Sentenza n. 18135 del 16/09/2015

[Cesco76]

PErfetto, mi ero letto la 179/92 che abrogava diversi comma ed ero convinto di cio'.
se lo afferma un avvocato sto piu' tranquillo!!
grazie per la delucidazione

il problema è farlo capire a notai e comuni @Andreano70 conviene stamparci le leggi convenzioni e portarci tutto dietro il 23!!!

 

[Peppe85]

Ho trovato un vecchio post di @Giuseppe Di Piero sulle casistiche e si parlava solo di Diritti di Proprietà convenzionati:

Quote:
Con sperabile beneficio per chi non capisce (o fa finta!) ripropongo lo schema delle possibili convenzioni ex art. 35 della L. 865/1971.


1) Convenzioni in Diritto di proprietà stipulate prima della entrata in vigore della L. 179/1992;

2) Convenzioni in Diritto di proprietà stipulate dopo l'entrata in vigore della L. 662/1996;

3) Convenzioni in Diritto di proprietà stipulate dopo l'entrata in vigore della L.179/1992 ma prima dell'entrata in vigore della L. 662/1996;

4) Convenzioni in diritto di superficie;

Per quanto riguarda il primo tipo di convenzioni ossia quelle Convenzioni in Diritto di proprietà stipulate prima della entrata in vigore della L. 179/1992, i vincoli sono stabiliti direttamente dai commi 14,15,16,17,18,19 e 20 dell'art. 35 e così consistono:
- Prima dei 10 anni dalla data di prima assegnazione, impossibilità di vendere e locare l'immobile a chiunque;
- dai 10 ai 20 anni, dalla data di prima assegnazione, possibilità di vendere e locare l'immobile a chiunque possieda i requisiti per accedere a tale tipologia di alloggi al prezzo consentito dalla convnzione;
- oltre i 20 anni, possibilità di vendere e locare l'immobile a chiunque dopo aver versato nelle casse comunali la differenza tra l'attuale valore venale del terreno e il prezzo di cessione stabilito in convenzione.
Per l'eliminazione di tali vincoli occorre usare lo strumento previsto dal c. 49-Bis della L. 448/1998.

Al secondo tipo di convenzioni ossia quelle Convenzioni in Diritto di proprietà stipulate dopo l'entrata in vigore della L. 662/1996; si applicano i vincoli di cui all'art. 7 e 8 della L. 10/77 poi trasfusi negli art. 17 e 18 del DPR 380/2001 che prevede il vincolo del prezzo massimo di cessione da 20 a 30 anni dalla concessione del terreno.
Per l'eliminazione di tali vincoli occorre usare lo strumento previsto dal c. 49-Ter della L. 448/1998.

Terzo tipo di convenzioni, ossia quelle Convenzioni in Diritto di proprietà stipulate dopo l'entrata in vigore della L.179/1992 ma prima dell'entrata in vigore della L. 662/1996 per cui non sono previsti vincoli diretti pertanto non occorre stipulare nessuna convenzione sostitutiva.

Nel quarto tipo di convenzioni ossia quelle per la concessione del diritto di superficie (fino a 99 anni) , si applica il comma 8 dell'art. 35 della Legge 865/1971 il quale prevede che la convezione debba prevedere:
e) i criteri per la determinazione e la revisione periodica dei canoni di locazione, nonchè per la determinazione del prezzo di cessione degli alloggi, ove questa sia consentita;
f) le sanzioni a carico del concessionario per l'inosservanza degli obblighi stabiliti nella convenzione ed i casi di maggior gravità in cui tale inosservanza comporti la decadenza dalla concessione e la conseguente estinzione del diritto di superficie;
Tali vincoli posso essere rimossi utlizzando lo strumento previsto dal c. 49-Bis della L. 865/1971;

 

[Cesco76]

Grazie @ab.qualcosa e @Rosa1968
Vi invito però tutti ad esprimere ogni eventuale perplessità.
Si tratta infatti di un post che ho voluto pubblicare per cercare di fare chiarezza e per confrontarmi con voi tutti sulla questione.
Attendo quindi con ansia anche il riscontro di chi lavora su Roma.
PS: @Rosa1968 l'Expo è finito ed inzia il Giubileo quindi il flusso si inverte: se vieni a roma hai il coffee pagato
@ab.qualcosa io e te avremo certamente più facilità ad incontrarci

Detto ciò come ci consiglia di muoverci?

 

[Avv Luigi Polidoro]

Ho trovato un vecchio post di @Giuseppe Di Piero sulle casistiche e si parlava solo di Diritti di Proprietà convenzionati:

Quote:
Con sperabile beneficio per chi non capisce (o fa finta!) ripropongo lo schema delle possibili convenzioni ex art. 35 della L. 865/1971.


1) Convenzioni in Diritto di proprietà stipulate prima della entrata in vigore della L. 179/1992;

2) Convenzioni in Diritto di proprietà stipulate dopo l'entrata in vigore della L. 662/1996;

3) Convenzioni in Diritto di proprietà stipulate dopo l'entrata in vigore della L.179/1992 ma prima dell'entrata in vigore della L. 662/1996;

4) Convenzioni in diritto di superficie;

Per quanto riguarda il primo tipo di convenzioni ossia quelle Convenzioni in Diritto di proprietà stipulate prima della entrata in vigore della L. 179/1992, i vincoli sono stabiliti direttamente dai commi 14,15,16,17,18,19 e 20 dell'art. 35 e così consistono:
- Prima dei 10 anni dalla data di prima assegnazione, impossibilità di vendere e locare l'immobile a chiunque;
- dai 10 ai 20 anni, dalla data di prima assegnazione, possibilità di vendere e locare l'immobile a chiunque possieda i requisiti per accedere a tale tipologia di alloggi al prezzo consentito dalla convnzione;
- oltre i 20 anni, possibilità di vendere e locare l'immobile a chiunque dopo aver versato nelle casse comunali la differenza tra l'attuale valore venale del terreno e il prezzo di cessione stabilito in convenzione.
Per l'eliminazione di tali vincoli occorre usare lo strumento previsto dal c. 49-Bis della L. 448/1998.

Al secondo tipo di convenzioni ossia quelle Convenzioni in Diritto di proprietà stipulate dopo l'entrata in vigore della L. 662/1996; si applicano i vincoli di cui all'art. 7 e 8 della L. 10/77 poi trasfusi negli art. 17 e 18 del DPR 380/2001 che prevede il vincolo del prezzo massimo di cessione da 20 a 30 anni dalla concessione del terreno.
Per l'eliminazione di tali vincoli occorre usare lo strumento previsto dal c. 49-Ter della L. 448/1998.

Terzo tipo di convenzioni, ossia quelle Convenzioni in Diritto di proprietà stipulate dopo l'entrata in vigore della L.179/1992 ma prima dell'entrata in vigore della L. 662/1996 per cui non sono previsti vincoli diretti pertanto non occorre stipulare nessuna convenzione sostitutiva.

Nel quarto tipo di convenzioni ossia quelle per la concessione del diritto di superficie (fino a 99 anni) , si applica il comma 8 dell'art. 35 della Legge 865/1971 il quale prevede che la convezione debba prevedere:
e) i criteri per la determinazione e la revisione periodica dei canoni di locazione, nonchè per la determinazione del prezzo di cessione degli alloggi, ove questa sia consentita;
f) le sanzioni a carico del concessionario per l'inosservanza degli obblighi stabiliti nella convenzione ed i casi di maggior gravità in cui tale inosservanza comporti la decadenza dalla concessione e la conseguente estinzione del diritto di superficie;
Tali vincoli posso essere rimossi utlizzando lo strumento previsto dal c. 49-Bis della L. 865/1971;

Per aiutarci a comprenderci, quale disposizione specifica della Legge 662/1996 è intervenuta in materia? Si tratta di un provvedimento esteso e dove c'è di tutto, come spesso accade, una indicazione più specifica ci aiuterebbe a ricostruire la disciplina complessiva.

 

[Andreano70]

É un rebus...

 

[Andreano70]

La sentenza della Cassazione ha creato il panico.

 

[Cesco76]

Per aiutarci a comprenderci, quale disposizione specifica della Legge 662/1996 è intervenuta in materia? Si tratta di un provvedimento esteso e dove c'è di tutto, come spesso accade, una indicazione più specifica ci aiuterebbe a ricostruire la disciplina complessiva.

Questo è l'articolo 35 della 865 1998 attualmente in vigore con il comma 8 a cui fa riferimento @Giuseppe Di Piero. nella mia convenzione per esempio non c'è alcun riferimento a quanto riportato alla lettera e del comma 8:

Art. 35

1. Le disposizioni dell'art. 10 della legge 18 aprile 1962, n. 167, sono sostituite dalle norme di cui al presente articolo.
2. Le aree comprese nei piani approvati, a norma della legge 18 aprile 1962, n. 167, sono espropriate dai comuni o dai loro consorzi. (54)
3. Le aree di cui al precedente comma, salvo quelle cedute in proprietà ai sensi dell'undicesimo comma del presente articolo, vanno a far parte del patrimonio indisponibile del comune o del consorzio.
4. Su tali aree il comune o il consorzio concede il diritto di superficie per la costruzione di case di tipo economico e popolare e dei relativi servizi urbani e sociali.(54bis)
5. La concessione del diritto di superficie ad enti pubblici per la realizzazione di impianti e servizi pubblici è a tempo indeterminato; in tutti gli altri casi ha una durata non inferiore ad anni 60 e non superiore ad anni 99.
6. L'istanza per ottenere la concessione è diretta al sindaco o al presidente del consorzio. Tra più istanze concorrenti è data la preferenza a quelle presentate da enti pubblici istituzionalmente operanti nel settore dell'edilizia economica e popolare e da cooperative edilizie a proprietà indivisa.
7. La concessione è deliberata dal consiglio comunale o dall'assemblea del consorzio. (55) Con la stessa delibera viene determinato il contenuto della convenzione da stipularsi, per atto pubblico, da trascriversi presso il competente ufficio dei registri immobiliari, tra l'ente concedente ed il richiedente. (56)
8. La convenzione deve prevedere:
a) il corrispettivo della concessione in misura pari al costo di acquisizione delle aree nonché al costo delle relative opere di urbanizzazione se già realizzate; (56bis)
b) il corrispettivo delle opere di urbanizzazione (57) da realizzare a cura del comune o del consorzio, ovvero, qualora dette opere vengano eseguite a cura e spese del concessionario, le relative garanzie finanziarie, gli elementi progettuali delle opere da eseguire e le modalità del controllo sulla loro esecuzione, nonché i criteri e le modalità per il loro trasferimento ai comuni od ai consorzi;
c) le caratteristiche costruttive e tipologiche degli edifici da realizzare;
d) i termini di inizio e di ultimazione degli edifici e delle opere di urbanizzazione;
e) i criteri per la determinazione e la revisione periodica dei canoni di locazione (57bis) nonché per la determinazione del prezzo di cessione degli alloggi, ove questa sia consentita;
f) le sanzioni a carico del concessionario per l'inosservanza degli obblighi stabiliti nella convenzione ed i casi di maggior gravita in cui tale inosservanza comporti la decadenza dalla concessione e la conseguente estinzione del diritto di superficie;
g) i criteri per la determinazione del corrispettivo in caso di rinnovo della concessione, la cui durata non può essere superiore a quella prevista nell'atto originario.
9. Le disposizioni del precedente comma non si applicano quando l'oggetto della concessione sia costituito dalla realizzazione di impianti e servizi pubblici ai sensi del quinto comma del presente articolo.
10. I comuni ed i consorzi possono, nella convenzione, stabilire, a favore degli enti che costruiscono alloggi da dare in locazione, condizioni particolari per quanto riguarda gli oneri relativi alle opere di urbanizzazione.
11. Le aree di cui al secondo comma del presente articolo, destinate alla costruzione di case economiche e popolari, nei limiti di una quota non inferiore al 20 e non superiore al 40 per cento, in termini volumetrici, di quelle comprese nei piani, sono cedute in proprietà a cooperative edilizie ed ai singoli, con preferenza per i proprietari espropriati ai sensi della presente legge, sempre che questi ed i soci delle cooperative, abbiano i requisiti previsti dalle vigenti disposizioni per l'assegnazione di alloggi economici e popolari. (58)
12. Il prezzo di cessione delle aree è determinato in misura pari al costo di acquisizione delle aree stesse, nonché al costo delle relative opere di urbanizzazione in proporzione al volume edificabile. (57)
13. Contestualmente all'atto della cessione della proprietà dell'area, tra il comune, o il consorzio, e il cessionario, viene stipulata una convenzione per atto pubblico la quale deve prevedere:
a) gli elementi progettuali degli edifici da costruire e le modalità del controllo sulla loro costruzione;
b) le caratteristiche costruttive e tipologiche degli edifici da costruire;
c) i termini di inizio e di ultimazione degli edifici;
d) i casi nei quali l'inosservanza degli obblighi previsti dalla convenzione comporta la risoluzione dell'atto di cessione.
14. I criteri di cui alle lettere e) e g) e le sanzioni di cui alla lettera f) dell'ottavo comma, nonché i casi di cui alla lettera d) del precedente comma dovranno essere preventivamente deliberati dal consiglio comunale o dall'assemblea del consorzio e dovranno essere gli stessi per tutte le convenzioni.
Commi 15, 16, 17, 18, 19: Abrogati (59)
20. Chiunque in virtù del possesso dei requisiti richiesti per l'assegnazione di alloggio economico o popolare abbia ottenuto la proprietà dell'area e dell'alloggio su di essa costruito, non può ottenere altro alloggio in proprietà dalle amministrazioni o dagli enti indicati nella presente legge o comunque costruiti con il contributo o con il concorso dello Stato a norma dell'art. 17 del decreto del Presidente della Repubblica 17 gennaio 1959 n. 2.
21. Qualora per un immobile oggetto di un intervento di recupero sia stato, in qualunque forma, concesso, per altro titolo, un contributo da parte dello Stato o delle regioni, può essere attribuita l'agevolazione per il recupero stesso soltanto se, alla data di concessione di quest'ultima, gli effetti della predetta contribuzione siano già esauriti. (59bis)

 

[mister65]

io penso che il punto da analizzare della legge 662/1996
sia questo:
63. All'articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, sono
apportate le seguenti modificazioni:
a) nell'ottavo comma, la lettera a) e' sostituita dalla seguente: "a)
il corrispettivo della concessione e le modalita' del relativo
versamento, determinati dalla delibera di cui al settimo comma con
l'applicazione dei criteri previsti dal dodicesimo comma;";
b) il decimo comma e' sostituito dal seguente: "I comuni ed i
consorzi possono, nella convenzione, stabilire a favore degli enti
e delle cooperative di cui al sesto comma che costruiscono alloggi
da dare in locazione, condizioni particolari per quanto riguarda
il corrispettivo della concessione e gli oneri relativi alle opere
di urbanizzazione";
c) l'undicesimo comma e' sostituito dal seguente; "Le aree di cui al
secondo comma, destinate alla costruzione di case economiche e
popolari, sono concesse in diritto di superficie, ai sensi dei
commi precedenti, o cedute in proprieta' a cooperative edilizie e
loro consorzi, ad imprese di costruzione e loro consorzi ed ai
singoli, con preferenza per i proprietari espropriati ai sensi
della presente legge sempre che questi abbiano i requisiti
previsti dalle vigenti disposizioni per l'assegnazione di alloggi
di edilizia agevolata";
d) il dodicesimo comma e' sostituito dal seguente: "I corrispettivi
della concessione in superficie, di cui all'ottavo comma, lettera
a), ed i prezzi delle aree cedute in proprieta' devono, nel loro
insieme, assicurare la copertura delle spese sostenute dal comune
o dal consorzio per l'acquisizione delle aree comprese in ciascun
piano approvato a norma della legge 18 aprile 1962, n. 167; i
corrispettivi della concessione in superficie riferiti al metro
cubo edificabile non possono essere superiori al 60 per cento dei
prezzi di cessione riferiti allo stesso volume ed il loro
versamento puo' essere dilazionato in un massimo di 15 annualita',
di importo costante o crescente, ad un tasso annuo non superiore
alla media mensile dei rendimenti lordi dei titoli pubblici
soggetti a tassazione (Rendistato) accertata dalla Banca d'Italia
per il secondo mese precedente a quello di stipulazione della
convenzione di cui al settimo comma. Il corrispettivo delle opere
di urbanizzazione, sia per le aree concesse in superficie che per
quelle cedute in proprieta', e' determinato in misura pari al
costo di realizzazione in proporzione al volume edificabile";
e) l'alinea del tredicesimo comma e' sostituito dal seguente:
"Contestualmente all'atto della cessione della proprieta'
dell'area, tra il comune, o il consorzio, e il cessionario, viene
stipulata una convenzione per atto pubblico, con l'osservanza
delle disposizioni di cui all'articolo 8, commi primo, quarto e
quinto, della legge 28 gennaio 1977, n. 10, la quale, oltre a
quanto stabilito da tali disposizioni, deve prevedere:".
64. Gli enti locali territoriali possono cedere in proprieta' le
aree, gia' concesse in diritto di superficie, destinate ad
insediamenti produttivi delimitate ai sensi dell'articolo 27 della
legge 22 ottobre 1971, n. 865.
65. All'articolo 5-bis del decreto-legge 11 luglio 1992, n. 333,
convertito, con modificazioni, dalla legge 8 agosto 1992, n. 359,
e' aggiunto, in fine, il seguente comma:
"7-bis. In caso di occupazioni illegittime di suoli per causa di
pubblica utilita', intervenute anteriormente al 30 settembre 1996,
si applicano, per la liquidazione del danno, i criteri di
determinazione dell'indennita' di cui al comma 1, con esclusione
della riduzione del 40 per cento. In tal caso l'importo del
risarcimento e' altresi' aumentato del 10 per cento. Le
disposizioni di cui al presente comma si applicano anche ai
procedimenti in corso non definiti con sentenza passata in
giudicato".

Avvocato qui entra in gioco lei

 

[degan79]

per le convenzioni diritto di superficie, vale l'art. 8 delle 865. i comma abrogati dalla 179 si riferiscono alle convenzioni in diritto di proprietà.

 

[Cesco76]

@Giuseppe Di Piero e @Avv Luigi Polidoro rileggendo la lettera e del comma 8 art 35 865/71:

"e) i criteri per la determinazione e la revisione periodica dei canoni di locazione (57bis) nonché per la determinazione del prezzo di cessione degli alloggi, ove questa sia consentita;"

che non è stato abrogato

e quanto riportato nella mia convenzione proprio per ciò che riguarda questo comma 8 o meglio:

" il prezzo massimo di qualsiasi cessione che intervenga dopo sei mesi dall'ultimazione dei lavori sarà determinato sulla base del prezzo di cessione come sopra stabilito, aggiornato in base all'indice istat sul costo della vita e diminuito per la quota non afferente il corrispettivo di concessione, di una percentuale di deprezzamento in base all'età dell'edificio e come a presso indicato:......"

da cio si evince che esiste un prezzo massimo di vendita o sbaglio?