...]Sono rimasta basita ed ho risposto che mi volevo attenere alle varie disposizioni di legge in merito.
Ipotizzando che tu ti riferisca ad un contratto di locazione ad uso abitativo “libero”, a norma dell’art. 2, co. 1 della legge n°431/1998, in assenza di una diversa pattuizione, al conduttore competono esclusivamente le riparazioni di piccola manutenzione. Infatti, l’art. 1576 del cod. civ. dispone che “
il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccetto quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore”.
In ordine alla legittimità del patto contrario si veda per tutte la sentenza di Cassazione, dettata in tema di locazioni ad uso diverso, ma applicabile anche alle locazioni ad uso abitativo in regime di libero mercato, secondo cui “
è valido il patto che pone a carico del conduttore l’obbligo sia della manutenzione ordinaria che di quella straordinaria relativa agli impianti ed alle attrezzature particolari”
Le spese di amministrazione (compenso all’amministratore, corrispondenza, contabilità ecc.) e di assicurazione (salvo qualche pronuncia di segno opposto) sono a carico del proprietario diretto interessato all’attività dell’amministratore e alla tutela della sua abitazione, tuttavia, venuto meno il disposto di cui all’art. 79 della legge n°392/1978, dettato in tema di patti contrari alla legge in regime di equo canone, il locatore può porre a carico dell’inquilino anche le spese di amministrazione e di assicurazione dell’immobile locato.
Con riferimento alle sole locazioni ad uso abitativo “libere”, la disciplina della fruttuosità del deposito cauzionale risulta derogabile secondo il Tribunale di Modena (sentenza 23 luglio 2004), sanzionando il co. 1 dell’art. 13 della legge n°431/1998 i soli accordi relativi al canone difformi rispetto a quanto risulta dal contratto “
scritto e registrato”, anche se, sul punto, sarebbe necessario un intervento da parte dei giudici di legittimità che chiarissero, una volta per tutte, se il deposito cauzionale determini una perdita pecuniaria in capo al conduttore e (nel contempo) un surrettizio incremento di canone per il locatore, patto, quest’ultimo, contrario alla legge n°431/1998, ai sensi del co. 4 dello stesso articolo 13.
Ciò detto, a parere di chi scrive, le clausole riportate sembrano troppo sbilanciate a tuo sfavore. Valuta se ti viene data una contropartita a te favorevole (canone di locazione basso rispetto ai canoni di mercato della città ove è posto l’immobile, immobile di nuova ristrutturazione mai abitato ecc.). Non arrenderti troppo presto, rilancia, proponendo un contratto più equilibrato e valutando eventualmente altre proposte più vantaggiose.
