Saldo e stralcio pre-asta per salvare casa dei genitori

[AlexBryan88]

Ciao a tutti, vi spiego in breve la mia attuale situazione.
I miei genitori hanno casa con quote 50% ciascuno. Il mutuo non è stato piu pagato per fallimento attività familiare e restano circa 120.000 euro da dare alla banca.
Nel frattempo siamo arrivati alla prima asta, che si terrà a metà dicembre. (prezzo base 125.000 e offerta minima 93.000).
Oggi con l'avvocato abbiamo provato ad inviare una richiesta di saldo e stralcio alla banca di 60.000 euro.
L'avvocato mi ha detto che se accettano, devo versare la quota e nel momento in cui ritirano gli atti, i miei devono "vendermi" casa il prima possibile, dato che qualche altro creditore potrebbe intromettersi e bloccare la casa. Effettivamente mio padre ha altri creditori ma per adesso nessuno è "sulla casa" (scusate ma non conosco i termini).
L'avvocato mi ha detto che non è un operazione esente da rischi, cioè che nel frattempo viene tolto il pignoramento, un altro creditore potrebbe "bloccare" la cessione della casa dai miei genitori a me, prima che questa venga fatta dal notaio.
Possibile che non ci sia un metodo sicuro che mi faccia risolvere al meglio questa situazione? Purtroppo questa è la cifra massima che ho a disposizione, inoltre è una casa che non vale piu di 100.000 e che sicuramente non comprerei a 93.000.
Non conosco i reali debiti dei miei oltre il mutuo, ma sicuramente non ne vale la pena sanare le loro posizione solo per salvare la casa.
Qualsiasi consiglio è veramente molto gradito, grazie

 

[AlexBryan88]

PS: Mi sono sentito con un altro avvocato stamattina che mi ha detto che altri creditori potrebbero chiedere la revocatoria dell'atto di compravendita e quindi i miei tornerebbero di nuovo possessori della casa, la quale verrebbe poi di nuovo pignorata.
Io effettivamente non ho la certezza che mio padre abbia saldato con altri creditori. Non ho piu rapporto con lui, che si è solo reso disponibile a cedermi la suo quota della casa in cambio del saldo e stralcio del mutuo.

Secondo voi quante probabilità ci sono se agenzia delle entrate o altri creditori hanno ancora conti aperti, di intraprendere azione revocatoria o inserirsi nei pignoramento durante la fase rimozione pignoramento e compravendita?
Da un lato rischierei pure, ma vorrei capire se ne vale la pena e quante probabilità ho

 

[AlexBryan88]

Mi chiedo se esiste il presupposto di poter fare un azione revocatoria, se la vendita della casa a me è stata fatta proprio per saldare uno dei creditori di mio padre (cioè la banca in formula saldo e stralcio)

 

[francesca63]

Mi chiedo se esiste il presupposto di poter fare un azione revocatoria,

Si, se ci fossero altri creditori, oltre la banca .
E non è nemmeno detto che la banca sia d’accordo sulla cifra che hai in mente tu.
Non mi è chiaro perché dovresti prestarti ad un’operazione rischiosa: per aiutare i tuoi, o per andare a viverci tu, in quella casa ?

 

[Lunaesole]

Mi chiedo se esiste il presupposto di poter fare un azione revocatoria, se la vendita della casa a me è stata fatta proprio per saldare uno dei creditori di mio padre (cioè la banca in formula saldo e stralcio)

Ammesso che la banca accetti il saldo e stralcio, ammesso che qualche altro creditore non si insinui nella procedura esecutiva prima che questa venga estinta dal giudice, il grande rischio è proprio la revocatoria come ti ha già prospettato il tuo avvocato. Essendo tu figlio del debitore è molto facile per un creditore dimostrare che conosci i debiti della tua famiglia. Se a ciò consideri che pagheresti la casa più di un 25 % in meno del valore di mercato questo è un ulteriore elemento negativo per te, che rende molto probabile la revocatoria da parte dei creditori insoddisfatti.

 

[brina82]

Ciao a tutti, vi spiego in breve la mia attuale situazione.
I miei genitori hanno casa con quote 50% ciascuno. Il mutuo non è stato piu pagato per fallimento attività familiare e restano circa 120.000 euro da dare alla banca.
Nel frattempo siamo arrivati alla prima asta, che si terrà a metà dicembre. (prezzo base 125.000 e offerta minima 93.000).
Oggi con l'avvocato abbiamo provato ad inviare una richiesta di saldo e stralcio alla banca di 60.000 euro.
L'avvocato mi ha detto che se accettano, devo versare la quota e nel momento in cui ritirano gli atti, i miei devono "vendermi" casa il prima possibile, dato che qualche altro creditore potrebbe intromettersi e bloccare la casa. Effettivamente mio padre ha altri creditori ma per adesso nessuno è "sulla casa" (scusate ma non conosco i termini).
L'avvocato mi ha detto che non è un operazione esente da rischi, cioè che nel frattempo viene tolto il pignoramento, un altro creditore potrebbe "bloccare" la cessione della casa dai miei genitori a me, prima che questa venga fatta dal notaio.
Possibile che non ci sia un metodo sicuro che mi faccia risolvere al meglio questa situazione? Purtroppo questa è la cifra massima che ho a disposizione, inoltre è una casa che non vale piu di 100.000 e che sicuramente non comprerei a 93.000.
Non conosco i reali debiti dei miei oltre il mutuo, ma sicuramente non ne vale la pena sanare le loro posizione solo per salvare la casa.
Qualsiasi consiglio è veramente molto gradito, grazie

Bravo.

Se riesci a salvare i tuoi in questo modo, ti fa onore.

Difficile che la banca possa accettare 60k a fronte di un'offerta minima pari a 93k (solitamente vogliono almeno l'ammontare corrispondente all'offerta minima), ma puoi sempre provare.

Considera 10k in più tra Notaio, Tasse e Avvocato, almeno.

In "contestuale" il giorno stesso che consegni gli assegni circolari ai creditori, il giudice estingue la procedura e fai l'atto Notarile immediatamente. Questo è il metodo che ti mette al riparo da altri creditori introdotti nella procedura.

Poi dovresti studiare la situazione ipotecaria: sicuro che non vi sono ipoteche iscritte, di creditori non intervenuti nella procedura? (ad esempio, Equitalia).

Se la banca vuole fare col telematico diventa per te più rischioso, perchè dovresti bonificare le somme qualche giorno prima dell'estinzione della procedura, e se in quel frangente si inserisce qualcuno nella procedura, blocca tutto e perderai i soldi.

Certo che se l'offerta minima fosse 60k e tu offrissi 60k (e la banca accettasse), un'azione di revocatoria sarebbe più difficile da fare...

Ma facciamo un altro ragionamento, sempre con riferimento alla revocatoria.

Attualmente sta a 93k, a quanto ammonta il debito con la banca? Se oltre i 93k starei tranquillo, perchè per un altro creditore dimostrare che avrebbe preso soldi dall'asta, sarebbe molto difficile...

Che Equitalia possa fare un'azione di revocatoria poi, ci credo poco.

Il mio "maestro" @miciogatto potrà confermare o smentire (continuo ad imparare da lui).

PS se ti vuoi "blindare" anche nei confronti di nuove iscrizioni ipotecarie che potrebbero sorgere tra quando paghi e quando il Notaio trascrive l'atto, pure questo si può fare ma costa, perchè dovrai far trascrivere prima una sorta di preliminare, prima della contestuale: parlane col Notaio.

 

[AlexBryan88]

Innanzitutto grazie per le risposte. Se può essere d'aiuto, in un altro forum ho trovato un caso molto simile al mio al quale veniva risposto che l'azione revocatoria non è possibile farla, proprio per il motivo che ha citato @brina82
Cioè gli eventuali altri creditori intervenuti in revocatoria nei successivi 5 anni, non possono dimostrare che i miei hanno venduto casa a me per sfuggire ai creditori perchè la casa è gia destinata ad essere venduta all'asta, e quindi non sottraggono nulla di attaccabile agli altri creditori. A maggior ragione, il fatto che anche con la vendita all'asta, non verrebbe ripagato per intero neanche il creditore pignorante (dato che il debito supera i 130k) e che tutt'oggi non si sono inseriti negli atti di pignoramento.
@brina82 a me non preoccupa tanto l'eliminazione dell'ipoteca all'atto della compravendita, ma mi pare di aver letto che il pignoramento resta per 21 o 30 giorni a seguito della richiesta di cancellazione, e che in questo periodo un altro creditore potrebbe inserirsi e far valere il pignoramento.
Le mie perplessità ora sono 2:

- Nel caso prima citato riguardo l'azione revocatoria, detta così sembra infattibile, ma questo anche nel caso io sia il figlio?
- Un eventuale creditore non ancora intervenuto, può realmente bloccare la rimozione di ipoteca e pignoramento o deve comunque essere intervenuto negli atti prima della compravendita per far valere le sue ragioni?

 

[brina82]

Innanzitutto grazie per le risposte. Se può essere d'aiuto, in un altro forum ho trovato un caso molto simile al mio al quale veniva risposto che l'azione revocatoria non è possibile farla, proprio per il motivo che ha citato @brina82
Cioè gli eventuali altri creditori intervenuti in revocatoria nei successivi 5 anni, non possono dimostrare che i miei hanno venduto casa a me per sfuggire ai creditori perchè la casa è gia destinata ad essere venduta all'asta, e quindi non sottraggono nulla di attaccabile agli altri creditori. A maggior ragione, il fatto che anche con la vendita all'asta, non verrebbe ripagato per intero neanche il creditore pignorante (dato che il debito supera i 130k) e che tutt'oggi non si sono inseriti negli atti di pignoramento.
@brina82 a me non preoccupa tanto l'eliminazione dell'ipoteca all'atto della compravendita, ma mi pare di aver letto che il pignoramento resta per 21 o 30 giorni a seguito della richiesta di cancellazione, e che in questo periodo un altro creditore potrebbe inserirsi e far valere il pignoramento.
Le mie perplessità ora sono 2:

- Nel caso prima citato riguardo l'azione revocatoria, detta così sembra infattibile, ma questo anche nel caso io sia il figlio?
- Un eventuale creditore non ancora intervenuto, può realmente bloccare la rimozione di ipoteca e pignoramento o deve comunque essere intervenuto negli atti prima della compravendita per far valere le sue ragioni?

Per ciò che riguarda i 20 gg ci sono pareri discordanti, comunque, se ci si vuole tutelare al 100%, esistono modalità infallibili (doppio atto, parlane col Notaio).

Un creditore per "bloccare" il pignoramento deve intervenire prima dell'estinzione della procedura, ma come ti dicevo ci sono pareri discordanti (in sostanza i 20gg è come se fossero un limbo "strano").

 

[gabrieledecarlo]

ti conviene comprare all'asta, sperando che questa vadi deserta

 

[Lunaesole]

ti conviene comprare all'asta, sperando che questa vadi deserta

Concordo. È l'unico modo per essere certi da eventuali azioni revocatoria.
Anche perché, hai aggiunto un particolare importante ovvero che la banca ha un credito superiore al valore del bene, ma c'è giurisprudenza che dice: " in linea generale l'esistenza su un bene di un ipoteca, a prescindere dalla consistenza della garanzia ipotecaria, e dunque, anche qualora essa, in relazione al valore del bene, si presenti di entità tale da eventualmente, ove venga fatta valere, potenzialmente assorbirlo, non Integra, qualora il bene venga allenato, una situazione tale da escludere la possibilità di una connotazione dell'alienazione come eventus damni legittimante un creditore dell'alenante all'esercizio dell'azione revocatoria ordinaria, atteso che la valutazione dell'idoneità dell'atto dispositivo ad integrare un eventus damni è naturalmente proiettata verso il futuro, cioè verso il momento in cui sul bene potrebbe essere fatta valere la garanzia patrimoniale, e, dunque, deve essere in termini di potenzialità." Cassazione 11892/ 2016.

La situazione globale la conosce solo il postante.