Saltare la proposta di acquisto e andare subito al compromesso

[acquirente]

premesso che ho acquistato anni fa una casa da un parente direttamente al rogito, vorrei sapere dagli esperti :
siccome sono convinto che le proposte di acquisto siano penalizzanti soprattutto in una prima fase per l'acquirente, vorrei conoscere con il vostro aiuto come andare direttamente al preliminare assistito da mio notaio di fiducia.
Vedo casa che mi piace molto, in vendita da parecchi mesi, ho la disponibilita' in contanti , quali sono le mosse che dovrei fare per andare subito al compromesso?
Grazie.

 

[Umberto Granducato]

La proposta d'acquisto è già di per sè un compromesso

 

[acquirente]

La proposta d'acquisto è già di per sè un compromesso

lo so ma volevo evitarla e passare senza fare la proposta di acquisto direttamente al preliminare redatto nello studio del mio notaio.
credo che si possa fare ma non so le trattative con il venditore come si possono avviare dall'inizio.
immagino che l'Agenti Immobiliari comunichi al proprietario il mio interesse e si prenda direttamente un appuntamento dal notaio
per la stesura del preliminare. Ovviamente senza intaccare la provvigione dell'agenzia.
e' giusto????
Grazie

 

[Umberto Granducato]

Fai fare visura ipocatastale dal notaio, fai preparare la conformità urbanistica dal venditore (o dal tuo tecnico se preferisci) e vai dal notaio per il preliminare...
Sperando che nel frattempo nessuno cambi idea.....
Naturalmente dopo aver stabilito con le parti prezzo e modalità di pagamento.

 

[acquirente]

Fai fare visura ipocatastale dal notaio, fai preparare la conformità urbanistica dal venditore (o dal tuo tecnico se preferisci) e vai dal notaio per il preliminare...
Sperando che nel frattempo nessuno cambi idea.....
Naturalmente dopo aver stabilito con le parti prezzo e modalità di pagamento.[/QUOTE]

E' una possibilita' che si puo' prendere in considerazione, le cifre in gioco sono molto piu' alte, se uno si ritira sono
problemi amari mentre con la proposta di acquisto ti vincoli all'acquisto con poche migliaia di euro di caparra e soprattutto all'inizio e' molto piu' vincolante per l'acquirente. È indiscutibile che la “proposta irrevocabile di acquisto” firmata “per accettazione” determini il sorgere di precisi vincoli contrattuali che servono solo al venditore e all'agenzia " per inchiodare" l'aspirante acquirente
Per evitare che il potenziale acquirente si trovi vincolato anzitempo, credo essenziale che il suo vincolo contrattuale si debba consolidare solo dopo aver visionato con un esperto di fiducia sia la casa , sia tutta la documentazione ad essa riferibile e solo dopo,se proprio lo desidera , fare redigere dall'esperto la c.d. “proposta irrevocabile di acquisto” indicando chiaramente TUTTE ( e non alcune) condizioni per le quali si è disposti ad obbligarsi unilateralmente prima dell'accettazione, e bilateralmente dopo .
i formulari di comune uso di “ proposta irrevocabile di acquisto” sono terreno di cultura di liti il piu' delle volte.
Diverso il preliminare redatto da un notaio di fiducia.
Se nel frattempo qualcuno cambia idea, ( venditore) pazienza di case in vendita ce ne sono tante. se invece l'idea la cambia l'acquirente, pazienza per il venditore, ha perso solo un mese di tempo e la casa rimane in vendita.
comunque grazie

 

[Oris]

Non cambia in effetti nulla, la trattaiva condotta con la proposta di acquisto è solo più agevole, perchè i paletti vengono fissati punto per punto e SCRITTI, quindi si rischiano meno malintesi nei passaggi... inotlre essendo scritta e con assegno allegato ha una concretezza forte... mentrae le parole... se vai da uno e gli dici "mi vendi casa per 50k in meno?" questi probabilmente ti dice di no perchè non ha una concretezza dietro le tue parole, se dicesse si a tuti quelli ch egli fanno proposte a voce al ribasso dopo poco avrebbe la casa spuzzanata sul mercato ma se gli porti un foglio dove ti impegni a comprargli casa a quella cifra, con assegno, a particoalri condizioni elencate è come se gli facessi vedere il contante... capita la differenza e perchè la usiamo?

L'alternativa è l'incontro, ma siccome è molto difficile spesso concretizzare in un unico passaggio, visto che si deve fare anche i controlli, molto meglio sempre scrivere un pre-accordo, prima di andare alla stesura dal notaio, che tra l'altro, almeno una scritturina preliminare contenente tutti gli elementi la pretenderebbe

Poi, vai dal notaio e fai il tutto, ma prima, CONTROLLI!

 

[acquirente]

PER ORIS
quindi se faccio una proposta di acquisto che alla accettazione del proprietario diventa preliminare subito dopo si va al rogito.
e nella proposta di acquisto, punto per punto, io acquirente, inserisco tutti i requisiti essenziali e le clausole per poterla comprare.
a questo punto quello che non capisco e' su una casa del valore di 400k quanto acconto gli devo dare?? in alcuni siti online leggo il 30% del valore di vendita. Ma in che fase della trattativa glieli devo dare questi soldi??
Naturalmente questo acconto diverra' caparra confirmatoria dopo l' accettazione scritta del venditore.
grazie.

 

[Oris]

Puoi fare anch equello ma non ha senso... io ripeto, farei una "puntuazione" in fase di incontro, dove entrambi firmiamo cosa ci saimo detti alla fine, senza impegno, solo per chiarezza, oppure mettete una cifra che accettate espressamente come diritto del recesso dall'obbligo di trattativa fino al... (e mettete un termine ragionevole per fare i controlli e il resto).

Questo serve per arrivare al compromesso sapendo quali sono gli accordi per certo (lo scritto è scritto, attenti a scrivere in modo ch enon si possa interpretare ina ltro modo. quindi o formule semplici o descrivi anche i peli). Chiaro ch ein qusta fase gli accordi e la trattativa riguarderanno le cifre, i modi, i tempi e magari qualche cosa particolare, in fase d"cognitiva", poi, cioè quando il tuo tecnico controllerà il bene ch estai per comprare, potranno venire fuori nuovi elementi da aggiungere e valutare in sede di compromesso, a quel punto il compromesso sarà una scrittura COMPLETA e non "zoppa".

UN compromesso fatto bene contiene tutti lgi elementi ch esARANNO TRASCRITTI AL ROGITO, OLTRE AGLI ELEMENTI CHE SONO VALIDI NELL'Iinterregno tra il compromesso stesso e il rogito.

Quindi inutile farla prima... non ha senso...
UN compromesso è un contratto "vero" quindi va fatto SUBITO bene... cosa succederebbe infatti se facendo un compromesso alla carlona ci fosse una brusca interruzione delle trattative ceh ne impeediscano il corretto sviluppo?

Si entrerebbe in un contenzioso con una scrittura "zoppa" cosa che eviterei.

Per l'acconto, che diverrà caparraconfirmatoria, la cifra su 400k che riterrei valida sono 40-60k, non darei di più... a mano che la trattativa non richieda altro trattamento economico...

Ma 50 k circa sono una cifra abbastanza considerevole e che copre ampiamente un eventuale recesso...

 

[acquirente]

Ho capito cosa hai detto e mi va bene ma siccome io sono una persona seria e quando decido di comperare casa non mi tiro indietro vorrei anche dare al venditore una certa tranquillita'.
tu parli quasi di una scrittura privata con termini certi per fare i controlli e una cifra per un eventuale recesso improvviso.
quello che ti chiedo, ma io acquirente in sede di proposta di acquisto posso firmare una proposta che NON diventa preliminare alla firma del venditore che si terra' invece in data xxxx dal mio notaio di fiducia con trascrizione dell'atto.
naturalmente con caparra penitenziale alla proposta di acquisto e confirmatoria al preliminare, dopo un mese al max.
Naturalmente la provvigione all'agente e' garantita in ogni caso.
tu che ne dici, si puo' fare?????

 

[Oris]

certo, lo faccio sempre io...