Sentenza n. 18135 del 16/09/2015

[lupin3]

Poi perché non sono disponibili i prezzi massimi di cessione per i restanti piani? Troppo lavoro.....??

 

[MissRossella]

Oppure ci saranno numerose case sfitte, sopratutto dei costruttori.
Ma segnalo che sul sito del Comune vi sono i prezzi massimi di cessione e affitto stabiliti dal Comune per alcuni PEEP che non sono in linea con l'equo canone.

Questo è un altro mistero.
Chi può spiegarlo?
La legge 865 fa acqua da tutte le parti... se mi avessero spiegato bene le cose non mi sarei imbarcato in questa avventura e pensare che con i soldi versati potevo stare in affitto senza problemi e scegliere una zona con più servizi

@iteleo scusa ma ti sbagli le case sfitte non sono quelle dei costruttori, lo erano fino alla sentenza della cassazione invece adesso i loro affari stanno andando a gonfie vele. Come molti utenti hanno spiegato in tantissimi quartieri di Roma accanto alle case PEEP sono state costruiti dai costruttori appartamenti (non PEEP) piccolissimi e in palazzoni. Ovviamente queste case non venivano ne comprate né locate perché la gente preferiva acquistare da privati gli appartamenti PEEP in quanto, sebbene venduti a libero mercato, costavano meno di quelli dei costruttori e soprattutto avevano una superficie nettamente superiore (per gli appartamenti dei costruttori parliamo di case di 40 e anche 35 mq!!!!). Ora dopo la sentenza la situazione è quella che è, nessuno compra più appartamenti PEEP e sembra che sarà così ancora per tantissimo tempo, molti cittadini hanno però l'esigenza di comprare un appartamento e gli unici disponibili sono quelli dei costruttori (finora invenduti) che nel frattempo hanno alzato i prezzi e stanno facendo affari d'oro. Spero che adesso la situazione ti sia chiara.

 

[iteleo]

@iteleo scusa ma ti sbagli le case sfitte non sono quelle dei costruttori, lo erano fino alla sentenza della cassazione invece adesso i loro affari stanno andando a gonfie vele. Come molti utenti hanno spiegato in tantissimi quartieri di Roma accanto alle case PEEP sono state costruiti dai costruttori appartamenti (non PEEP) piccolissimi e in palazzoni. Ovviamente queste case non venivano ne comprate né locate perché la gente preferiva acquistare da privati gli appartamenti PEEP in quanto, sebbene venduti a libero mercato, costavano meno di quelli dei costruttori e soprattutto avevano una superficie nettamente superiore (per gli appartamenti dei costruttori parliamo di case di 40 e anche 35 mq!!!!). Ora dopo la sentenza la situazione è quella che è, nessuno compra più appartamenti PEEP e sembra che sarà così ancora per tantissimo tempo, molti cittadini hanno però l'esigenza di comprare un appartamento e gli unici disponibili sono quelli dei costruttori (finora invenduti) che nel frattempo hanno alzato i prezzi e stanno facendo affari d'oro. Spero che adesso la situazione ti sia chiara.

Si in effetti hai ragione ma io mi riferivo a quelli 167 dei vari Di Veroli Caltagirone Immolbildream che sono sfitti da anni nei vari PdZ PEEP

 

[robert50]

@iteleo scusa ma ti sbagli le case sfitte non sono quelle dei costruttori, lo erano fino alla sentenza della cassazione invece adesso i loro affari stanno andando a gonfie vele. Come molti utenti hanno spiegato in tantissimi quartieri di Roma accanto alle case PEEP sono state costruiti dai costruttori appartamenti (non PEEP) piccolissimi e in palazzoni. Ovviamente queste case non venivano ne comprate né locate perché la gente preferiva acquistare da privati gli appartamenti PEEP in quanto, sebbene venduti a libero mercato, costavano meno di quelli dei costruttori e soprattutto avevano una superficie nettamente superiore (per gli appartamenti dei costruttori parliamo di case di 40 e anche 35 mq!!!!). Ora dopo la sentenza la situazione è quella che è, nessuno compra più appartamenti PEEP e sembra che sarà così ancora per tantissimo tempo, molti cittadini hanno però l'esigenza di comprare un appartamento e gli unici disponibili sono quelli dei costruttori (finora invenduti) che nel frattempo hanno alzato i prezzi e stanno facendo affari d'oro. Spero che adesso la situazione ti sia chiara.

Proprio per questo nei post precedenti si era considerato che ci fossero i presupposti per adire la Procura della Repubblica.I nuovi amministratori di Roma (Raggi, Berdini. ....)se come dicono sono per i cittadini, hanno tutti gli elementi per sanare questa aberrante situazione.

 

[MissRossella]

Proprio per questo nei post precedenti si era considerato che ci fossero i presupposti per adire la Procura della Repubblica.I nuovi amministratori di Roma (Raggi, Berdini. ....)se come dicono sono per i cittadini, hanno tutti gli elementi per sanare questa aberrante situazione.

Concordo al 100%!!!

 

[giannelmo]

Questa l'ho scoperta con l'aiuto di @DiPiero.
Un mio collega trasferito a Milano voleva affittare la casa.
E' andato al Comune e gli hanno detto di farsi fare i conti in un CAF applicando la 392/78.
In convenzione infatti viene applicata la legge sull'equo canone (392/78) che è stata abrogata e sostituita da due altre leggi legge tra cui anche l'affitto concordato ma, bada bene bada bene, la legge sull'equo canone resta in vigore solo per le case di edilizia economica e popolare, ovvero le nostre.
Una casa di 100 mq renderebbe circa 200 euro mensili.
Ora questo mio collega sta ragionando così.
Sono trasferito a Milano se l'affitto guadagno 2400 euro l'anno ma devo pagarci le tasse (10% cedolare secca) e l'IMU (2000 euro) come seconda casa per cui alla fine scosa ci guadagno?
Ergo credo non affitterà la casa.

Scusa ma l'IMU la dovrà pagare comunque, o no?

 

[iteleo]

Scusa ma l'IMU la dovrà pagare comunque, o no?

Se non cambia residenza no

 

[Santi60]

Come già ti ha scritto Nicestar, è l'affrancazione che, secondo il comune e contro l'interpretazione che facciamo noi, andrebbe fatta comunque anche se hai o trasformi in diritto proprietario.
I 20 anni si riferisono alla durata delle convenzioni in diritto di proprietà o a quelle trasformate, anche se leggendo l'articolo 18 della legge 380/2001 che interviene sulle convenzioni post legge del 1992, segnalatomi da Santi, non si legge 20 anni, ma da 20 a 30 anni, per questo in un precedente post chiedevo se qualcuno ha in mano una convenzione di trasformazione.
Nessuno eh?

Rieccomi (sono in ferie in un luogo con difficoltà di connessione).
I 20 anni sono specificati nel punto (a) del comma 46 della Legge 448/1998.
Nello stesso comma si indica che lo schema di convenzione di trasformazione da usare è quello di un articoli di legge ora abrogato e sostituito dall'art.18 della Legge 380/2001. Quindi, è il combinato disposto di 2 leggi a portare a convenzioni di 20 anni.
La situazione era diversa prima dell'ultima modifica della Legge 448/1998 poichè nel punto su richiamato, inizialmente si faceva riferimento alla massima durata (30 annni) dello schema di Convenzione, ma adesso è specificamente indicato 20 anni senza dare la possibilità ai comuni di decidere discrezionalmente la durata da 20 a 30 anni.
Sto rispondendo dallo smartphone quindi non ho potuto verificare nel dettaglio le Leggi, ma sono andato a memoria...

 

[iteleo]

Rieccomi (sono in ferie in un luogo con difficoltà di connessione).
I 20 anni sono specificati nel punto (a) del comma 46 della Legge 448/1998.
Nello stesso comma si indica che lo schema di convenzione di trasformazione da usare è quello di un articoli di legge ora abrogato e sostituito dall'art.18 della Legge 380/2001. Quindi, è il combinato disposto di 2 leggi a portare a convenzioni di 20 anni.
La situazione era diversa prima dell'ultima modifica della Legge 448/1998 poichè nel punto su richiamato, inizialmente si faceva riferimento alla massima durata (30 annni) dello schema di Convenzione, ma adesso è specificamente indicato 20 anni senza dare la possibilità ai comuni di decidere discrezionalmente la durata da 20 a 30 anni.
Sto rispondendo dallo smartphone quindi non ho potuto verificare nel dettaglio le Leggi, ma sono andato a memoria...

Caro Santi, giusto per informarti di come ha ragionato il Comune, ti riporto quello che mi hanno detto: l'Avvocatura ha molto dibatutto la questione sulla base della nuova sentenza: Sul punto a fine pg. 9 la sentenza infatti recita " ... ll vincolo del prezzo massimo non è affatto soppresso automaticamente a seguito della caduta del divieto di alinienare; ed anzi, in assenza di convenzione ad hoc (da redigere in forma pubblica e soggetta a trascrizione), segue il bene nei successivi passaggi di proprietà, a titolo di onere reale, con naturale efficacia indefinita".
Sulla base di ciò non applicano la leggi che citi; in particolare la frase efficacia indefinita fa si che loro intendano che anche dopo 20 anni si deve eliminare il vincolo.
Se avessero scritto meglio, ovvero, a meno che il proprietario non abbia riscattato il terreno ai sensi art. 35 l. 865/71, non si sarebbero avuti i problemi che ora si hanno con il Comune. Evidenzio che nelle convenzioni per il riscatto del diritto di superficie vi era anche l'eliminazione dopo 20 anni del vincolo sul prezzo e quindi di fatto veniva redatta una convenzione ad hoc, proprio come prevede la sentenza, anche su questo punto.
Credo che il ricorso al TAR debba sollevare tale questione chiarendo la frase della sentenza.

 

[Santi60]

Grazie davvero tante per la tua delucidazione! Finalmente inizio a sbrogliare la matassa

Sono proprietario del diritto di superficie, decido di procedere alla trasformazione e diventa diritto di proprietà. A quel punto TEORICAMENTE, il diritto di proprietà fa cadere automaticamente la necessità dell'affrancazione perchè trascorsi i 20 anni dalla convenzione originaria stipulata in diritto di superficie.

Solo che il comune si è fatto furbo e intanto ha congelato completamente le trasformazioni, poi in via temporanea richiede comunque a tutti l'affrancatura.

Bene.

Si la situazione è proprio questa!
Infatti, se è vero quello che ho letto in un precedente post che il comune ha congelato le richieste di trasformazione (a mio avviso ci sarebbero gli estremi di un omissione di atti d'ufficio poichè non c'è una diversa scadenza specifica per questo tipo di pratiche e dovrebbe valere la durata standard dei 30 giorni, ma non sono avvocato e forse@Giuseppe di Piero può aiutare per questa questine), la ragione è lampante: ad oggi, l'unica convenzione di trasformazione approvata dal Comune di Roma (mai abrogata neanche dalla 40/2016) è quella della deliberazione 54/2003. Se il Comune stipula una tale convenzione, va a firmare anche la clausola che fa decadere TUTI i vincoli dopo 20 anni, quindi non potrà chiedere nessuna affrancazione! Per questo motivo al Comune non conviene finalizzare le trasformazioni. Al contrario con la convenzione di affrancazione deliberata con la 33/2015, si mette in tasca un corrispettivo proporzionale agli anni che mancano a 99 e senza l'ulteriore abbattimento del corrispettivo previsto per la trasformazione! I funzionari del Comune sono tranquilli poiché non c'è incertezza per l'affrancazione, ma chi compra a prezzo di mercato un apertamente solo affrancato ha fatto un pessimo affare poiché dovrà pagare, successivamente, anche la trasformazione (se è quando i Funzionari del Comune si decideranno a lavorare le pratiche con tale scopo).
C'è la possibilità che il Comune modifichi la Convenzione di trasformazione con un'altra futura delibera, ma come potrà non includere la decadenza ventennale se questa è prevista dal combinato disposto delle Leggi 448/1998 e 480/2001? Se lo facesse, dovrebbe aspettarsi un altro ricorso al TAC. @Giuseppe Di Piero confermi?