Scavalco, andare in causa si o no?

[Stefania_Sarg]

Buongiorno a tutti, chiedo consiglio su argomento scavalco, cerco di farla più breve possibile!
Immobile non in esclusiva; a gennaio una coppia viene a vedere l'immobile, innamorati della casa gli diamo tutte le informazioni e gli fissiamo una consulenza in banca che va decisamente bene. Non si decidono però a concretizzare un'offerta e la cosa ci suona alquanto strana, non rispondono alle chiamate ma ci liquidano con un messaggio dicendo che la casa è stupenda ma che non se la sentono e che non se la possono permettere. Dopo qualche mese controlliamo, come facciamo sempre, a chi sono state vendute le case su cui non lavoriamo più e tadaaaan indovinate chi l'ha comprata?
Prendo copia dell'atto dal Notaio e mi rendo conto che c'è il nome di un collega sulla sezione dedicata alla mediazione. Come prima cosa chiamiamo l'acquirente che ci insulta e dichiara che non abbiamo nulla a che pretendere dicendo inoltre che il collega sapeva benissimo che l'aveva vista prima con noi e gli aveva detto che non c'era alcun problema. Chiamo il collega, che mi assicura di non saperne niente e che era dispiaciuto dell'accaduto (bugiardissimo!!!)
Produco al mio avvocato la documentazione comprovante la messa in relazione, no foglio visita ma chiamata registrata da immobiliare di 9 min dove la cliente ci chiama con riferimento all'immobile acquistato, messaggi whatsapp conferma data e ora appuntamento. L'avvocato manda loro raccomandata.
I signori si precipitano in agenzia sbraitando ed insultandoci e chiedendoci il foglio visita (che non abbiamo) li invito ad uscire ed a parlare con il mio avvocato

Magicamente sbuca un foglio visita del collega antecedente il nostro appuntamento, un foglio che potrebbe fare tranquillamente mio figlio di 8 anni.
Oggi ci incontriamo con gli avvocati e ci offrono 200 euro per il disturbo per chiudere la partita e dove dicono (avvocato loro compreso) di essere liberi di vedere le case anche con 1000 agenzie, se non ci sono incarichi in esclusiva, e di scegliere poi quello che gli fa il prezzo migliore.
Ora vorrei sapere, ci sono i presupposti per una causa o me la prenderò in saccoccia? possibile che basta un foglio visita, chiaramente che può fare chiunque, per perdere la ragione?

Grazie a chiunque mi dedichi 5 minuti

 

[Zagonara Emanuele]

Indubbiamente, stando a ciò che racconti, il cliente ha giocato a fare il furbetto (poi i disonesti e gli imbroglioni sono gli AI......) e il collega ne ha approfittato dimostrandosi anch'esso, quantomeno molto scorretto.

Puoi avere ragione da vendere, ma se non puoi dimostrare d'essere "arrivato per prima" mi sa che perdi tempo e rischi di buttare soldi.

Questa è l'ennesima dimostrazione che: 1) non si trattano immobili senza avere un'esclusiva e 2) non si compiono azioni se non le si documentano (il foglio visita e dichiarazioni scritte sono indispensabili).

Una telefonata mi pare un pò pochino per basare una causa di questo genere.

 

[cristian casabella]

(il foglio visita e dichiarazioni scritte sono indispensabili).

il che non eviterebbe comunque, di trovarsi poi in una eventuale causa, un foglio visita con data antecedente, quindi non è un vero punto di forza

Fatto sta che è anche strano che si vada a comprare con agenzia X quanto l'immobile era già stato visto con agenzia Y... a meno che non ci siano motivi particolari (a pro o contro di uno o dell'altro)

 

[Michela_]

Non ho capito, hanno visto casa con te a gennaio e ad inizio marzo hanno già rogitato? O parliamo dello scorso anno?

Prendo copia dell'atto dal Notaio

Suppongo sia un notaio che conosci perché altri Notai sono abbastanza restii a condividere copie di atti ad utenti che non sono collegati alla pratica.

A quanto si è conclusa la vendita, e a quanto avevi tu l’immobile in pubblicità?

Che ne sappia io non basta fare un appuntamento per essere “scavalcata” ed avere diritto alla provvigione, per poterlo considerare, serve dimostrare che c’è stata una trattativa iniziale, non so, tipo una proposta rifiutata o una proposta scritta per lo meno…

Sicuramente scoccia parecchio la cosa e ti capisco, una volta è successo anche a me ma ho preferito passare oltre, andare in causa “costa” anche stress e tempo, ho preferito concentrarmi su altri immobili.

 

[Michela_]

Incollo per completezza di informazione:

Circolare Legale FIMAA
n. 6 - 20 marzo 2023

“La sola messa in relazione delle parti non è presupposto idoneo al sorgere del diritto alla provvigione.
Sempre al fine del sorgere del diritto alla provvigione ex art. 1755, comma 1 c.c., con la sentenza 2/2/2023, n. 3165, la Cassazione afferma che è necessario che la conclusione dell’affare sia effetto causato adeguatamente dal suo intervento, senza che il mettere in relazione delle parti tra di loro ad opera del mediatore sia sufficiente di per sé a conferire all’intervento di questi il carattere di adeguatezza, né che l’intervento di un secondo mediatore sia sufficiente di per sé a privare ex post l’opera del primo mediatore di tale qualità di adeguatezza.
Per la Suprema Corte, la questione di diritto è la seguente: al fine di considerare che la conclusione dell’affare sia l’effetto dell’intervento del mediatore, è sufficiente o meno che questi abbia messo in relazione le parti e così abbia posto l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto? La tesi non può incontrare consenso, poiché altrettanto univoco, in quanto direttamente desumibile dalla disciplina legislativa, è che la messa «in relazione di due o più parti per la conclusione di un affare» (art. 1754 c.c.) non è elemento sufficiente, di per sé, a far ritenere che l’affare sia «concluso per effetto» dell’intervento del mediatore (art. 1755 c.c.). Ciò si ricava dalla interdipendente distinzione di ruolo e di portata normativa tra l’art. 1754 c.c. e l’art. 1755, comma 1 c.c.
In sé considerato, l’art. 1754 c.c. si limita a definire la figura del mediatore come «colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza». Considerato invece nella sua relazione con l’art. 1755, comma 1 c.c., l’art. 1754 c.c. consegue una portata normativa ulteriore in quanto diretta a negare che la semplice messa in relazione delle parti sia requisito idoneo, di per sé, a far reputare l’affare concluso per effetto dell’intervento del mediatore.
Sostiene inoltre la Cassazione che ci si persuade di ciò già se si pensa al circolo essenzialmente vizioso in cui si risolverebbe l’art. 1755, comma 1 c.c., ove fosse riscritto alla luce della tesi criticata. La riscrittura suonerebbe così: «colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare ha diritto alla provvigione […], se l’affare è concluso per effetto della semplice messa in relazione delle parti».
In altre parole, due e distinte sono le domande: (a) chi è il mediatore (art. 1754 c.c.); b) che cosa deve fare il mediatore per avere diritto alla provvigione (art. 1755, comma 1 c.c.). Non si può rispondere alla seconda domanda, evocando più o meno sic et simpliciter la risposta alla prima, altrimenti il senso normativo dell’art. 1755, comma 1, c.c. si appiattirebbe su quello dell’art. 1754 c.c..
In altri termini, va escluso che il diritto del mediatore sorga solo perché questi abbia messo in relazione le parti e così abbia posto l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata, quand’anche egli non intervenga poi in ogni fase della trattativa e il processo di formazione della volontà negoziale delle parti sia complesso e articolato nel tempo, in quanto di per sé, la semplice messa in relazione delle parti ad opera del mediatore non è sufficiente ad integrare l’efficienza causale adeguata secondo quanto previsto dal citato art. 1755, comma 1, c.c., come autorevolmente sostenuto dalla Suprema Corte.”

Dott. Michele Pizzullo
Consulente legale FIMAA

 

[Stefania_Sarg]

Non ho capito, hanno visto casa con te a gennaio e ad inizio marzo hanno già rogitato? O parliamo dello scorso anno?

Suppongo sia un notaio che conosci perché altri Notai sono abbastanza restii a condividere copie di atti ad utenti che non sono collegati alla pratica.

A quanto si è conclusa la vendita, e a quanto avevi tu l’immobile in pubblicità?

Che ne sappia io non basta fare un appuntamento per essere “scavalcata” ed avere diritto alla provvigione, per poterlo considerare, serve dimostrare che c’è stata una trattativa iniziale, non so, tipo una proposta rifiutata o una proposta scritta per lo meno…

Sicuramente scoccia parecchio la cosa e ti capisco, una volta è successo anche a me ma ho preferito passare oltre, andare in causa “costa” anche stress e tempo, ho preferito concentrarmi su altri immobili.

Parliamo dell'anno scorso, hanno rogitato a Maggio mi pare. Gli atti sono pubblici per cui quando chiamo un Notaio per chiedere copia me la manda senza problemi.
l'immobile era pubblicizzato a 170k ed è stato venduto a 160k (come sarebbe accaduto con me) il collega in compenso prende meno soldi. Ed ecco la scelta, mi sembra veramente molto poco etico, io non lo farei. Ma capisco che probabilmente mi devo attaccare e tirare forte

 

[Miciogatto]

Difficile indovinare come va a finire un contenzioso.

Ragione ne hai da vendere il problema è dimostrarlo in giudizio e magari nemmeno basta. Forse ma dico forse telefonate e whatsapp se prelevate dal cellulare tramite un perito forense hanno una sorta di data certa che il foglio visita (se scambiato a mano) non può avere. Ma ripeto è un terno al lotto.
Poi aggiungi arrabbiature sangue acido e soldi da anticipare (giustamente per carità) al legale e anni per attendere che la storia sia finita.

Oggi ci incontriamo con gli avvocati e ci offrono 200 euro per il disturbo per chiudere la partita

Mi pare veramente offensiva come offerta. Viene voglia di dire "te li dò io a te se sparisci all'istante tu e la tua faccia di..."

Non so se l'amico @STUDIO DUCHEMINO ha qualche suggerimento. (non mi riferisco alla mai frase sopra, ovviamente , ma alle probabilità di spuntarla in giudizio.)

 

[allodolanera]

Difficile indovinare come va a finire un contenzioso.

Ragione ne hai da vendere il problema è dimostrarlo in giudizio e magari nemmeno basta. Forse ma dico forse telefonate e whatsapp se prelevate dal cellulare tramite un perito forense hanno una sorta di data certa che il foglio visita (se scambiato a mano) non può avere. Ma ripeto è un terno al lotto.
Poi aggiungi arrabbiature sangue acido e soldi da anticipare (giustamente per carità) al legale e anni per attendere che la storia sia finita.


Mi pare veramente offensiva come offerta. Viene voglia di dire "te li dò io a te se sparisci all'istante tu e la tua faccia di..."

Non so se l'amico @STUDIO DUCHEMINO ha qualche suggerimento. (non mi riferisco alla mai frase sopra, ovviamente , ma alle probabilità di spuntarla in giudizio.)

Un saggio proverbio recita: "lascia stare il can che dorme" ......................

 

[Michela_]

Gli atti sono pubblici per cui quando chiamo un Notaio per chiedere copia me la manda senza problemi.

Lo so che gli atti sono pubblici, ma i Notai dalle mie parti non sono così disponibili a inviare copia a chiunque (a meno che non ti conoscono, sanno chi sei, hai lavorato con loro o sei stato mediatore). Io se chiamo lo stesso notaio dubito che mi invierebbe l’atto. Tutto qui.

Ho condiviso la Circolare Fimaa di qualche anno fa, non so se l’hai letta. Non è legge, ovviamente.
Per quanto riguarda la causa non mi esprimo, giudice che vai, sentenza che trovi… e dipende tutto dal giudice.

Senti qualche parere legale anche al di fuori del Forum, sicuramente quei 200€ glieli strappo davanti.

 

[sgaravagli]

premesso che hai ragione, la vittoria non è scontata, di per se telefonate e mail dimostrano una certa attività che potrebbe in qualche modo far propendere il giudice dalla tua parte..... a sfavore c'è il fatto che una mediazione è gia stata pagata, le leggi sono chiare ma l'applicazione nel tuo caso sarà dubbia, comunque io andrei avanti loro ti hanno offerto 200 eurini rilancia a 2.000 e poi magari accetta a 1500,00..... comunque lavora con incarico e venditori seri è la miglior cosa.