Scoprire di essere proprietari di una strada privata: diritti che si possono esercitare?

[loperso]

Salve! ultimamente abbiamo fatto controllare dal nostro tecnico di fiducia la corrispondenza tra quanto riportato al catasto relativamente all'estensione delle particelle di nostra proprietà e la situazione reale dei fatti sul posto. Dal confronto tra le due misurazioni, è emerso che parte di una particella di nostra proprietà insiste per circa 2/3 su una strada privata senza sbocco sulla quale sia noi che altre famiglie avevamo diritto di servitù e della quale pensavamo fosse in possesso una terza persona (o per lo meno lui ha sempre dichiarato questo anche se i fatti dimostrano il contrario). Si provvederà a rifrazionare la parte di strada presso il catasto. A questo punto mi chiedo se a seguito del nuovo frazionamento cambierà qualcosa in termini di servitù per gli altri e cmq se posso far valere qualche diritto su quella strada (come per esempio occupare la parte antistante al mio garage per quel tanto che basta per far transitare una sola automobile per volta). Grazie!

 

[roberto.spalti]

Da quanto scrivi sembra che questa strada (e il relativo diritto di passaggio a favore dei frontisti) esistano da parecchi anni; se è così non puoi modificare la strada in maniera che la modifica arrechi una possibilità di minor godimento della servitù a favore di altri (quindi non la puoi stringere).
Art. 1067.
Divieto di aggravare o di diminuire l'esercizio della servitù.

​

Il proprietario del fondo dominante non può fare innovazioni che rendano più gravosa la condizione del fondo servente.​

Il proprietario del fondo servente non può compiere alcuna cosa che tenda a diminuire l'esercizio della servitù o a renderlo più incomodo.​

 

[SALVES]

Confermo il suggerimento dato da Roberto, ed aggiungo che la verifica dei confini ha moltepliche soluzioni, in quanto occorre verificare pure l'eventuale iesattezza delle mappe catastali, che è elemento alquanto provabile.

Ciao salves

 

[m.barelli]

Per quel che risulta a me aggiungo:

Per l'Agenzia del Territorio le strade private sembrano non assumere una particolare rilevanza, per cui l'originario proprietario (presuponendo per semplicità che i diversi appezzamenti fossero originariamente di un unico proprietario) poteva procedere in uno dei seguenti modi

1. cedere la proprietà della strada al'acquirente frontaliero, cioè tratto dopo tratto a ciascuno il suo, definendo la servitù nell'atto di compravendita. Eventualmente poteva conteggiare a metà il prezzo unitario della striscia di terreno venduta soggetta a servitù. Se i frazionamenti venivano fatti bene, in Catasto dovrebbe risultare poi la strada privata individuata con una sola linea tratteggiata se la strada è disposta lungo il confine (la cui linea fornisce la seconda linea di delimitazione di essa) oppure da due linee tratteggiate se la strada fosse interna all'appezzamento. Oltre a queste linee tratteggiate non mi risulta vi sia altra distinzione catastale, tipo una differente classificazione delle colture, fra strada e resto del'appezzamento acquistato. Questo criterio va bene per il proprietario originario che ne esce completamente, mentre può essere svantaggioso per gli acquirenti che, per la gestione della strada, se la devono vedere fra di loro spesso non bene informati sulla situazione dei luoghi e con atti di vendita non del tutto chiari.
2. in alternativa il proprietario originario, prima di iniziare le vendite, può frazionare la strada e conservarne la proprietà vendendo agli aquirenti frontalieri solo l'appezzamento al netto di essa e con servitù sulla strada stessa che rimane di sua proprietà. In questi casi, alla particella corrispondente alla strada l'Agenzia per il Territorio non attribuisce la classificazione di strada privata perchè, per i fini che ad essa interessano, tale classificazione non sembra proprio essere prevista. Per quel che risulta a me infatti ho solo visto tratti di strade private classificate come "arboreto", "seminativo irriguo" od "area rurale" a seconda dell'utilizzo del terreno circostante. Questo sistema può essere più conveniente per gli acquirenti frontalieri che, per la gestione della strada, si possono rivolgere all'unico proprietario-venditore comune, il quale però da parte sua conserverebbe una proprietà che non gli servirebbe a nulla se non a pagare le tasse.
3. salvo diverse pattuizioni specifiche, le servitù di passaggio in genere sono definite come di solo accesso al fondo, cioè nel caso tuo dalla strada pubblica al fondo e viceversa. In tal senso il primo proprietario frontaliero venendo dalla strada pubblica accede direttamente (o quasi) al proprio fondo e quindi non ha bisogno di usufruire (o quasi) di servitù su altri fondi, il proprietario frontaliero più interno usufruisce della servitù di passaggio su tutti i precedenti e non è soggetto a servitù sul suo fondo.

Se non ho capito male il tuo caso ricade nel criterio 1. e tu con il frazionamento di cui parli intendi cercare di rientrare, in modo che sembrerebbe insufficiente e parziale, nel caso 2. Cioè non comprendo il vantaggio che avresti in una situazione mista in cui coesistono per te una cosa simile al criterio 2. e per gli altri il criterio 1.
Riguardo la possibilità di parcheggiare la tua auto nella strada privata, se la tua situazione corrisponde a quella sopra delinata, sembrerebbe sufficiente che tu ti metta d'accordo con i proprietari più interni nel senso indicato al punto 3. eventualmente con una variazone alla servitù da registrare presso l'Ufficio Pubblicità immobiliare.

Un saluto