Sentenza n. 18135 del 16/09/2015

[iteleo]

Vedo che si parla ancora di ricorsi al TAR, ricorsi al Presidente della Repubblica, ricorsi contro i venditori....non andiamo da nessuna parte!!!! per il ricorso al TAR siamo oltre i termini, i ricorsi al Presidente della Repubblica (pensate davvero che decida lui?) finiscono tutti con la PA vincente! per quanto riguarda i ricorsi ai venditori, non entro nel merito del discorso etico, ma li sapete i tempi di un processo civile in Italia? se va bene 15 anni..e poi siete proprio sicuri di vincere? pensate che tutti i giudici si adegueranno alla famosa sentenza della cassazione che ha deciso su un caso specifico dove peraltro non si era arrivati al rogito? e pensate che la stessa Cassazione fra 15/20 anni avrà lo stesso orientamento??? vorrei farvi capire che c'è chi si sta arricchendo con queste cause...
Allora partiamo da 3 punti fondamentali: 1) la delibera 40 fa acqua da tutte le parti; 2) la stessa sentenza della Cassazione quando si pronuncia sugli immobili in piena proprietà non convince; 3) la stessa legge 106/2011 entra in contraddizione con leggi precedenti, come evidenziato dallo studio fatto dal Notariato già postato più volte e ben spiegato da un altro utente del forum; 4) il Comune di Roma non solo non ha applicato la Legge (fatto gravissimo!!!) ma ha indotto in errore acquirenti e venditori con pareri/nulla osta, lettere al Notariato e chi più ne ha più ne metta, lo stesso Comune che adesso vuole ridurci in miseria!!!....Cosa dobbiamo fare? rivolgerci alla POLITICA!!! secondo me non ci sono altre strade!!!

Il ricorso al Presidente della Repubblica viene trattato in realtà dal Consiglio di Stato.
Di solito si segue questa strada per due ragioni: mancanto rispetto dei tempi (60 giorni al TAR e 120 per il ricorso straordinario) e ridurre i tempi del procedimento in quanto si salta il TAR.
I tempi sono inferiori ai 2 anni in base alle mie conoscenze personali.
Per cambiare la delibera ci sono 2 strade: ricorso amministrativo (TAR e Consiglio di Stato) e revoca della delibera da parte dell'amministrazione comunale.
La causa civile può portare il giudice a rimandare la questione al giudice di cassazione e i tempi sarebbero molto più lunghi.
La pagina FB già esiste e vi ho scritto che l'Unione PdZ intende sostenere il ricorso straordinario, anche se non condivide in toto le posizioni di Area 167 (vedere mio precedente post). Quindi associamoci alla pagina FB di Unione PdZ e sostemiamo tale esigenza/necessità.
Da parte mia ho anche mandato email e post a: Roberta Lombardi, Beppe Grillo, Marcello e Francesca De Vito, Pietro Calabresi, Fornari e Iorio.
Fate anche voi lo stesso. Vi ho mandato i miei post.
Inoltre ho mandato email a Federico Verdicchio, presidente CdQ ColeldegliAbeti, e alla mia cooperativa (90 soci): fate lo stesso nei vostri PdZ e create le premesse affinchè tutti scrivano ai loro referenti politici, specie M5S e opposizoni.
Eccovi il testo che ho mandato a Verdicchio:

Buona sera,

sono un proprietario di un alloggio in diritto di superficie nel quartiere.

Vi scrivo per sensibilizzare su un problema che in molti stanno sottovalutando e per il quale occorre una mobilitazione a tutti i livelli.

Mi riferisco all'acquisizione in proprietà del terreno (trasformazione in diritto di proprietà) e alla possibilità di vendere a libero mercato (affrancamento).

Esse sono state regolate dall'amministrazione di Roma con due delibere: Tronca 40/16 e Raggi 13/16.




Tali delibere presentano ad esempio gravi violazioni di legge e forti criticità su alcuni punti su alcuni punti di seguito riportati per il quale il M5S non si deve uniformare a precedenti comportamenti e far partecipare al processo i cittadini con le lori associazioni (Area 167, Unione Comitati PdZ, etc.):


1. impossibilità a poter vendere gli alloggi per l'indeterminazione del costo di affrancazione finale in un quadro in cui tutti gli altri Comuni della penisola (i.e. Trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà) hanno già determinato i costi finale, indipendentemente dal completamento della lottizzazione. Tale mancata determinazione dei prezzi finali causa, in pratica, la mancata applicazione da parte del Comune di Roma della legge 106/2011 che aveva l'obiettivo di agevolare il trasferimento di tali immobili con conseguente blocco del mercato immobiliare e crescita dei prezzi delle case costruite non in regime di edilizia convenzionata e agevolata, ovvero gli edifici dei palazzinari.


2. interpretazione unica nel panorama dei Comuni italiani della legge nazionale 865/71 e s.m.i. con richiesta, anche oltre 20 anni dalla stipula della Convenzione originaria, di procedere sia all'affrancamento sia alla trasformazione (anche in questo caso è solo Roma ad aver interpretato in questo modo la norma).


3. determinazione del valore commerciale del terreno attraverso un meccanismo di calcolo che genera evidenti distorsioni sui valori reali dei terreni in un contesto in cui il FORMEZ e la totalità dei Comuni italiani e la stessa legge 147/2013 (art 1 comma 392) hanno basato tale stime sul valori OMI dei prezzi reali di vendita e seguito quindi un calcolo dei corrispettivi che risulta più equo e corretto. Peraltro, tale differente determinazione per i 14 PdZ per i quali si poteva provvedere alla trasformazione, a seguito delle delibere 55/2011 e 297/2012, si viene a configurare, in caso di conferma dei valori venali della delibera 40/216, l'ipotesi di danno erariale con rivalsa da parte del Comune verso tutti quei dirigenti e funzionari del Comune che hanno concesso le trasformazioni sui 14 PdZ a prezzi che risultano almeno 4 volte inferiori rispetto a quelli rideterminati, secondo noi erroneamente (vedasi punto 5), con la precitata delibera 40/2016;


4. mancato interessamento della Corte di Conti del Lazio in merito alla riduzione dei valore venale dei terreni a seguito del pagamento delle opere di urbanizzazione, come da delibera della Corte dei Conti della Lombardia n. 61/2016;


5. questione delle stime dei valori venali troppo elevate della Deliberazione 40/2016 a causa del meccanismo di valutazione con procedimento indiretto o analitico, al posto del procedimento diretto o sintetico suggerito dal ministero della semplificazione con il documento FormezPA (http://www.formez.it/sites/default/files/aree_peep_e_pip.pdf), con stima della massima incidenza del 20% (ai sensi del comma 2 dell’art. 18 del D.P.R. 380/2001) per il costo del suolo e la riduzione del 25% (ai sensi dell’art 37 comma 1 D.P.R. 327 del 2001) di tale stima.


Non si è citato il problema delle "seconde" e successive vendite a libero mercato che meritano una trattazione separata e un intervento sanatorio in quanto ora, tutti i privati che hanno pagato a libero mercato le loro case in edilizia agevolata sono chiamati a versare ingenti somme al Comune per eliminare i vincoli collegati alla Convenzione con il Comune di Roma.


Nel mio caso, in via provvisoria dovrei pagare al Comune 14.000 euro per l'affrancazione e 16.000 euro per la trasformazione che mi sembrano cifre fuori da ogni logica /in allegato foglio .xls per fare il calcolo sulla base dei dati presenti nelle vostre convenzioni).

Vi chiedo quindi di associarvi alle iniziative dell'unione dei comitati di quartiere (Gian Luca Riparbelli XIV Municipio | Facebook) di Area 167 (Comitato AREA 167 Locate | Facebook) e di interessare i politici di riferimento per cambiare i punti sopra illustrati delle due delibere in questione.

L'associazione Area 167 sta per presentare un ricorso straordinario al presidente della Repubblica per l'annullamento della delibera 40.


Vi allego alla presente un documento che stiamo per inviare al Comune e alla Regione elaborato all'interno di un forum all'argomento (Sentenza n. 18135 del 16/09/2015) che dettaglia tutte le problematiche presenti nelle delibere approvate recentemente dal Comune di Roma.


saluti

 

[AciliaMad1]

Condivido quanto dice miss Rossella ed è una delle prime cose che ho detto..coinvolgere la politica. La politica in questo momento a Roma - a prescindere dalle idee politiche di ognuno - è il Movimento 5 Stelle, per ovvi motivi. Noi su sua indicazione dopo un contatto su Facebook abbiamo scritto una sintesi a Paolo Ferrara capogruppo Movimento 5 Stelle al Comune ed ex Consigliere nel nostro Municipio, persona molto seria peraltro, che L avrebbe girata all'assessore all'urbanistica se abbiamo ben capito. Non abbiamo avuto al momento ritorni.
Abbiamo poi scritto al comitato di quartiere ma anche da loro nessuna risposta. Speriamo solo sia dovuto al fatto che sono in ferie.

Sullo scrivere sulla pagina FB unione comitati PdZ il fatto che sia intestata ad una persona la rende forse poco chiara negli obiettivi, a mio avviso. Ed infatti ha pochissimi commenti e pochissimi utenti.

 

[giannelmo]

dimenticavo: processo amministrativo (TAR/Consiglio di Stato) = minimo 10 anni!

Non mi risulta: la causa al TAR dei cittadini del Laurentino 38 contro il comune si è conclusa uin un paio di anni, il ricorso del comune al consiglio di stato anche più in fretta, con il consiglio di stato che ha ribaltato la sentenza del tar dando ragione al comune, ricorrendo ad improbabili cavilli.
Per quanto riguarda le cause civili, si concludono in 3 - 5 anni, 15 anni se si arriva fino alla Cassazione, ma intanto la prima sentenza è esecutiva.

 

[giannelmo]

Sì a parer mio è necessario un intervento legislativo che metta ordine in questa ingarbugliata normativa che ha prodotto la situazione che stiamo vivendo, quindi per "politica" intendo parlamentari, senatori, forze politiche. Per rivolgerci a questi è ovvio dobbiamo essere in tanti. Un'azione legale contro il Comune (vedi ricorso al TAR) potrebbe essere un primo passo ma perchè non è stato fatto finora? il mio timore è che sia stato fatto ma sia stato respinto come irricevibile. Qualcuno ha notizie?

Scusa, ma di quale ingarbugliata normativa parli? Quello che sta succedendo a Roma non è successo in nessuna altra grande città italiana, nemmeno nella tanto vituperata Napoli. Il garbuglio pazzesco è quello che ha combinato il comune e solo quello.

 

[Nicestar]

Scusa, ma di quale ingarbugliata normativa parli? Quello che sta succedendo a Roma non è successo in nessuna altra grande città italiana, nemmeno nella tanto vituperata Napoli. Il garbuglio pazzesco è quello che ha combinato il comune e solo quello.

Anche se il paragone con il Comune di Napoli è fuori luogo e velatamente offensivo. Confermo quello che succede in questo Comune è pazzesco. Ho vissuto molti anni in entrambi le città e ti posso assicurare che Roma non ha paragoni in negativo in molti campi non solo in quello dell'edilizia convenzionata.

 

[Utente Cancellato 67606]

Salve,
per quanto riguarda le note a firma dei vari dirigenti che si sono succeduti alla guida del U.O. Edilizia Sociale del Comune di Roma, vorrei precisare che detti documenti non sono affatto "NULLA OSTA" a vendere a prezzo libero di mercato ma, come specificato nell'oggetto delle stesse, dei "CHIARIMENTI" (per noi sibillini!) relativamente alla questone delle ri-vendite della tipologia di alloggi di cui parliamo (da oltre 160 pagine).

Come scritto in una denuncia di una ns. associata, i predetti dirigenti hanno commesso un falso ideologico perchè hanno affermato che “la convenzione in oggetto non regolamenta la fattispecie di vendite successive alla prima” laddove, nelle convenzioni (stipulate fino al 2005) è testualmente scritto:
I. “L’obbligo di cessione degli alloggi al prezzo sopra indicato vale anche come promessa irrevocabile a favore dei terzi aventi causa dal concessionario”;
II. “Il prezzo massimo di qualsiasi cessione che intervenga dopo sei mesi dall’ultimazione dei lavori sarà determinato sulla base del prezzo di cessione come sopra stabilito…”;
III. al prezzo come sopra calcolato, va applicata una percentuale di deprezzamento in base all’età dell’edificio come appresso indicato:“da 0 a 5 anni - 0%; da 5 a 10 anni – 5%; da 10 a 20 anni – 10%; da 20 a 30 anni – 20%; oltre 30 anni – 30%”.
IV. in caso di violazione [del prezzo massimo di cessione], venga applicato, al superficiario inadempiente, la sanzione pari a quattro volte la differenza tra il prezzo effettivamente richiesto e quello determinato in base alla modalità di calcolo previste dalla medesima convenzione.

Tale attività chiarificatrice (sic !!!), in base a quanto stabilito nel Regolamento sull’ordinamento degli Uffici e dei Servizi di Roma Capitale, non sarebbe competenza di un dirigente di una Unità Operativa.

AL RIGUARDO, LA MAGISTRATURA PENALE STA ACCERTANDO SE IN TALE COMPORTAMENTO POSSA ESSERE RAVVISATO IL REATO DI USURPAZIONE DI POTERE (ART. 287 c.p.) PERCHE' L'INTERPRETAZIONE AUTENTICA DI UNA NORMA DOVREBBE ESSERE COMPETENZA SOLO DEL ENTE CHE L'HA EMANATA (IN QUESTO CASO L'ASSEMBLEA CAPITOLINA).

Per quanto attiene alla famosa nota del 21.02.2013 occore precisare quanto segue:
1) è una diretta conseguenza del nostro esposto alle assicurazioni dei notai (cfr. http://www.area167.org/Documenti/Alle Assicurazioni.pdf);
2) L'affermazione secondo cui le Convenzioni stipulate dal Comune di Roma riferiti sia al diritto di superficie "non introducono divieti convenzionali di inalienabilità delle singole unità abitative decorsi, ovviamente, i cinque anni dal loro primo trasferimento, con specifico riferimento alla libera commerciabilità degli immobili stessi", si riferisce espressamente solo agli "schemi di convezione attualmente in vigore" E, IN UN CERTO SENSO E' CORRETTA.

Difatti, in quel momento per quanto riguarda il diritto di superficie era in vigore il nuovo schema approvato con Delibera del C.C. n. 173/2005 dove qualche manina - qualcuno dice all'insaputa dei Consiglieri Comunali - ha modificato l'art. 14 dei "Patti, oneri... Allegato A allo schema di convenzione", in cui era prima scritto: "Il prezzo massimo di qualsiasi cessione che intervenga dopo sei mesi dall’ultimazione dei lavori sarà determinato" facendolo diventare: "Il prezzo massimo di qualsiasi cessione che intervenga, tra il concessionario del diritto di superficie e l'acquirente assegnatario, dopo sei mesi dall’ultimazione dei lavori sarà determinato".

Per inciso, per eliminare tale distorsione, assolutamente illegittima, nella Delibera "Tronca" è stato dato apposito mandato ai competenti uffici comunali.

Tutto ciò per dire, che l'azione risarcitoria verso il Comune di Roma potrebbe riservare molte più incognite di quella contro i notai (di cui parlerò in qualche prossimo post).

Nella speranza di non avervi annoiato, invio un saluto a tutti.

Scusate, cito direttamente le parole di @Giuseppe Di Piero da un suo post del 28 Gennaio 2016 (7 mesi fa) dove si parla chiaramente di falso ideologico che è la stessa idea che è venuta anche a noi. In questo post quindi già c'è tutto (e il contrario di tutto) ed evidentemente il Comune ha trovato l'escamotage legale per proteggersi e infatti proprio dalla sua citazione si legge: Tale attività chiarificatrice (sic !!!), in base a quanto stabilito nel Regolamento sull’ordinamento degli Uffici e dei Servizi di Roma Capitale, non sarebbe competenza di un dirigente di una Unità Operativa. - quindi loro, in quanto entità-Comune, già si sono parati il chiulo. Stessa cosa per i notai, di cui non è ancora stato detto nulla esplicitamente, ma anche loro hanno già trovato un cavillo protettivo.

Ovviamente quando parlo, mi riferisco solo alle compra-vendite influenzate dalla sentenza 18135 oggetto di questo post, con acquirenti che hanno comprato dal primo venditore "persona fisica" massimo 10 anni fa. Su tutte le altre casistiche non mi sento di esprimere perchè non sono informato.

 

[Cavallino62]

se leggete attentamente le varie assegnazioni è riportato cosa fare in caso di vendita a mercato libero. sulla mia (di 35 anni fa) è scritto cosi :

"ARTICOLO 6. - CONVENZIONE CON IL COMUNE - VINCOLI E DIVIETI –

Si trattava dei vincoli delle convenzioni per la piena proprietà: sono stati soppressi dalla Legge 179/1992 con decorrenza 15/03/1992, quindi le vendite successive a tale data e indipendentemente dalla data di stipula della convenzione (Cfr. Rizzi-Trentin, Studio 521-2011/C) non erano (e non dovrebbero essere) assoggettate a tali vincoli.
E' anche vero che non in tutti i rogiti originari, come qualcuno ha osservato, la convenzione era espressamente citata.

 

[MissRossella]

@Quiet a mio modestissimo parere quel post di Di Piero riporta delle imprecisioni: in particolare dove viene affermato "...detti documenti non sono affatto "NULLA OSTA" a vendere a prezzo libero di mercato ma, come specificato nell'oggetto delle stesse, dei "CHIARIMENTI".."...eppure in alcuni nell'oggetto è proprio indicato "NULLA OSTA". Successivamente viene affermato, relativamente alla nota del Comune datata 21.02.2013 indirizzata al Notariato "L'affermazione secondo cui le Convenzioni stipulate dal Comune di Roma riferiti sia al diritto di superficie "non introducono divieti convenzionali di inalienabilità delle singole unità abitative decorsi, ovviamente, i cinque anni dal loro primo trasferimento, con specifico riferimento alla libera commerciabilità degli immobili stessi", si riferisce espressamente solo agli "schemi di convezione attualmente in vigore" E, IN UN CERTO SENSO E' CORRETTA. Difatti, in quel momento per quanto riguarda il diritto di superficie era in vigore il nuovo schema approvato con Delibera del C.C. n. 173/2005" interpretando che gli "schemi di convenzione attualmente in vigore" sono solamente quelli successivi al 2015. A mio modestissimo parere anche questa interpretazione è errata in quanto tutti gli schemi sono in vigore a meno che non siano trascorsi i 99 anni. La lettera del notariato io la interpreto in questo modo: viene affermato semplicemente che se nella convenzione non è esplicitamente dichiarato che dopo 5 anni è ancora valido il vincolo del prezzo massimo l'immobile può essere venduto a prezzo di libero mercato. Va detto peraltro che NESSUNO schema di convenzione del Comune di Roma riporta questa esplicita dichiarazione!

 

[MissRossella]

Non mi risulta: la causa al TAR dei cittadini del Laurentino 38 contro il comune si è conclusa uin un paio di anni, il ricorso del comune al consiglio di stato anche più in fretta, con il consiglio di stato che ha ribaltato la sentenza del tar dando ragione al comune, ricorrendo ad improbabili cavilli.
Per quanto riguarda le cause civili, si concludono in 3 - 5 anni, 15 anni se si arriva fino alla Cassazione, ma intanto la prima sentenza è esecutiva.

Non conosco il contenzioso del Laurentino 38 ma 3/4 anni mi sembrano veramente pochi per una causa amministrativa, a meno che il giudice non avesse fretta di concludere in tempi stretti. Per quanto riguarda le cause civili hai ragione 3-5 anni...per il primo grado però, poi c'è l'appello e infine la Cassazione, perché vuoi che non si finisca in Cassazione per una questione dove sono in gioco tanti soldi? o sbaglio?

 

[Utente Cancellato 67606]

...eppure in alcuni nell'oggetto è proprio indicato "NULLA OSTA".

Ah ... questo è un nuovo tassello del puzzle che mi mancava, grazie!

Ti è sfuggito il senso del mio post: in pratica il Comune sostiene che i propri impiegati hanno nulla-ostato senza autorizzazione dei "superiori", come esige il proprio regolamento interno, pertanto chi li ha emessi sarà licenziato/denunciato/stuprato/evirato/impalato.

Insomma è colpa di tutti, tranne del Comune (secondo loro).