazione degli immobili attraverso le planimetrie catastali.

Il catasto ha aggiunto del suo, finendo per attribuire quote a casaccio e mescolando la sequenza temporale dei passaggi.

Domande:

1 - E' sufficiente una rettifica catastale per riportare le corrette percentuali ed i legittimi proprietari?
2 - E' necessario un atto notarile di rettifica dell'atto di divisione e del successivo atto di compravendita, al fine della continuità dei passaggi?
3 - Gli eventuali costi notarili sono imputabili al notaio che ha originato l'errore?
4 - Pur in presenza degli ulteriori errori introdotti dal catasto sui succitati immobili, la richiesta di rettifica catastale per quanto imputabile all'errore notarile, può essere fatta senza oneri, come semplice rettifica d'ufficio, o viene gravata da oneri catastali?

Bisogna sentire l'altra campana

 

[Bastimento]

Bisogna sentire l'altra campana

Non ho capito la risposta. Forse non ti riferivi a questa discussione (ti è già capitato.., mi pare..) .
In ogni caso qui non c'è problema di campana: l'errore c'è stato ed è palese. Chiedo soprattutto come possa o debba essere corretto.

Se ti riferivi ai costi, so che è dura tirare in ballo i notai, e potrebbe essere anche secondario: vi chiedevo comunque se in casi del genere il notaio si attivi per onor di firma. (pare comunque che interpellato abbia risposto che non occorre fare niente, o che non fa niente: non so esattamente)

 

[m.barelli]

In attesa di altre risposte, intanto ti scrivo non per esperienza diretta su questo specifico aspetto, ma solo per riassumere come al tuo posto mi orienterei sul seguente schema su due livelli. Poi vedi meglio tu come esso possa essere adattato alla situazione che tu meglio conosci.

1.Eventualmente facendoti assistere da un Tecnico e da un Legale di tua fiducia, verificherei se potesse essere possibile preliminarmente impostare una scrittura privata, eventualmente autenticata, fra tutte le persone coinvolte nella desiderata ridistribuzione dei diritti di proprietà, la quale, pur traendo origine da un errore, potrebbe essere considerata allo stesso modo di un qualunque altro compromesso preordinato ad un atto di permuta, nel quale potrebbero essere previste anche delle compensazioni economiche.
Cioè una volta chiaramente definite le volontà e le eventuali connesse e concordate compensazioni tra le parti, il Notaio non può rifiutarsi di ratificarle formalmente, anche perché in esse non dovrebbe essere contenuto nulla di illecito.
Ciò, se del caso, dovrebbe servire anche per rendere più forte e chiara la tua posizione e per togliere qualunque scusa di indefinizione o confusione o contestazione che potrebbe sollevarti il Notaio od anche tue controparti.
Fatto questo compromesso, mi farei fare un preventivo dal Notaio che ha fatto l’errore iniziale, se esercita ancora, diversamente occorrerà rivolgersi ad un altro di tua fiducia.
Se non si trova od è impossibile questo accordo preliminare fra le parti, passerei comunque al punto successivo con qualche differenza che potrai meglio individuare direttamente tu.

2.Sulle responsabilità anche economiche sulle diverse voci del preventivo, se lo hai ottenuto, tratterei, se del caso, nell’ordine seguente in difetto di una tua soddisfazione:

- prima con il Notaio stesso
-poi con il Consiglio notarile della tua zona di cui allego il link http://www.consiglionotarilemilano.it/ .
Una volta mi è capitato di andare in un Consiglio notarile di una zona diversa da quella tua, per un difetto nell’operato di un Notaio differente da quello che qui ricorre. Ho trovato interlocutori che, anche se ovviamente schierati dalla parte dei Notai, comunque mi sono sembrati competenti e cortesi anche per un eventuale arbitraggio.
-nel caso potesse essere utile c’è anche il Consiglio nazionale del Notariato che sta a Roma in Via Flaminia 160 tel. 362091, di cui ti allego il link http://www.notariato.it/it/ . Con il link, se ti dovesse servire, trovi l’elenco di tutti i consigli notarili d’Italia ed anche la possibilità, mi sembra, di una Commissione di conciliazione interna
- infine potrebbe esserci anche la Commissione di conciliazione esterna di cui alla recente normativa.

Un saluto

 

[Bastimento]

Ti ringrazio per il consiglio (ed approfitto per ringraziarti per i mi piace che spesso mi attribuisci.)

Circa il punto 1 mi chiedo se non ci sia un modo più diretto per ripristinare la corretta sequenza, soprattutto nei confronti della conservatoria: una sorta di errata corrige supportata dai documenti. (Si rettifica che la proprietà di tizio, essendo proveniente dalle successione di Caio che disponeva di 1/10, non è di 1/1 bensì di 1/10) Dopodiché al catasto non dovrebbero esserci difficoltà a rettificare.
Non c'è di mezzo un valore sostanziale ( a parte le conseguenze sui versamenti ICI-IMU dove probabilmente complessivamente si sarà versato di più): tra l'altro si è scoperto che questo benedetto C2, invece della cantina di proprietà esclusiva, è un locale tecnico dove sono alloggiati i vari contatori : cosa che oggi mi sembra non sarebbe stata accatastata individualmente, bensì sarebbe rientrata tra i beni comuni .

 

[Bastimento]

Carissimi @Pennylove e @SALVES, scusate se vi interpello: cosa ritenete necessario fare per correggere l'errore?
Serve uno o enne nuovi atti notarili di errata-corrige, o basta una rettifica catastale? Si può fare una correzione direttamente alla conservatoria?
Grazie.

 

[SALVES]

Ciao Bastimento, da come ho capito, occorre che venga redatto il rogito di rettifica per le corrette assegnazioni delle quote in vendita visto che gli atti precedenti e la successione indicano quelle corrette, automaticamente il notaio farà la relativa voltura al catasto.

Per il notaio è dura accollargli l'errore.

 

[topcasa]

Non ho capito la risposta. Forse non ti riferivi a questa discussione (ti è già capitato.., mi pare..) .
In ogni caso qui non c'è problema di campana: l'errore c'è stato ed è palese. Chiedo soprattutto come possa o debba essere corretto.

Se ti riferivi ai costi, so che è dura tirare in ballo i notai, e potrebbe essere anche secondario: vi chiedevo comunque se in casi del genere il notaio si attivi per onor di firma. (pare comunque che interpellato abbia risposto che non occorre fare niente, o che non fa niente: non so esattamente)

Esiste una polizza ora, ma non so se retroattiva, per l'altra campana mi riferivo al Notaio, non essere pungente ed ostile, io non lo sono, grazie.

 

[Bastimento]

Scusami se ho dato quell'impressione. Non ne avevo la minima intenzione: però non è la prima volta che ti senti toccato. (e mi è capitato con altri siciliani, escluso credo solo salves, che forse non l'ha dato ad intendere). Dovremmo consultarci con un esperto di comunicazione: sono sempre più convinto che sia dovuto a transcodifiche inconsce del linguaggio, che evidentemente seguono codici diversi tra piemontesi e siciliani. Sai che la cosa mi incuriosisce parecchio?


Chiuso spero questo incidente, la cosa che più mi interessa è che tipo di soluzione tecnica occorre date: l'aspetto economico si può sempre negoziare.

Serve cioè un atto notarile di rettifica? O esiste una sorta di errata-corrige d'ufficio?

Buona domenica.

 

[topcasa]

Scusami se ho dato quell'impressione. Non ne avevo la minima intenzione: però non è la prima volta che ti senti toccato. (e mi è capitato con altri siciliani, escluso credo solo salves, che forse non l'ha dato ad intendere). Dovremmo consultarci con un esperto di comunicazione: sono sempre più convinto che sia dovuto a transcodifiche inconsce del linguaggio, che evidentemente seguono codici diversi tra piemontesi e siciliani. Sai che la cosa mi incuriosisce parecchio?


Chiuso spero questo incidente, la cosa che più mi interessa è che tipo di soluzione tecnica occorre date: l'aspetto economico si può sempre negoziare.

Serve cioè un atto notarile di rettifica? O esiste una sorta di errata-corrige d'ufficio?

Buona domenica.

A parte la soluzione tecnica, che di certo è di competenza notarile, mi vorrei soffermare sul lato economico, il Notaio qui minimizza, ma quel minimizzare ha un costo salato, in quanto s'inizia con una causa, mi chiedo se basta una richiesta di rivalsa sulla polizza notarile, e se questa copre retroattivamente o meno, in caso negativo tocca pagare al Notaio, ma questi sicuramente farà il possibile per evitarlo.