Soffermatevi su questa frase: "Oltre i 20 anni possibilità di vendere DOPO AVER VERSATO NELLE CASSE COMUNALI LA DIFFERENZA TRA l'ATTUALE VALORE VENALE DEL TERRENO E IL PREZZO DI CESSIONE".
Esatto.
Nel 2009 per vendere la casa dei miei in diritto di proprietà con convenzione del 1986, abbiamo dovuto stipulare un atto di affrancamento con il Comune dietro versamento di 11.000 euro.
Faccio notare però che qui a Bologna e provincia, fino al 2010 il diritto di proprietà si poteva vendere dopo i 20 anni e nessun comune chiedeva l'obolo dell'affrancamento.
Tuttora mi risulta che in alcuni comuni ancora non viene richiesto.
Scusa ho scirtto male io: la Convezione in diritto di superificie è stata stipulata più di trent'anni fa, altrimenti srebbe vecchia di più di duecento anni
Invece, se ho capito bene, si può vendere a prezzo libero solo dopo aver fatto l'affrancatura al Comune, altrimenti si deve applicare il prezzo massimo di cessione.
Corretto.
La convenzione dura 99 anni + eventuali altri 99, ma il vincolo del prezzo scade dopo 20/25 max 30 anni.
considerato che questo scherzetto dell'affrancazione, se ho capito bene, al conguaglio potrebbe costarci intorno ai 30.000 euro, non converrebbe vendere al prezzo di convenzione?
Mi sembra una cifra sproporzionata.
Seconda domanda: ammesso e non concesso che io voglia vendere al prezzo di convenzione, i calcoli chi li fa per stabilire questo prezzo?
Dovrebbe farli il Comune, così come una volta l'organo preposto era l'UTE (Ufficio Tecnico Erariale), ma qua a Bologna non li hanno mai fatti nè l'uno nè l'altro e dal 1987 li fa la mia Società
Terza domanda: all'epoca dell'acquisto, ho pagato il prezzo in convenzione + le migliorie, questa cosa viene calcolata nello stabilire il prezzo di vendita?
Le varianti purtroppo non vengono calcolate nel prezzo, se sono state pagate con fattura a parte. Per essere calcolate dovrebbero essere state inserite nel prezzo di rogito.
Quarta domanda: la sentenza, e di conseguenza la delibera, tiene conto di tutti i lavori ed i materiali eventualmente fatti dopo l'acquisto, che di fatto costituiscono una miglioria rispetto ai materiali stabiliti dalla convenzione?
Non dovrebbero essere nè la sentenza nè la delibera,
ma il testo delle convenzioni, dove si detta che eventuali opere di straordinaria manutenzione, sia a carico dell'immobile che del fabbricato, si possono aggiungere -
purchè fatturate - al prezzo massimo di cessione.
Nelle nostre convenzioni è così.
I parametri Istat non sono sufficienti a determinare il prezzo, esistono delle altre variabili che potrebbero portare il prezzo dell'immobile ad un valore verosimile al mercato senza dover necessariamente versare l'obolo.
.Dipende.
Se l'immobile è relativamente recente, aggiungendo le eventuali opere di straordinaria manutenzione, si può arrivare a cifre più o meno di mercato (ultimamente, calcolando che il prezzo degli immobili è ribassato molto, addirittura mi è capitato di fare un aggiornamento di prezzo di cessione con i parametri ISTAT decisamente superiore al prezzo di mercato dei beni similari in zona....!)
Se invece l'immobile è vecchio, non ci sono lavori che tengano: la rivalutazione è bassissima, perchè, oltre a calcolare l'aggiornamento, bisogna calcolare anche il deprezzamento
per come la vedo io invece ho comprato 26 anni fa a 200milioni di lire e ho dovuto prendere un mutuo x 20anni di mille euro al mese,e secondo loro oggi devo vendere a 150mila euro?????????? fate un po' voi!!!
Beh, hai comprato una casa a € 103.291,38 (equivalente di 200 milioni), se la rivendita a prezzo convenzionato è a 150.000 euro, non ci perdi...
E' la stessa cosa di chi ha comprato in edilizia libera nello stesso periodo e oggi non riesce a rivendere a molto di più comunque... Almeno qui da noi.
A Roma non so.
dovremmo lottare per farci almeno riconoscere il valore di tutti i lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria prima di arrenderci al prezzo imposto.
Come dicevo più sopra, le nostre convenzioni riconoscono questi lavori. Leggetevi bene la vostra convenzione.
