Rogito saltando il compromesso

[Lorenzo Basile]

Salve a tutti, la prossima settimana devo fare la proposta d’acquisto per un piccolo bilocale. Il problema è che questo immobile appartiene per il 50% ad un minore, cosa questa che porterà ad un certo rallentamento delle operazioni. Il tipo dell’agenzia mi ha consigliato, per accorciare un po’ i tempi, di passare subito al rogito saltando il compromesso! Si corrono dei rischi in questi casi? Si risparmia qualcosa in tasse?

 

[ROSFRUM]

Una proposta di vendita ben fatta può già bastare....poi ci vuole un buon notaio

 

[Lorenzo Basile]

quidi consigli di saltare il compromesso? io in realtà non ho ancora capito a cosa serva questo compromesso, ci sono maggiori oneri se viene fatto? se si va subito al rogito non c'è pure il vantaggio di essere seguiti dall'agenzia fino alla fine?

 

[ROSFRUM]

Le proposte a volte fanno già da compromesso. Il compromesso è un passaggio intermedio (prendi una caparra più sostanziosa dell'importo allegato alla proposta), ci sono oneri se lo registri (diventa opponibile ) e/o se te lo fai preparare da un professionista ad hoc. Le agenzie vogliono essere pagate al compromesso ma normalmente lo stesso seguono fino al rogito.

 

[Lorenzo Basile]

ok grazie, mi sembra di capire insomma che quello del compromesso non è un passaggio indispensabile. Una volta lo chiesi ad un rappresentate a cosa servisse il compromesso e lui mi rispose che è una tutela per l'acquirente..io non capii in che termini mi tutelava, visto che l'esborso economico è importante ed è un contratto a tutti gli effetti!

 

[ROSFRUM]

ok grazie, mi sembra di capire insomma che quello del compromesso non è un passaggio indispensabile. Una volta lo chiesi ad un rappresentate a cosa servisse il compromesso e lui mi rispose che è una tutela per l'acquirente..io non capii in che termini mi tutelava, visto che l'esborso economico è importante ed è un contratto a tutti gli effetti!

Non è indispensabile ma può servire perché in pratica è uno scritto che cita tutte le condizioni dell'atto; se dopo la proposta le due parti voglio o concordare qualche aspetto in particolare ha molta importanza. Ciò non toglie che comunque fidandosi tutto possa essere specificato sull'atto e allora il compromesso può essere saltato.

 

[Rosa1968]

Il mio consiglio è di capire se chi si sta muovendo per la vendita ha gia l'autorizzazione del tribunale dei minori per far alienare l'immobile. Di solito si chiede l'autorizzazione al giudice tutelare presentando ricorso motivato per il rilascio dell'autorizzazione. Detto questo nel caso avessero fatto ricorso e non hanno ancora l'autorizzazione io farei una proposta con la sospensiva ad una certa data entro la quale si dovrà avere questa autorizzazione e stabilirei un termine per il rogito notarile. Non pensiamo che il preliminare ha costi aggiuntivi e la proposta no. Perché anche la proposta deve essere registrata a termine fisso con la sospensiva.
Il preliminare o la scrittura integrativa serve a meglio disciplinare alcuni aspetti che in proposta vengono accennati e non approfonditi.

e lui mi rispose che è una tutela per l'acquirente..

É una tutela delle parti non solo dell'acquirente.

Le agenzie vogliono essere pagate al compromesso

Aggiungerei a maggior precisazione che LE AGENZIE maturano la provvigione nel momento in cui si instaura il vincolo contrattuale. Alla comunicazione dell'accettazione della proposta ( se con sospensiva all'avveramento della condizione).

Ciò non toglie che comunque fidandosi tutto possa essere specificato sull'atto e allora il compromesso può essere saltato.

Qui non si tratta di avere fiducia ma di prendere accordi per la liquidazione della stessa. Non è il pagamento della provvigione a stabilire la sottoscrizione o meno del preliminare.

 

[Lorenzo Basile]

grazie intanto per le esaurienti risposte. Quindi se ho ben capito l'agenzia dovrei pagarla subito!!! cosi immagino poi sparisce, ma se faccio il compromesso non si può pagarla al compromesso?

Per quanto riguarda l'autorizzazione del giudice questa ancora non c'è (secondo il tipo dell'agenzia il giudice la darà sicuramente ma ci vorranno 2-3 mesi). L'appartamento tra l'altro ha la planimetria non corrispondente in quanto il vecchio proprietario spostò la cucina (sempre il rappresentante mi ha detto che la planimetria aggiornata sarà presente al rogito!).

Io per tutelarmi un minimo volevo chiedere all'agenzia se poteva inserire nel modulo di offerta le seguenti clausole:

La presente offerta è vincolata al parere favorevole del Tribunale competente in merito alla messa in vendita dell’appartamento in oggetto e alla regolarità di tutte le verifiche riguardanti la proprietà del bene, nonché ai suoi aspetti edilizi, urbanistici e catastali.

La presente offerta è da considerarsi nulla, anche se accettata dalla parte venditrice, e la relativa caparra va restituita nel qual caso non si arrivi al compromesso entro il 30 agosto 2015.

La presente offerta si rinnova tacitamente alla scadenza del 30 agosto 2015, salvo disdetta da parte del proponente tramite raccomandata A/R e può essere modificata, anche solo parzialmente, nel qual caso intervengano maggiori oneri di spesa o mancanze di qualità e consistenza.

 

[Rosa1968]

L'ultima parte non è corretta.
La sospensiva deve avere una scadenza entro la quale o si avvera o decade. Nel caso alla scadenza vi incontrate e decidete di prorogare. Prima di quel termine tu non può disdire. La proposta é irrevocabile e le condizioni non possono cambiare unilateralmente.

La presente offerta è da considerarsi nulla, anche se accettata dalla parte venditrice, e la relativa caparra va restituita nel qual caso non si arrivi al compromesso entro il 30 agosto 2015.

Anche questo non è corretto. Loro al preliminare ci andrebbero anche ma sei tu che devi far controllare la conformità urbanistica e catastale.

Che sia chiaro tu corrisponderai la provvigione all'avveramento della sospensiva.

 

[Lorenzo Basile]

Scusa ma non ci sto capendo più nulla. E come si controlla la conformità urbanistica e catastale? Io per ora so solo che la planimetria non coincide perché il proprietario spostò l’angolo cottura. Queste verifiche le posso fare io o va richiesta la consulenza di un professionista? va fatto prima o dopo della proposta?