Le proposte NON generano NESSUN OBBLIGO! può essere vero?
Di seguito riporto l'intero testo della lettera:
Suprema Corte di Cassazione con sentenza del 2 aprile 2009 n. 8083.
Con tale sentenza per la prima volta la Cassazione si pronuncia circa la natura e gli effetti delle c.d. "proposte irrevocabili di acquisto" accettate dal proponente, sin ad ora ritenute dalla dottrina specialistica e dalla prevalente giurisprudenza di merito vere e proprie fonti produttive di vincoli giuridici a carattere obbligatorio (si è spesso parlato di preliminare di preliminare), che imponevano alle parti sia l'obbligo di procedere al successivo perfezionamento del c.d. "compromesso/preliminare" che del successivo rogito definitivo di acquisto, originando anche per l'Agenzia di mediazione il diritto alla provvigione.
Con la citata sentenza la Corte Suprema, in relazione ad una proposta irrevocabile di acquisto di un immobile, accettata dalla proprietaria dell'immobile, con la quale il proponente si era obbligato alla stipulazione di un successivo contratto preliminare, ha affermato che:
"Il contratto in virtù del quale le parti si obbligano a stipulare un successivo contratto ad effetti obbligatori (ovvero un contratto preliminare di preliminare) è nullo per difetto di causa, non essendo meritevole di tutela l'interesse di obbligarsi ad obbligarsi, in quanto produttivo di una inutile complicazione".
In altre parole secondo la Corte di Cassazione la c.d. "proposta irrevocabile di acquisto", sottoscritta ed accettata, non è qualificabile come un contratto preliminare o comunque come un contratto che vincoli le parti, ma è una mera fase della trattativa.
Da tale affermazione ne derivano importanti conseguenze sul piano del diritto ma che si riflettono anche sull'ordinaria operatività del mediatore, in particolare:
1) La parte che sottoscrive la "proposta irrevocabile di acquisto", ancorchè accettata non obbliga nè a stipulare il compromesso nè il rogito definitivo e non vi può essere condanna in sede di esecuzione coattiva ex art. 2932 c.c. ;
2) Ove fosse stata versata una somma quale caparra confirmatoria ovvero prevista una penale, non essendo di fronte ad un accordo di natura contrattuale, tali clausole non esplicheranno i loro effetti tipici e non potranno essere pretese, a tale titolo, somme dalla parte non inadempiente, la quale potrà solo agire con azione di danni per la violazione degli obblighi di buona fede nelle trattative contrattuali ai sensi dell'art. 1337 c.c.;
3) il mediatore immobiliare non matura alcun diritto alla provvigione, in quanto per consolidato orientamento della dottrina e della giurisprudenza il diritto alla provvigione sorge al momento della "conclusione dell'affare" ai sensi dell'art. 1755 c.c.; momento che coincide con il perfezionamento tra le parti di un accordo che li vincoli giuridicamente alla conclusione del contratto, vincolo che, per quanto detto, non sorge a seguito della accettazione della c.d. "proposta irrevocabile di acquisto".
E' dunque opportuno prestare nuova e particolare attenzione alla sottoscrizione delle proposte irrevocabili di acquisto ed al loro contenuto, adeguandolo se possibile ai nuovi orientamenti giurisprudenziali.
Di seguito riporto l'intero testo della lettera:
Suprema Corte di Cassazione con sentenza del 2 aprile 2009 n. 8083.
Con tale sentenza per la prima volta la Cassazione si pronuncia circa la natura e gli effetti delle c.d. "proposte irrevocabili di acquisto" accettate dal proponente, sin ad ora ritenute dalla dottrina specialistica e dalla prevalente giurisprudenza di merito vere e proprie fonti produttive di vincoli giuridici a carattere obbligatorio (si è spesso parlato di preliminare di preliminare), che imponevano alle parti sia l'obbligo di procedere al successivo perfezionamento del c.d. "compromesso/preliminare" che del successivo rogito definitivo di acquisto, originando anche per l'Agenzia di mediazione il diritto alla provvigione.
Con la citata sentenza la Corte Suprema, in relazione ad una proposta irrevocabile di acquisto di un immobile, accettata dalla proprietaria dell'immobile, con la quale il proponente si era obbligato alla stipulazione di un successivo contratto preliminare, ha affermato che:
"Il contratto in virtù del quale le parti si obbligano a stipulare un successivo contratto ad effetti obbligatori (ovvero un contratto preliminare di preliminare) è nullo per difetto di causa, non essendo meritevole di tutela l'interesse di obbligarsi ad obbligarsi, in quanto produttivo di una inutile complicazione".
In altre parole secondo la Corte di Cassazione la c.d. "proposta irrevocabile di acquisto", sottoscritta ed accettata, non è qualificabile come un contratto preliminare o comunque come un contratto che vincoli le parti, ma è una mera fase della trattativa.
Da tale affermazione ne derivano importanti conseguenze sul piano del diritto ma che si riflettono anche sull'ordinaria operatività del mediatore, in particolare:
1) La parte che sottoscrive la "proposta irrevocabile di acquisto", ancorchè accettata non obbliga nè a stipulare il compromesso nè il rogito definitivo e non vi può essere condanna in sede di esecuzione coattiva ex art. 2932 c.c. ;
2) Ove fosse stata versata una somma quale caparra confirmatoria ovvero prevista una penale, non essendo di fronte ad un accordo di natura contrattuale, tali clausole non esplicheranno i loro effetti tipici e non potranno essere pretese, a tale titolo, somme dalla parte non inadempiente, la quale potrà solo agire con azione di danni per la violazione degli obblighi di buona fede nelle trattative contrattuali ai sensi dell'art. 1337 c.c.;
3) il mediatore immobiliare non matura alcun diritto alla provvigione, in quanto per consolidato orientamento della dottrina e della giurisprudenza il diritto alla provvigione sorge al momento della "conclusione dell'affare" ai sensi dell'art. 1755 c.c.; momento che coincide con il perfezionamento tra le parti di un accordo che li vincoli giuridicamente alla conclusione del contratto, vincolo che, per quanto detto, non sorge a seguito della accettazione della c.d. "proposta irrevocabile di acquisto".
E' dunque opportuno prestare nuova e particolare attenzione alla sottoscrizione delle proposte irrevocabili di acquisto ed al loro contenuto, adeguandolo se possibile ai nuovi orientamenti giurisprudenziali.
