Rogito notarile che forse salterà

[italia80]

Buonasera a tutti, vi scrivo in quanto ho bisogno di un parere.
Qualche mese fa mi sono deciso a comprare un appartamento tramite agenzia da due proprietari, i quali prima ci hanno fatto attendere parecchi mesi per i loro ripensamenti sul vendere o meno e in un secondo momento si sono rifatti vivi richiedendoci un prezzo maggiore, dando come motivazione un conteggio sbagliato della banca sugli interessi del mutuo (quindi la banca chiedeva loro più soldi).
A questo punto, l’appartamento ci piaceva veramente molto e abbiamo accettato. Abbiamo proseguito quindi con la proposta d’acquisto e poi con il preliminare, firmiamo il tutto e lo registriamo. Successivamente fissiamo la data del rogito, anche per questa ci hanno fatto diventare matti, ma insomma risolviamo e sembra tutto a posto. Dopo poco tempo la proprietaria chiama nuovamente l'agenzia dicendo che la banca ha sbagliato nuovamente i conti, che il debito è superiore di qualche migliaio di euro (circa 5 mila) al valore pattuito per la casa e che se non riusciranno a risolvere la questione il rogito non si potrà fare. Il nostro pensiero è che sia tutta una montatura per far slittare i tempi, visto che è stato così per tutta la trattativa…
A questo punto se l'ipoteca è veramente maggiore del prezzo dell'immobile, si può fare il rogito?
Come posso procedere nei confronti dei venditori? Posso richiedere l'esecuzione forzata del rogito anche se la casa è ipotecata dalla banca? Quali sono le tempistiche?
Devo contattare subito un legale oppure attendo che il rogito non venga fatto a causa del proprietario?
Grazie mille delle eventuali risposte.

 

[Miciogatto]

A questo punto se l'ipoteca è veramente maggiore del prezzo dell'immobile, si può fare il rogito?

Se la proposta e' stata accettata e non contiene clausole particolari, il problema e' dei venditori e non vostro. Loro si sono impegnati per un certo prezzo e adesso devono rispettare il contratto. Salvo nuovi accordi scritti che vogliate accettare anche voi.

Come posso procedere nei confronti dei venditori? Posso richiedere l'esecuzione forzata del rogito anche se la casa è ipotecata dalla banca? Quali sono le tempistiche?

Il vostro diritto e' quello di rispettare la proposta che probabilmente e' anche preliminare di vendita.

Devo contattare subito un legale oppure attendo che il rogito non venga fatto a causa del proprietario?

Devi prima vedere se i venditori si rendono inadempienti e non puoi saperlo se non alla data fissata per il rogito. Dopo ci sono delle mosse da fare.



Ecco fino ad adesso ti ho illustrato la questione da un puro punto di vista tecnico, giusto per farti capire quale e' la situazione dal punto di vista delle leggi.

Adesso pero' la cosa migliore da fare non e' impuntarsi con il diritto e rovinare i rapporti ma fare affidamento sul vostro agente immobiliare che ha il compito appunto di mediare.

Sapendo quali sono i vostri diritti (quanto scritto sopra) parlatene con con calma e chiedete di trovare una soluzione.

 

[Umberto Granducato]

Per vederci chiaro fai fare (dovrebbe averla gia fatta se avete fatto un compromesso da un notaio) uhna visura ipotecaria per verificare lo stato dell'immobile.

Come posso procedere nei confronti dei venditori?

Quindici giorni prima della data fissata per il rogito (se la data è già passata lo fai gia da lunedì) mandi una raccomandata AR dove convochi i venditori al rogito con una scritta del genere:

In relazione al contratto preliminare di compravendita redatto in data ____________ presso lo studio notarile dott. ______________, la S.V.,come parte Venditrice, è convocata per partecipare all’Atto Notarile di Compravendita relativo all’immobile sito in ___________________________, che si terrà presso lo Studio Notarile dott. ____________ il giorno _______________ alle ore ______ in _____________ n° __ a ___, presso cui si perfezionerà la vendita e il passaggio di proprietà dell'immobile sopra descritto.

Cordiali saluti

 

[italia80]

Un'altra informazione: il notaio può sapere l'entità della somma che grava come ipoteca sulla casa? Può contattare la banca dei proprietari per capire se veramente esiste il problema o meno? E l'agenzia immobiliare può conoscere l'entità dell'ipoteca?
Perchè noi siamo sicuri del fatto che ci sia un'ipoteca data dal mutuo sulla casa... ma abbiamo il sospetto che questa storia dei conteggi sbagliati da parte della banca e dell'ipoteca maggiore del prezzo pattuito sia solo un'invenzione dei venditori per far slittare i tempi e occupare l'abitazione il piú possibile, visto che è stato così per tutta la trattativa...
Grazie a chiunque risponderà!

 

[Miciogatto]

Un'altra informazione: il notaio può sapere l'entità della somma che grava come ipoteca sulla casa? Può contattare la banca dei proprietari per capire se veramente esiste il problema o meno? E l'agenzia immobiliare può conoscere l'entità dell'ipoteca?

Qualunque persona, opportunamente autorizzata dal debitore, quindi dall'intestatario del mutuo, puo' chiedere queste informazioni.

Un conto poi e' l'ipoteca volontaria (che potrebbe essere un problema irrisorio se il mutuo e' stato pagato del tutto) un conto l'effettivo debito ancora in essere.

 

[Rosa1968]

Non possono aumentare il prezzo come vogliono. È stato pattuito e sottoscritto un prezzo e quello deve essere se non vogliono vendere più che restituiscano il doppio della caparra. La visura andava fatta da subito da li si evincono gli importi dell'ipoteca. Ma voi dovete far muovere il notaio quindi inviate ufficialmente una raccomandata con fissata la data del rogito e chiedete i conteggi per l'estinzione del mutuo a quella data. Questi conteggi li deve rilasciare la banca la quale dovrà prendere contatti con il notaio per organizzare il saldo del debito e la cancellazione dell'ipoteca che sicuramente avverrà con il decreto Bersani. Non accettate aumenti.

 

[Rosa1968]

Tenete presente che qualsiasi debito dove e stato dato come garanzia l'immobile si evince dalla visura. Fate un incontro con il notaio il quale con la visura alla mano vi darà le indicazioni su come procedere.

 

[Avv Luigi Polidoro]

@italia80 i venditori stanno avanzando pretese del tutto inaccettabili, sia dal punto di vista del diritto che da quello dell'etica.
Il mediatore dovrebbe saperlo, se lo avete visto disponibile ad assecondare le assurde richieste dei venditori allora siate pronti a prendere di petto anche lui.
Fermo restando che siete interessati alla casa e che il vostro interesse è quello di portare a termine l'affare, non farlo saltare, il consiglio è quello di farvi vedere fermi a difendere i vostri diritti.
Segui il consiglio di @Umberto Granducato e metti in chiaro le cose con il mediatore: si attivasse per far ragionare i venditori.

 

[italia80]

@italia80 i venditori stanno avanzando pretese del tutto inaccettabili, sia dal punto di vista del diritto che da quello dell'etica.
Il mediatore dovrebbe saperlo, se lo avete visto disponibile ad assecondare le assurde richieste dei venditori allora siate pronti a prendere di petto anche lui.
Fermo restando che siete interessati alla casa e che il vostro interesse è quello di portare a termine l'affare, non farlo saltare, il consiglio è quello di farvi vedere fermi a difendere i vostri diritti.
Segui il consiglio di @Umberto Granducato e metti in chiaro le cose con il mediatore: si attivasse per far ragionare i venditori.

Salve, intanto la ringrazio per la risposta. Purtroppo essendo la cifra della caparra bassa, pari a 5 mila euro, andare per vie legali ci costerebbe di più dell'acconto, visto che le spese legali non le potremo addebitare ai proprietari che hanno una situazione economica molto brutta e sono nullatenenti, avendo attualmente la casa ipotecata dalla banca per un valore superiore a quello del prezzo di vendita pattuito. Il consiglio che ci è stato dato da un geometra e da un altro agente immobiliare è quello di andare a recuperare almeno i 5 mila euro di caparra, altrimenti ne dovremo sborsare molti di più andando per vie legali. Lei cosa ne pensa? In Italia, essendo gli attuali proprietari nullatenenti, abbiamo perso in partenza la somma?

 

[angy2015]

come mai i venditori sono nullatenenti? hannp perso le fonti di reddito che avevano alla stipula del mutuo? visto che le cifre sborsate non sono alte penso che si possano recuperare in caso non provvedano a rogitare.
Devi solo invitarli alla stipula, come ti hanno già detto sopra, il notaio verificherà che il debito venga saldato e altrimenti potrai rivalerti dei danni.
Potrai eventualmente decidere se fare ugualmente il rogito integrando quanto manca per estinguere il mutuo ma io lo farei solo se mi firmano delle cambiali con garanzia di persona solvibile per rimborso della differenza.