Secondo la Corte il “preliminare di preliminare" non ha efficacia vincolante per le parti

[Antonella de Paolis]

 

[Antonello]

Entrambe le soluzioni evidenziano però, all'atto pratico, forti lacune ...diciamo così... operative.
E tu lo sai bene Antonello.

Se strutturi per bene la proposta o il preliminare, non vedo lacune o problemi.
Anzichè utilizzare i carbonati, utilizzate una vera scrittura e i dubbi scompaiono.

 

[enrikon]

I problemi principali sono i seguenti:

1° caso (proposta + rogito): In molti casi trascorrono alcuni mesi prima di poter rogitare. Che fai? Tieni tutto fermo con 5 o 10 mila euro di caparra?
Oppure ne chiedi una più sostanziosa, ma chi ti da 50 o 100 mila euro ad una semplice proposta?

2° caso (compromesso+rogito): per preparare un compromesso passano facilmente 2/3 settimane quand'anche non un mese.
E tu scomodi geometri e notai, prepari la documentazione di rito, relazione tecnica, certificato energetico, ecc... tutto su un semplice accordo verbale.
Le cronache di "immobilio" sono piene di gente che si ritira con proposte accettate e assegni incassati... ci pensi cosa succederebbe in questi casi?

Credimi, non penso alla provvigione. Non mi interessa la mediazione alla proposta. Non l'ho mai chiesta nè mai la chiederò.

Penso a non far perdere tempo nè a me nè agli altri.

 

[Paca]

Una condizione sospensiva può spostare il termine legale per la registrazione della proposta (che diviene compromesso) senza far incorrere in penali?

 

[prisco79]

Enrikon sono d'accordo con te. Anche se non è il modo corretto legalmente è quello che la maggior parte delle agenzie utilizzano. Proposta con assegno cauzione, preliminare con caparra confirmatoria e distruzione precedente assegno. I clienti in accordo con l'AI procedono in questo modo mediamente. E calcoliamo che una maggior parte di persone che ogni giorno comprano e vendono non sanno niente e si affidano alle agenzie e va tutto liscio. Non come noi che analizziamo ogni cavilo e ogni ipotesi. Con questo non dico che nell'ignoranza si vive meglio (a volte si), ma forse escludendo gli addetti ai lavori, i comuni mortali non sempre hanno gli strumenti x venire a conoscenza di possibili sole. Anche se spesso con tutte queste informazioni di oggi è anche + semplice fasciarsi la testa con mille congetture prima di rompersela.

Io penso che se il venditore vende e l'acquirente compra, e l'ai è onesta con entrambi problemi non ne sorgono. Anche con la modalità corretta si incappa comunque in rotture di scatole qualora uno dei due risulti inadempiente.

 

[gcaval]

Io penso che se il venditore vende e l'acquirente compra, e l'ai è onesta con entrambi problemi non ne sorgono.

Se il mondo fosse quello del mulino bianco, i nostri antenati neanche ci avrebbero pensato ad un codice civile...
Queste cose non le dico perché voglio avere ragione, non me ne frega nulla. Lo dico nell'interesse e a tutela di chi legge. Io so cosa devo fare. Qui si discute di ciò che sarebbe giusto fare. Ognuno si prende la propria responsabilità. Però non diciamo che, poiché si usa fare così, la prassi corretta è quella, soprattutto perché non è conveniente!.



Per Enrikon. Io personalmente avanzo una proposta completa. Chiedo possibilmente tutta la documentazione prima. Se c'è qualcosa che ha bisogno di tempo per esser prodotta, o aspetto, o utilizzo una clausola "paracadute". La caparra può essere tranquillamente integrata e nulla c'entra con il contratto. E sai perché? Perché questa è la via per tutelarmi meglio (e per tutelare anche l'altra parte, se non è disonesta).

Contratto, questo sconosciuto... Fin quando continuerete a separare la proposta dal preliminare non ne verrete mai fuori. Il contratto è unico, e non è solo rappresentato da un pezzo di carta. Lo posso strappare e scriverne un'altro (se l'altra parte è d'accordo). Non perché lo dica io, ma la legge. I problemi (e qui mi riferisco anche a ciò che dice Prisco79) sorgono se ci sono beghe durante, ossia dalla prima firma alla seconda, perché in quei rari casi in cui sorgono casini, il contratto era già concluso ma non contemplava tutte le caratteristiche giuste.

 

[enrikon]

La caparra può essere tranquillamente integrata e nulla c'entra con il contratto

Ma infatti è in questa direzione che mi pare si siano mossi tutti. Stando così le cose per me non ci sono più problemi.

 

[prisco79]

I problemi (e qui mi riferisco anche a ciò che dice Prisco79) sorgono se ci sono beghe durante, ossia dalla prima firma alla seconda, perché in quei rari casi in cui sorgono casini, il contratto era già concluso ma non contemplava tutte le caratteristiche giuste.

Cioè fra proposta e preliminare dici? Ma se io a questo punto continuo ad essere un acquirente serio e voglio sempre acquistare, il venditore al massimo cambia idea e mi ritorna la caparra+ il doppio(visto che in proposta diventa confirmatoria). Anche se è bassa, io non mi sono ancora illusa nel vedermi dentro la mia casa perchè sono ancora in fase di proposta accettata (esempio) ed è passato solo qualche giorno. L'ai non la pago perchè anche seondo loro lo farò al preliminare (in accordo con l'ai). E' solo x chiarirmi le idee sulle eventualità. Anche se fasciarsi la testa prima di rompersela è sconsigliato. I tanti casi problematici qui sul forum fanno riflettere si, ma nei forum mediamente scrive chi ha dei problemi non chi ha avuto una compravendita tranquilla.

 

[Tobia]

In che senso? Se la proposta non è stata accettata.. amen. Restituisci l'assegno al proponente. Mi sono perso qualcosa?

ehm..
hai ragione, ho sbagliato a scrivere..

 

[enrikon]

Anche se è bassa, io non mi sono ancora illusa nel vedermi dentro la mia casa perchè sono ancora in fase di proposta accettata

Questo lo sai tu perchè ci sei passata e lo sappiamo noi che ne vediamo di cotte e di crude tutti i giorni; ma il cliente medio non lo sa.

Io penso invece che con la proposta accettata le parti si rilassino psicologicamente e considerino l'affare fatto.
Le delusioni, poi, sono cocenti.