Sentenza n. 18135 del 16/09/2015

[LauraPalmer]

?????? @Giuseppe Di Piero

 

[Giuseppe Di Piero]

RENT TO BUY

L'IDEA NON E' NOSTRA ... MA E' INTERESSANTE .

il RENT TO BUY è una modalità di compravendita che produce, di fatto, notevoli vantaggi.

Non è quindi previsto l'intervento di alcun terzo soggetto e tutti i rapporti giuridici ed economici sono tra acquirente e venditore, come in una normalissima compravendita immobiliare.

L'inquilino - futuro proprietario - entra subito nella casa che ha scelto di acquistare versando al venditore (costruttore o privato che sia), un acconto che solitamente ammonta al 6% del prezzo di compravendita, da intendersi pattuito oggi e bloccato per TOT TEMPO.

Durante la fase preparatoria l'inquilino - futuro proprietario - versa poi mensilmente al venditore un importo equivalente ad un normale affitto, il quale viene però solo per una parte considerato canone di locazione a fondo perduto: l'altra parte viene invece "salvata" e va a creare un deposito in conto futuro acquisto che, sommato all'acconto iniziale, porterà l'accantonamento totale, al termine del programma, ad un % del prezzo concordato.

Al momento del rogito resterà così da saldare, con un mutuo liberamente scelto dall'acquirente, solamente il restante % del prezzo.

SIAMO ANCORA NELLA FASE DI STUDIO E ABBIAMO BISOGNO DI VERIFICARE ANCHE ALTRI ASPETTI TRA I QUALI IL "NORMALE AFFITTO"

 

[Nea83]

Durante la fase preparatoria l'inquilino - futuro proprietario - versa poi mensilmente al venditore un importo equivalente ad un normale affitto, il quale viene però solo per una parte considerato canone di locazione a fondo perduto: l'altra parte viene invece "salvata" e va a creare un deposito in conto futuro acquisto che, sommato all'acconto iniziale, porterà l'accantonamento totale, al termine del programma, ad un % del prezzo concordato.

Potrebbe essere conveniente per il venditore ma non lo è per l'acquirente.
Io non pago un affitto di una casa che, ho già pattuito di comprare, e che al momento per questioni non dipendenti da me non posso concludere.
In questo caso il venditore deve riconoscere l'intera cifra dell'affitto come una sorta di "rata" del prezzo finale che vado a pagare.
Questo considerando la situazione di limbo e di incertezza che si sta vivendo.

Secondo me studiare altre soluzioni, dà solo modo al Comune di continuare a lavarsene le mani.
si deve solo fare in modo che quei "lentoni" facciano il loro lavoro applicando la legge che esiste da più di 30 anni!

 

[Cesco76]

RENT TO BUY

L'IDEA NON E' NOSTRA ... MA E' INTERESSANTE .

il RENT TO BUY è una modalità di compravendita che produce, di fatto, notevoli vantaggi.

Non è quindi previsto l'intervento di alcun terzo soggetto e tutti i rapporti giuridici ed economici sono tra acquirente e venditore, come in una normalissima compravendita immobiliare.

L'inquilino - futuro proprietario - entra subito nella casa che ha scelto di acquistare versando al venditore (costruttore o privato che sia), un acconto che solitamente ammonta al 6% del prezzo di compravendita, da intendersi pattuito oggi e bloccato per TOT TEMPO.

Durante la fase preparatoria l'inquilino - futuro proprietario - versa poi mensilmente al venditore un importo equivalente ad un normale affitto, il quale viene però solo per una parte considerato canone di locazione a fondo perduto: l'altra parte viene invece "salvata" e va a creare un deposito in conto futuro acquisto che, sommato all'acconto iniziale, porterà l'accantonamento totale, al termine del programma, ad un % del prezzo concordato.

Al momento del rogito resterà così da saldare, con un mutuo liberamente scelto dall'acquirente, solamente il restante % del prezzo.

SIAMO ANCORA NELLA FASE DI STUDIO E ABBIAMO BISOGNO DI VERIFICARE ANCHE ALTRI ASPETTI TRA I QUALI IL "NORMALE AFFITTO"

Ciao Giuseppe.
Due anni fa stavo comprando una casa a torrino mezzocammino con questa soluzione, la conosco abbastanza bene. A mio parere credo che il problema risieda nel fatto che tu stabilisci subito dall'inizio il prezzo di vendita dell'immobile. In pratica si svolge come
Dici tu con la variante che il prezzo concordato viene stabilito subito dall'inizio. Ora se viene inserito un prezzo superiore a quello imposto potrebbe rimanere la invalidità dell'atto per la clausola del prezzo con tutto quello che potrebbe comportare, credo sia questo l'aspetto che vada studiato principalmente.

 

[FaManY]

Ora se viene inserito un prezzo superiore a quello imposto potrebbe rimanere la invalidità dell'atto per la clausola del prezzo con tutto quello che potrebbe comportare, credo sia questo l'aspetto che vada studiato principalmente.

Cesco, ma se io oggi stabilisco un rent to buy, è vero che stabilisco oggi il prezzo di vendita a libero mercato (che non potrei), però è anche vero che l'atto viene finalizzato al momento del rogito, ovvero quando dopo l'affrancazione il proprietario può vendere a prezzo di libero mercato.

Quindi quando sarebbe invalidato l'atto di rogito se dal momento in cui si stipula posso vendere?

 

[LauraPalmer]

Parlo da venditrice, credo che tale formula sia vantaggiosa per me ma x onestà intellettuale riconosco che non lo sia altrettanto per il mio acquirente, nel mio caso specifico, la persona con cui ho stipulato il compromesso, in tutta questa storia non è preoccupato tanto per il prezzo, perché cmq riconosce tutte le migliorie da me apportate all'immobile e cmq ammette che per lui il prezzo è consono ma la sua preoccupazione( e credo che anche per altri sia così) è piuttosto il fatto che nel caso succeda qualcosa ,seppur la possibilità è remota, e la pratica per lo svincolo non si conclude, lui si troverebbe con un immobile che a sua volta non può vendere a libero mercato, e questo la formula del rent/buy non lo risolve affatto...

 

[FaManY]

Non credo che il rent to buy sia finalizzato a risolvere il discorso del prezzo a libero mercato. Questa formula serve per lasciare casa a chi l'ha comprata e avere una rendita mensile nel mentre che le cose si risolvono.
Ad esempio per me sarebbe ottimo perchè io rogiterò per casa nuova tra poco (intestandola a mia sorella), e nel mentre che le cose si sistemano la mia acquirente entrerà in casa, magari con questa formula, così non sarò costretto a pagare 2 mutui contemporaneamente.

 

[Cesco76]

Cesco, ma se io oggi stabilisco un rent to buy, è vero che stabilisco oggi il prezzo di vendita a libero mercato (che non potrei), però è anche vero che l'atto viene finalizzato al momento del rogito, ovvero quando dopo l'affrancazione il proprietario può vendere a prezzo di libero mercato.

Quindi quando sarebbe invalidato l'atto di rogito se dal momento in cui si stipula posso vendere?

E' proprio questo che va studiato, potrebbe essere invalidato il contratto di rent to buy.
il Compratore potrebbe chiedere di sostituire la clausola del prezzo concordato sul rent to buy con il prezzo imposto.
tutto questo dovrebbe essere studiato attentamente da degli esperti legali, credo che se ci sta lavorando l'associazione di @Giuseppe Di Piero presto avremo notizie.
Questa è una pratica introdotta da pochissimo tempo e non si conosce molto, finalmente c'è anche in Italia, in paesi come Spagna e Germania viene utilizzata da diversi anni ormai, presepio in Spagna è ciò che fanno le banche con le case confiscate a chi non è più in grado di pagare il mutuo. invece di venderle all'asta a prezzi stracciati si tiene la proprietà e le rivende con il rent to buy.
rimane inoltre il problema per chi ha un mutuo in essere sulla casa che vende, non credo possa venderla in rent to buy se non estingue prima il mutuo.
e ci sarebbe anche il problema di chi deve ricavare l'anticipo della nuova dalla vendita della vecchia.

 

[Cesco76]

Parlo da venditrice, credo che tale formula sia vantaggiosa per me ma x onestà intellettuale riconosco che non lo sia altrettanto per il mio acquirente, nel mio caso specifico, la persona con cui ho stipulato il compromesso, in tutta questa storia non è preoccupato tanto per il prezzo, perché cmq riconosce tutte le migliorie da me apportate all'immobile e cmq ammette che per lui il prezzo è consono ma la sua preoccupazione( e credo che anche per altri sia così) è piuttosto il fatto che nel caso succeda qualcosa ,seppur la possibilità è remota, e la pratica per lo svincolo non si conclude, lui si troverebbe con un immobile che a sua volta non può vendere a libero mercato, e questo la formula del rent/buy non lo risolve affatto...

il rent to buy pospone in 3 o 5 anni l'acquisto dell'immobile. fino a quella data rimani tu il proprietario e lui è in affitto. in 5 anni qualcosa uscirà fuori.

 

[Nea83]

Non credo che il rent to buy sia finalizzato a risolvere il discorso del prezzo a libero mercato. Questa formula serve per lasciare casa a chi l'ha comprata e avere una rendita mensile nel mentre che le cose si risolvono.
Ad esempio per me sarebbe ottimo perchè io rogiterò per casa nuova tra poco (intestandola a mia sorella), e nel mentre che le cose si sistemano la mia acquirente entrerà in casa, magari con questa formula, così non sarò costretto a pagare 2 mutui contemporaneamente.

Evidenzio quello che hai scritto:
Questa formula serve per lasciare casa a chi l'ha comprata e avere una rendita mensile nel mentre che le cose si risolvono.
Ma io acquirente con questa formula non compro! ed è una rendita mensile per il venditore, per l'acquirente sono soldi buttati, per la parte non prevista come "riscatto" futuro della somma pattuita.
Cioè non solo devo aspettare che si risolva la situazione, ma devo pure pagare a vuoto?
Scusatemi ma non mi sta bene.
Ripeto non concentratevi su questa soluzione che non lo è affatto.