e' troppo pericoloso far entrare prima del rogito un acquirente. non sai cosa puo' succedere in due anni o addirittura in 36 mesi .................... io non lo consiglierei assolutamente di farlo, anzi lo sconsiglio sempre.
Mi fa piacere essere rientrati nel merito della discussione.
Stiamo parlando però di due cose diverse. Voi parlate di un rogito posticipato di due o tre anni, che poi è la cosa proposta/richiesta anche da magister all'inizio.
Su questo io concordo pienamente con voi. Non esiste aspettare così tanto tempo.
Io indicavo la possibilità di un'altra strada, ossia il contratto d'affitto con opzione di riscatto. I promissari acquirenti entrano in caso come inquilini, come conduttori, e come tali si assumono tutte le responsabilità del caso. Oltre ad un normale contratto d'affitto, c'è l'opzione di riscattare l'immobile. A fronte di questo impegno, c'è una caparra/penale (come la volete chiamare) iniziale (si versa subito) che viene persa nel caso in cui non si perfeziona il rogito, secondo i termini.
Allora, ora dò il mio giudizio su questa formula. E' uno strumento che io personalmente non ho mai usato, non mi piace molto, ma ritengo non sia il demonio. Anzi. Per chi ha sempre affittato l'immobile, e all'alternativa di svenderlo, preferisce darlo in affitto, questo è uno strumento validissimo. Se sei tutelato dal contratto d'affitto, sei tutelato alla stessa stregua anche da questo (perché in più ha solo un'opzione, che i conduttori pagano subito all'inizio). Poi si potrebbe aprire una discussione lunga quanto si vuole se i contratti d'affitto tutelano o meno i locatari. La mia società (e soprattutto il mio modo di concepire il business immobiliare) non si basa sugli affitti, ma sulle compravendite. Ecco perché per me è uno strumento poco redditizio e poco interessante.
Ripeto ancora una volta: molti costruttori lo hanno usato e lo stanno usando. Solitamente i costruttori non sono l'esempio dei più fessi, quindi vuol dire che in una fase come questa, gente che è interessata solo a rivendere il proprio prodotto, non ha trovato di meglio che proporre degli affitti con riscatto. La fiche iniziale, ossia la caparra, deve essere opportunamente calibrata in virtù dell'eventuale non riscatto. Il venditore incassa anche tutte le pigioni, che fanno cumulo con la caparra.
Quindi, tanto per fare un esempio numerico:
immobile vale 100
caparra 15 + 0,5 al mese per 2 anni
Alla fine dei due anni, i conduttori hanno versato: 15 + 0,5x24=12 totale 27
Se comprano devono ancora versare 73, altrimenti il venditore avrà incassato 27 e dovrà trovare nuovi inquilini/venditori
Il vantaggio per il venditore è lampante in caso di periodo di crescita: se l'immobile si è rivalutato, potrà venderlo ad un prezzo maggiore, avendo intanto già incassato 27. Se il valore si deprezza, dipenderà di quanto.
A situazione invertita si deve valutare la posizione degli acquirenti/inquilini.
Insomma, chi è un po' pratico di stock option, può fare un parallelo anche con gli strumenti finanziari.
