Se l'acquirente e il venditore si tirano indietro dopo la firma della proposta ...

[Umberto Granducato]

Umberto, sono d'accordissimo.
infatti come dicevo nel mio primo post, sia io (come potenziale acquirente) che il potenziale venditore, di comune accordo abbiamo comunicato al mediatore l'annullamento della proposta di acquisto.
dove non sono stato chiaro sopra?

Il fatto che il preliminare non costituisca un impegno inderogabile a portare a termine la transazione secondo me è provato anche dal fatto che solitamente le controparti si tutelano inserendo delle clausole (penali) qualora una delle 2 controparti decidesse di tirarsi indietro prima della stipula del vero e proprio contratto vincolante (che è il preliminare e/o l'atto di vendita vero e proprio)

Qua c'è una contraddizione.
Ma non ho capito col post di prima se tu volevi mettere in discussione la provvigione o meno..

 

[cm181]

Scusa Umberto..

avrei dovuto scrivere:
Il fatto che la proposta di acquisto non costituisca un impegno inderogabile a portare a termine la transazione secondo me è provato anche dal fatto che solitamente le controparti si tutelano inserendo delle clausole (penali) qualora una delle 2 controparti decidesse di tirarsi indietro prima della stipula del vero e proprio contratto vincolante (che è il preliminare e/o l'atto di vendita vero e proprio)

e poi, si metto in discussione la commissione in quanto non essendoci un contratto vincolante, non dovrebbe esserci neanche la commissione visto che ne' la compravendita ne' il contratto hanno avuto luogo..

 

[Umberto Granducato]

Ah ecco... Sbagli.
La provvigione dell'AI matura quando quando l'operazione viene conclusa per effetto del suo intervento. La conclusione viene sancita con l'accettazione del promittente venditore. Se poi per svariati motivi imputabili a una delle 2 parti contraenti la vendita non andrà a buon fine questo non ha importanza alcuna ai fini del discorso provvigione.
Ma il punto non è questo: traspariva dal tuo post che la proposta d'acquisto è carta straccia (passami l'espressione).
Non è così:
- se vista nell'ambito pre-contrattuale deve essere fissato un corrispettivo per il recesso (la cosiddetta caparra penitenziale che deve essere espressamente accettata dai contraenti) e a margine un compenso provvigionale a carico della parte inadempiente.
- viceversa con un passaggio di denaro con caparra confirmatoria (eventualmente poi integrata da altra scrittura) produce gli effetti di un preliminare.
Il messaggio che la proposta d'acquisto sia una scrittura superficiale e quasi inutile, è pericoloso e sbagliato-

 

[cm181]

Grazie per il chiarimento.

La mia considerazione "che la proposta d'acquisto sia una scrittura superficiale e quasi inutile" (tanto per capirci) è a conseguenza di quanto letto su questo thread:
http://www.immobilio.it/f19/quando-ha-diritto-provvigione-sentenza-70-8-1-2009-a-2072/

è lì che il giudice pare abbia sancito: (QUOTO)
La Corte d'Appello di Roma ha precisato che le operazioni appena descritte non fanno di per sé nascere il diritto dell'agenzia alla provvigione, se non sono accompagnate dalla conclusione di un vero e proprio accordo, giuridicamente vincolante tra le parti, che assuma inequivocabilmente la forma di un contratto, quanto meno di un preliminare.

Più nel dettaglio ... la Corte d'Appello di Roma mette in evidenza che la nozione di "conclusione dell'affare", dalla quale discende il diritto alla provvigione del mediatore, postula l'esistenza di un accordo giuridicamente rilevante tra le parti e, pertanto, tra loro vincolante.

La proposta irrevocabile, che l'agenzia fa firmare all'ipotetico acquirente, non ha tanto la funzione di esprimere al venditore una inequivocabile volontà di acquistare l'immobile, quanto quella di manifesta al mediatore un serio interesse ed impegno di trattare l'affare in vista della conclusione del contratto. Tale dichiarazione scritta, infatti, non è rivolta direttamente al venditore, ma è rilasciata nelle mani del mediatore.

Ne deriva che, in mancanza della stipula di un vero e proprio contratto, preliminare o definitivo, concluso tra alienante e acquirente presenti, all'agenzia non basta allegare la proposta irrevocabile sottoscritta dal potenziale compratore ed un’accettazione firmata dal venditore al fine di ottenere la provvigione, ma è necessaria, altresì, la prova che proposta e accettazione siano pervenute a conoscenza dei rispettivi destinatari, così da potersi reputare effettivamente esistente un accordo contrattuale vincolante tra le parti.



una domanda che non vuole assolutamente essere maliziosa: (davvero)
Umberto, tu sei un agente, non sei un avvocato, vero?
Mi pare di capire che nessuno di voi che siete intervenuti è un avvocato, ma siete tutti degli agenti, o sbaglio?

 

[Umberto Granducato]

Grazie per il chiarimento.

La mia considerazione "che la proposta d'acquisto sia una scrittura superficiale e quasi inutile" (tanto per capirci) è a conseguenza di quanto letto su questo thread:
http://www.immobilio.it/f19/quando-ha-diritto-provvigione-sentenza-70-8-1-2009-a-2072/

è lì che il giudice pare abbia sancito: (QUOTO)
La Corte d'Appello di Roma ha precisato che le operazioni appena descritte non fanno di per sé nascere il diritto dell'agenzia alla provvigione, se non sono accompagnate dalla conclusione di un vero e proprio accordo, giuridicamente vincolante tra le parti, che assuma inequivocabilmente la forma di un contratto, quanto meno di un preliminare.

Più nel dettaglio ... la Corte d'Appello di Roma mette in evidenza che la nozione di "conclusione dell'affare", dalla quale discende il diritto alla provvigione del mediatore, postula l'esistenza di un accordo giuridicamente rilevante tra le parti e, pertanto, tra loro vincolante.

La proposta irrevocabile, che l'agenzia fa firmare all'ipotetico acquirente, non ha tanto la funzione di esprimere al venditore una inequivocabile volontà di acquistare l'immobile, quanto quella di manifesta al mediatore un serio interesse ed impegno di trattare l'affare in vista della conclusione del contratto. Tale dichiarazione scritta, infatti, non è rivolta direttamente al venditore, ma è rilasciata nelle mani del mediatore.

Ne deriva che, in mancanza della stipula di un vero e proprio contratto, preliminare o definitivo, concluso tra alienante e acquirente presenti, all'agenzia non basta allegare la proposta irrevocabile sottoscritta dal potenziale compratore ed un’accettazione firmata dal venditore al fine di ottenere la provvigione, ma è necessaria, altresì, la prova che proposta e accettazione siano pervenute a conoscenza dei rispettivi destinatari, così da potersi reputare effettivamente esistente un accordo contrattuale vincolante tra le parti.



una domanda che non vuole assolutamente essere maliziosa: (davvero)
Umberto, tu sei un agente, non sei un avvocato, vero?
Mi pare di capire che nessuno di voi che siete intervenuti è un avvocato, ma siete tutti degli agenti, o sbaglio?

Noi siamo tutti semplici AI (Scajola permettendo..) e qualche (eccellente) tecnico. C'è anche un avvocato fra noi che spero legga il post ed intervenga presto.
La sentenza a cui tu ti riferisci (che è lunghissima) parla anche di mancata comunicazione dell'accettazione e di documentazione che non è stata presentata. Con una proposta accettata in mano e con relativa accettazione comunicata nella forma e nei tempi di legge, l'effetto dell'intervento dell'AI è PIU CHE DEFINITO e la provvigione piu che maturata.

 

[cm181]

Umberto, la parola "SEMPLICI" non l'ho usata.. e credo tu abbia compreso il motivo della mia domanda.
Volevo avere anche un punto di vista puramente legale. Come detto nella mia domanda non c'era ne' malizia ne' intenzione di offendere nessuno.. ma sono sicuro che anche tu abbia colto questa sfumatura.

grazie moltissime a tutti per i vostri interventi e pareri.
saluti.

 

[Umberto Granducato]

Tranquillo ho colto.... altrimenti te lo avrei detto.
Il parere legale spero che arrivi presto, tuttavia vedrai che nessun avvocato ti dirà che una proposta è carta straccia... Al limite ti dirà di sincerarti che sia stata redatta con criterio
saluti

 

[mauriziomauri]

Grazie per il chiarimento.

La mia considerazione "che la proposta d'acquisto sia una scrittura superficiale e quasi inutile" (tanto per capirci) è a conseguenza di quanto letto su questo thread:
http://www.immobilio.it/f19/quando-ha-diritto-provvigione-sentenza-70-8-1-2009-a-2072/

è lì che il giudice pare abbia sancito:
(...)
Ne deriva che, in mancanza della stipula di un vero e proprio contratto, preliminare o definitivo, concluso tra alienante e acquirente presenti, all'agenzia non basta allegare la proposta irrevocabile sottoscritta dal potenziale compratore ed un'accettazione firmata dal venditore al fine di ottenere la provvigione, ma è necessaria, altresì, la prova che proposta e accettazione siano pervenute a conoscenza dei rispettivi destinatari, così da potersi reputare effettivamente esistente un accordo contrattuale vincolante tra le parti.

(...)

Se rileggi quanto da te citato e che ho evidenziato, ti risolvi il problema (nel senso che devi pagare...)

Nel TUO CASO non stiamo parlando di una "proposta irrevocabile", ma di una proposta sottoscritta, accettata ed a conoscenza delle parti... infatti (questa è indubbiamente la beffa) l'accordo lo avete raggiunto personalmente e lo avete comunicato all'Agenzia (latitante).

Tieni conto che, anche se le modalità di Proposta-Preliminare possono essere moltepici, è molto chiaro cosa sia "conclusione dell'affare" (e quindi diritto alla provvigione): un "accordo contrattuale vincolante tra le parti".

Ed un Preliminare non è una cosa molto complicata:
- Io TIZIO prometto di vendere a CAIO la casa X di mia proprietà entro la data Y.
- Io CAIO prometto di acquistare la casa X proprietà di TIZIO entro la data Y.
(con chiari identificativi della casa e delle persone e le FIRME)
- FINE.

Questo è un Preliminare indubbiamente PERICOLOSO per la "bontà" dell'affare
(per questo quelli che stiliamo noi Agenti Immobiliari sono MOLTO più articolati),
ma ineccepibile per la PROMESSA di vendita: è un "accordo contrattuale vincolante tra le parti".

Mi spiace che tu ti sia trovato ad avere a che fare con un collega talmente "scalcagnato",
ma penso che le puntualizzazioni di "fp61" nei post precedenti sono inattaccabili.
Prova a proporre a "quel" collega una transazione un po' più sostanziosa di una mensilità della locazione e buona fortuna.
MAURI