Sentenza n. 18135 del 16/09/2015

[giannelmo]

Avete nella convenzione un paragrafo simile a questo ? Parlo di diritto di superficie



Vedi l'allegato 13347

Volevi forse dire diritto di proprietà? I diritti di superficie per legge valgono da un minimo di 60 anni ad un massimo di 99.

 

[Santi60]

Mentre chi ha già fatto la Trasformazione si sente rispondere dal Dipartimento che, se vuole vendere a prezzo di mercato deve fare anche l'Affrancazione, ecco in allegato quello che pubblica su internet (Info generali) Risorse per Roma, che è la Società partecipata che ha la responsabilità delle procedure di Trasformazione:
"La trasformazione del "diritto di superficie" in "diritto di proprietà" costituisce per gli assegnatari dei singoli alloggi o immobili non residenziali un notevole vantaggio, in quanto il valore economico dell'abitazione si stabilizza sui valori dei correnti prezzi di mercato. Infatti:

• Il valore di un immobile in "diritto di superficie" è inferiore, sin dal primo acquisto, a quello di un'immobile in piena proprietà e, al contrario di quest'ultimo, diminuisce nel tempo con l'approssimarsi della scadenza della concessione del diritto di superficie.
• La piena disponibilità del bene ne facilita la commerciabilità."

Secondo voi, "si stabilizza sui valori di mercato" non significa proprio che la Trasformazione include anche l'Affrancazione altrimenti come si stabilizza se non posso vendere a tale prezzo di mercato?
Dato che tutti quelli che hanno fatto richiesta di Trasformazione, incluso me, (ed alcuni anche pagato il relativo corrispettivo) si sono proprio basati su tale "pubblicità", ora che il Comune di Roma (ed anche Risorse per Roma) dicano che non sia vero e che le Convenzioni di Trasformazione contengono dei "refusi" non siamo in presenza, quantomeno, di "pubblicità ingannevole" da denunciare alle associazioni dei consumatori?

 

[EmiVal]

Mentre chi ha già fatto la Trasformazione si sente rispondere dal Dipartimento che, se vuole vendere a prezzo di mercato deve fare anche l'Affrancazione, ecco in allegato quello che pubblica su internet (Info generali) Risorse per Roma, che è la Società partecipata che ha la responsabilità delle procedure di Trasformazione:
"La trasformazione del "diritto di superficie" in "diritto di proprietà" costituisce per gli assegnatari dei singoli alloggi o immobili non residenziali un notevole vantaggio, in quanto il valore economico dell'abitazione si stabilizza sui valori dei correnti prezzi di mercato. Infatti:

• Il valore di un immobile in "diritto di superficie" è inferiore, sin dal primo acquisto, a quello di un'immobile in piena proprietà e, al contrario di quest'ultimo, diminuisce nel tempo con l'approssimarsi della scadenza della concessione del diritto di superficie.
• La piena disponibilità del bene ne facilita la commerciabilità."

Secondo voi, "si stabilizza sui valori di mercato" non significa proprio che la Trasformazione include anche l'Affrancazione altrimenti come si stabilizza se non posso vendere a tale prezzo di mercato?
Dato che tutti quelli che hanno fatto richiesta di Trasformazione, incluso me, (ed alcuni anche pagato il relativo corrispettivo) si sono proprio basati su tale "pubblicità", ora che il Comune di Roma (ed anche Risorse per Roma) dicano che non sia vero e che le Convenzioni di Trasformazione contengono dei "refusi" non siamo in presenza, quantomeno, di "pubblicità ingannevole" da denunciare alle associazioni dei consumatori?

Magari anche Risorse per Roma è un refuso.

 

[EmiVal]

@Cesco76 , io e credo anche tutti gli altri del Forum abbiamo capito come la pensi, ma, quando ti sveglierai dal letargo nel quale scrivi di essere tornato, potresti cortesemente sottoporre agli Avvocati ed al Notaio che hai citato in un tuo precedente post le seguenti domande e, sempre cortesemente, farci sapere cosa rispondono?

1) Visto che la procedura di Trasformazione in Diritto di Proprietà del Diritto di Superficie è regolata dai commi 45 e 46 dell’art. 31 della Legge 448/1998 (su questo spero che non ci sia alcun dubbio) e il comma 45 dice: “I comuni possono cedere in proprietà le aree comprese nei piani approvati a norma della legge 18 aprile 1962, n. 167, ovvero delimitate ai sensi dell'articolo 51 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, già concesse in diritto di superficie ai sensi dell'articolo 35, quarto comma, della medesima legge n. 865 del 1971.”. E’ vero o no che tale cessione in proprietà va ad essere regolata dal medesimo art. 35 della Legge 865/1971, ma, in seguito alla cessione, i commi applicabili diventano gli stessi in vigore, alla data del nuovo atto, per gli alloggi già assegnati (per le cooperative) o vendute (per le Imprese di costruzione) in Diritto di Proprietà, invece che in Diritto di Superficie, a fronte del corrispettivo pagato a tale scopo e cioè i commi 13 (che cita la Convenzione tipo ex art. 8 commi 1, 4, e 5 della Legge n. 10/1977), 14 e 20 (notare che i commi dal 15 al 19 sono stati ormai abrogati dalla Legge 179/1992 e, quindi, i vincoli post scadenza della Convenzione, precedentemente previsti dai commi abrogati che richiedevano un’affrancazione a pagamento, non esistono più)?

2) Se la risposta alla precedente domanda è sì, come io credo fermamente, gli eventuali vincoli residui non diventano esattamente quelli degli appartamenti ceduti direttamente in Diritto di Proprietà ai sensi dell’art. 35 della Legge 865/1971 come modificato dalla Legge 179/1992? Pertanto, così come avviene per tali appartamenti ceduti direttamente in Diritto di Proprietà, gli unici vincoli sono:

a. Inalienabilità entro i primi 5 anni (comunque sempre già trascorsi altrimenti non si può fare alcuna Trasformazione);

b. Vendita e locazione a prezzo massimo di convenzione entri i 20 anni di durata della Convenzione (sottratti quelli già trascorsi prima della Trasformazione), trascorsi i quali tutti i vincoli decadono;

e la famosa Sentenza n. 18135 della Cassazione a S.S.U.U. non c’entra più nulla data la fattispecie completamente diversa rispetto a quella che viene conclusa dalla stessa Sentenza (Appartamento in Diritto di Superficie mai trasformato in Diritto di Proprietà).

3) Se la risposta alla precedente domanda fosse no, cosa di cui dubito fortemente, quale sarebbero le regole applicabili? Non credo si possa dire quelle del Diritto di Superficie, sia perché non avrebbe senso pagare un corrispettivo adesso per liberarsi dal solo vincolo superficiario, invece che rimandarlo, eventualmente, al 99° anno (i soldi è meglio tenerli in tasca propria che darli al Comune senza sapere cosa ci faranno, anzi sapendo benissimo che brutta fine faranno L …), sia perché secondo il comma 46 dell’art. 31 della Legge 448/1998, la Trasformazione si può applicare, non solo alle Convenzioni originariamente in Diritto di Superficie, ma anche a quelle in Diritto di Proprietà, ante Legge 179/1992, proprio per poterle renderle equipollenti rispetto a quelle post Legge 179/1992, che, alla fine, è proprio lo spirito che sta alla base dei commi da 45 a 48 della Legge 448/1998 e cioè uniformare la situazione di tutte le Convenzioni a quelle basate sull’ultima versione dell’art. 35 della Legge 865/1971.

4) Visto che il comma 46 dell’art. 31 della Legge 448/1998 dice: “Le convenzioni stipulate ai sensi dell'articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e successive modificazioni, e precedentemente alla data di entrata in vigore della legge 17 febbraio 1992, n. 179, per la cessione del diritto di proprietà, possono essere sostituite con la convenzione di cui all'articolo 8, commi primo, quarto e quinto, della legge 28 gennaio 1977, n. 10, alle seguenti condizioni: … OMISSIS ….”. E’ vero o no che la tipologia di tale nuova Convenzione per la cessione in proprietà viene esplicitamente esclusa dalla Sentenza n. 18135 della Cassazione a S.S.U.U. in base alla frase: “Un'ulteriore distinzione deve ravvisarsi tra le convenzioni ex art. 35 legge n. 865/1971 e quelle ex artt. 7 e 8 della legge 28 gennaio 1977, n. 10 (Norme per la edificabilità dei suoli, non pertinenti, nella specie). Solo per le seconde il titolare di alloggio su concessione edilizia rilasciata con contributo ridotto non è obbligato a rispettare, in sede di vendita, il prezzo stabilito dalla convenzione tipo approvata dalla regione, ai sensi dell'art.7 della legge 10/1977”?

Mi pare che siano domande semplici per esperti in Legge che richiedono solo risposte secche SI/NO.

Grazie

@Santi60, se ho seguito bene il ragionamento, c'è un passaggio che mi è sembrato essenziale:

1. La procedura di trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà è regolata dai commi 45 e 46 dell'art.31 della legge 448/1998.
2. Il suddetto comma 46 afferma che <<le convenzioni stipulate ai sensi dell'articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e successive modificazioni, e precedentemente alla data di entrata in vigore della legge 17 febbraio 1992, n. 179, per la cessione del diritto di proprietà, possono essere sostituite con la convenzione di cui all'articolo 8, commi primo, quarto e quinto, della legge 28 gennaio 1977, n. 10>>.
3. La sentenza in oggetto esclude esplicitamente le convenzioni di cui al punto precedente, relative alla cessione in proprietà, con il seguente passaggio: <<Un'ulteriore distinzione deve ravvisarsi tra le convenzioni ex art. 35 legge n. 865/1971 e quelle ex artt. 7 e 8 della legge 28 gennaio 1977, n. 10 (Norme per la edificabilità dei suoli, non pertinenti, nella specie). Solo per le seconde il titolare di alloggio su concessione edilizia rilasciata con contributo ridotto non è obbligato a rispettare, in sede di vendita, il prezzo stabilito dalla convenzione tipo approvata dalla regione, ai sensi dell'art.7 della legge 10/1977>>.

A questo punto, sbaglio se ne deduco che, effettuando la trasformazione da diritto di superficie in diritto di proprietà di una convenzione ex art.35 865/71 precedente alla legge 179/1992, e sostituendola con uno schema di convenzione ex artt.7 e 8 10/1977, tale nuova convenzione fuoriesce chiaramente dal campo di applicazione della sentenza, ossia non è gravata dal vincolo di prezzo imposto?

Se è così, continuo a chiedermi perché (domanda retorica) avrebbero sospeso le pratiche di trasformazione.

E continuo a chiedermi dove starebbe la confusione generata dalla sentenza.

 

[PeppeC.]

@Santi60, se ho seguito bene il ragionamento, c'è un passaggio che mi è sembrato essenziale:

1. La procedura di trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà è regolata dai commi 45 e 46 dell'art.31 della legge 448/1998.
2. Il suddetto comma 46 afferma che <<le convenzioni stipulate ai sensi dell'articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e successive modificazioni, e precedentemente alla data di entrata in vigore della legge 17 febbraio 1992, n. 179, per la cessione del diritto di proprietà, possono essere sostituite con la convenzione di cui all'articolo 8, commi primo, quarto e quinto, della legge 28 gennaio 1977, n. 10>>.
3. La sentenza in oggetto esclude esplicitamente le convenzioni di cui al punto precedente, relative alla cessione in proprietà, con il seguente passaggio: <<Un'ulteriore distinzione deve ravvisarsi tra le convenzioni ex art. 35 legge n. 865/1971 e quelle ex artt. 7 e 8 della legge 28 gennaio 1977, n. 10 (Norme per la edificabilità dei suoli, non pertinenti, nella specie). Solo per le seconde il titolare di alloggio su concessione edilizia rilasciata con contributo ridotto non è obbligato a rispettare, in sede di vendita, il prezzo stabilito dalla convenzione tipo approvata dalla regione, ai sensi dell'art.7 della legge 10/1977>>.

A questo punto, sbaglio se ne deduco che, effettuando la trasformazione da diritto di superficie in diritto di proprietà di una convenzione ex art.35 865/71 precedente alla legge 179/1992, e sostituendola con uno schema di convenzione ex artt.7 e 8 10/1977, tale nuova convenzione fuoriesce chiaramente dal campo di applicazione della sentenza, ossia non è gravata dal vincolo di prezzo imposto?

Se è così, continuo a chiedermi perché (domanda retorica) avrebbero sospeso le pratiche di trasformazione.

E continuo a chiedermi dove starebbe la confusione generata dalla sentenza.

Concordo pienamente con tutto quello che dite, però se non viene data a tutti la possibilità di Trasformare non stiamo parlando anche in questo caso di disparità di trattamento?
Secondo, qualsiasi soluzione verrà trovata (e se verrà trovata) il danno è stato fatto, perché credo che nessuno o quasi nessuno comprerà più questi tipologia di case.
Terza cosa, se ho capito bene anche se si è presentata domanda di Affrancazione, se non gli verranno fatti i conteggi (magari con una lettera da parte del Comune) significa che c'è ancora in piedi il discorso dell'esproprio del terreno? E in quest'ultima ipotesi una persona ditemi cosa dovrebbe fare? Veramente è prigioniero del proprio appartamento. Siamo sempre più all' assurdità.
Qui' dovremmo essere noi a chiedergli i danni al comune per tutta questa vicenda

 

[EmiVal]

Concordo pienamente con tutto quello che dite, però se non viene data a tutti la possibilità di Trasformare non stiamo parlando anche in questo caso di disparità di trattamento?

Certo che sì! Centinaia di pagine fa, infatti, si è detto chiaramente che, prima di tutto, il comune dovrebbe sbloccare tutti i PdZ.

Secondo, qualsiasi soluzione verrà trovata (e se verrà trovata) il danno è stato fatto, perché credo che nessuno o quasi nessuno comprerà più questi tipologia di case.

Magari è proprio quello che si vuole.

Siamo sempre più all' assurdità.
Qui' dovremmo essere noi a chiedergli i danni al comune per tutta questa vicenda

Mi sembra evidente da quasi un anno.

 

[Caino81]

PEr quanto mi riguarda sentiro' cosa mi dice l'avvocato lunedì. Ho intenzione di procedere. Ciao

 

[lupin3]

È palese la strada che sta prendendo il comune.... estorcere soldi ai cittadini..... si stanno dando la zapapà sui piedi... e io mi auguro che la possano ricevere in altri punti del corpo....

 

[lupin3]

Certo che sì! Centinaia di pagine fa, infatti, si è detto chiaramente che, prima di tutto, il comune dovrebbe sbloccare tutti i PdZ.


E chissà perché non lo fa.... questo è un trattamentodi diparita'.... o tutti o nessuno

 

[lupin3]

Mentre chi ha già fatto la Trasformazione si sente rispondere dal Dipartimento che, se vuole vendere a prezzo di mercato deve fare anche l'Affrancazione, ecco in allegato quello che pubblica su internet (Info generali) Risorse per Roma, che è la Società partecipata che ha la responsabilità delle procedure di Trasformazione:
"La trasformazione del "diritto di superficie" in "diritto di proprietà" costituisce per gli assegnatari dei singoli alloggi o immobili non residenziali un notevole vantaggio, in quanto il valore economico dell'abitazione si stabilizza sui valori dei correnti prezzi di mercato. Infatti:

• Il valore di un immobile in "diritto di superficie" è inferiore, sin dal primo acquisto, a quello di un'immobile in piena proprietà e, al contrario di quest'ultimo, diminuisce nel tempo con l'approssimarsi della scadenza della concessione del diritto di superficie.
• La piena disponibilità del bene ne facilita la commerciabilità."

Secondo voi, "si stabilizza sui valori di mercato" non significa proprio che la Trasformazione include anche l'Affrancazione altrimenti come si stabilizza se non posso vendere a tale prezzo di mercato?
Dato che tutti quelli che hanno fatto richiesta di Trasformazione, incluso me, (ed alcuni anche pagato il relativo corrispettivo) si sono proprio basati su tale "pubblicità", ora che il Comune di Roma (ed anche Risorse per Roma) dicano che non sia vero e che le Convenzioni di Trasformazione contengono dei "refusi" non siamo in presenza, quantomeno, di "pubblicità ingannevole" da denunciare alle associazioni dei consumatori?

Lo sanno meglio di noi che trasformando allo scadere dei 20 anni si può vendere a libero mercato..... ma ora stanno provando in tutti i modi a cambiare le carte in tavola..... e lo dimostra il fatto che le domande di trasformazione dove possibile le hanno bloccate....