Santi60

Membro Attivo
Professionista
Concordo pienamente con tutto quello che dite, però se non viene data a tutti la possibilità di Trasformare non stiamo parlando anche in questo caso di disparità di trattamento?
Secondo, qualsiasi soluzione verrà trovata (e se verrà trovata) il danno è stato fatto, perché credo che nessuno o quasi nessuno comprerà più questi tipologia di case.
Terza cosa, se ho capito bene anche se si è presentata domanda di Affrancazione, se non gli verranno fatti i conteggi (magari con una lettera da parte del Comune) significa che c'è ancora in piedi il discorso dell'esproprio del terreno? E in quest'ultima ipotesi una persona ditemi cosa dovrebbe fare? Veramente è prigioniero del proprio appartamento. Siamo sempre più all' assurdità.
Qui' dovremmo essere noi a chiedergli i danni al comune per tutta questa vicenda
@PeppeC. concordo con i tuoi dubbi e dire quanto segue:
  1. Ora che le stime del valore venale (per quanto sballate esse siano) sono state approvate e pubblicate, il Comune di Roma NON ha più scusanti e dovrebbe consentire la trasformazione per TUTTI i PdZ, cosa che, prima della Deliberazione 40/2016, era inattuabile mancando le stime.
  2. L'unico modo per riparare il danno, da questo punto di vista, è quello di permettere a TUTTI di finalizzare la Trasformazione ma togliendo qualsiasi dubbio circa la possibilità che, in futuro, il Comune possa chiedere altre "gabelle". A questo scopo, lo schema di Convenzione di Trasformazione approvato con la Deliberazione 54/2003, grazie alla frase che c'è all'art. 4 ("Le limitazioni stabilite dal presente articolo avranno efficacia fino al ................ (venti anni a partire dalla stipula della prima convenzione con la quale il Comune ha concesso il diritto di superficie alla Cooperativa l Impresa ).Scaduto tale termine non vi sarà alcun limite alla facoltà di disposizione e godimento dell'alloggio, né alcun obbligo nei confronti del Comune."), sarebbe stata perfetta se non fosse stata inquinata da quello che dicono adesso al Dipartimento parlando di "refusi" e forzando a fare anche la procedura di Affrancazione.
  3. Anche questo problema sarebbe risolto all'origine permettendo a tutti la Trasformazione. Infatti, considerando le stime altissime della Deliberazione 40/2016, per il ragionamento che ho fatto qualche post fa, anche in caso di sentenze sfavorevoli al Comune per le cause di esproprio che dovessero produrre un incremento dei costi del terreno, questi incrementi sarebbero comunque coperti dagli alti valori dei corrispettivi secondo il comma 48 dell'art. 31 della Legge 448/1998, in quanto come ampiamente dimostrato in questa discussione le stime dei valori venali convertite da mc a mq sono abbondantemente superiori a qualsiasi prezzo di mercato dei terreni che si trovano adesso con una ricerca di mercato a Roma. Diversa sarebbe, invece, la situazione nel caso dei corrispettivi di Affrancazione che, essendo una percentuale (basata sugli anni residui della Convenzione originale con un minimo al 30%) del corrispettivo calcolato ai sensi del citato comma 48, si potrebbe avere il caso che tale corrispettivo ridotto non riesca a compensare il maggior costo di esproprio. E questo è un altro motivo che dimostra la scarsa capacità di analisi economica di chi volendo ottenere troppo (prima affrancazione e, poi, Trasformazione), alla fine non otterranno nulla poiché, salvo quei malcapitati che si trovano ingabbiati in un preliminare di compravendita bloccato, tutti quelli che non hanno fretta di vendere aspetteranno tempi migliori. Tanto ad ogni cambio di amministrazione, per definizione, anche solo per poter dire che i predecessori hanno sbagliato, le cose vengono rimesse in discussione e non è da escludere che le Trasformazioni ritornino ad essere formalizzate come lo erano prima dell'intervallo di gestione commissariale: avete presente quello che è successo da decenni con il ponte sullo stretto di Messina che ad ogni cambio di Governo cambia la decisione di farlo oppure no (tanto le penali alle imprese che avevano ottenuto l'appalto mica le pagano loro, ma noi con le nostre tasse :triste: ...)
 

Santi60

Membro Attivo
Professionista
È palese la strada che sta prendendo il comune.... estorcere soldi ai cittadini..... si stanno dando la zapapà sui piedi... e io mi auguro che la possano ricevere in altri punti del corpo....
Un mio vecchio capo di quando facevo il militare, per le altre parti del corpo invece di zappa parlava di qualcosa di più doloroso ...
 

Mobil

Membro Attivo
Privato Cittadino
Una cortesia. Qualcuno ha la Convenzione con il Comune rogitata dal notaio Trasatti il 24 maggio 2011 rep. 29947/14730 relativa a 2 palazzine in via del Podere Fiume 69(PdZ B33 Quartaccio- Roma).
Grazie
Vedo che siamo dirimpettai, ho un conoscente che ha comprato da quelle parti... vittima progedil?
 

giannelmo

Membro Attivo
Professionista
Vedo che siamo dirimpettai, ho un conoscente che ha comprato da quelle parti... vittima progedil?
Dopo aver parlato con un funzionario della summenzionata ditta, tanti anni fa, scappai a gambe levate. E' terrificante la leggerezza con cui parlano dei NOSTRI soldi, come se per loro centinaia di migliaia di eruo fossero noccioline.
 
U

Utente Cancellato 67606

Ospite
Ragazzi, qualcuno può spiegarmi la differenza di trattamento tra la legge 865/1971 e la legge 10/1977 (Bucalossi): perchè con la seconda si può vendere a prezzo di libero mercato? Vi chiedo di essere il più sintentici possibili, in particolare mi riferisco a @Santi60 che è una persona estremamente preparata ma ormai è entrato nell'inferno della giurisprudenza e adesso la sua mente ragiona solo in burocratese (amici, salviamolo :risata:). E' solo una questione di legge scritta in maniera diversa o c'è altro?

Quando mi è stata fatta questa domanda in effetti non sapevo cosa rispondere.

Consiglio a tutti gli interessati in questo forum di confrontarsi anche con persone totalmente estranee al problema, perchè molto spesso ci propongono punti di vista completamente nuovi che ormai i nostri cervelli infognati non sono più in grado di vedere...
 

PinPan

Membro Junior
Privato Cittadino
Buongiorno a tutti,

propongo un caso che credo sia comune a molti di noi per conoscere il vostro parere e quello di Santi60@ in particolare, se gentilmente disponibile e generoso (come sempre) a commentare.

DATI:

Casa a Roma in diritto di superficie acquistata in 2 tranche: primo 50% (in comproprietà) nel 1984 e restante 50% nel 1994 (dall’altro primo comproprietario originario) – Casa NON in uno dei 14 PdZ che consentono la trasformazione. Dunque, sono decorsi i primi 5 anni ed anche 20 dal secondo (e ultimo) atto relativi alla decadenza del vincolo.

QUESITO:

Tecnicamente (o formalmente) non è possibile compiere la Trasformazione in quanto la casa non è ubicata in uno dei 14 PdZ noti. Perché, cioè a che “titolo”, il comune di Roma chiede di pagare la Affrancazione se sono decorsi anche i 20 anni dall’ultimo acquisto? In questi casi non si dovrebbe solo potere trasformare? Ma allora come uscirne?

L’importo che sarà pagato a titolo di affrancazione sarebbe illegittimo e, dunque, si potrebbe chiedere il rimborso al Comune con azione legale?

Grazie a tutti.

PS- Se fossero necessarie informazioni di dettaglio (concessione, ecc.) sono disponibile a fornirli.
 

lupin3

Membro Attivo
Privato Cittadino
Ora che le stime del valore venale (per quanto sballate esse siano) sono state approvate e pubblicate, il Comune di Roma NON ha più scusanti e dovrebbe consentire la trasformazione per TUTTI i PdZ, cosa che, prima della Deliberazione 40/2016, era inattuabile mancando le stime.

mi domando perche' non lo fanno....... e' uno scandalo!!!
 

EmiVal

Membro Attivo
Privato Cittadino
Ragazzi, qualcuno può spiegarmi la differenza di trattamento tra la legge 865/1971 e la legge 10/1977 (Bucalossi): perchè con la seconda si può vendere a prezzo di libero mercato? Vi chiedo di essere il più sintentici possibili, in particolare mi riferisco a @Santi60 che è una persona estremamente preparata ma ormai è entrato nell'inferno della giurisprudenza e adesso la sua mente ragiona solo in burocratese (amici, salviamolo :risata:). E' solo una questione di legge scritta in maniera diversa o c'è altro?

Quando mi è stata fatta questa domanda in effetti non sapevo cosa rispondere.

Consiglio a tutti gli interessati in questo forum di confrontarsi anche con persone totalmente estranee al problema, perchè molto spesso ci propongono punti di vista completamente nuovi che ormai i nostri cervelli infognati non sono più in grado di vedere...

Sulle convenzioni ex artt.7 e 8 10/1977 (cosiddette "convenzioni Bucalossi"), che sostituirebbero quelle ex art.35 865/71 precedenti alla legge 179/1992:

<<La Cassazione [...] chiarisce, per la prima volta per quanto ne consta, che la nullità prevista dall’art. 8 della legge n. 10 del 1977 (nullità sancita, lo si ricorda, per la violazione dei prezzi di cessione degli alloggi imposti come contropartita della riduzione del contributo concessorio) si applica esclusivamente a carico del costruttore del bene immobile negoziato, in stretta correlazione con la concessione edilizia ottenuta con una ridotto esborso di denaro.
E’ come se la norma esprimesse il criterio che chi ha ottenuto la concessione a prezzo di favore e costruisce con questo beneficio, non può cedere l’alloggio a prezzo superiore a quello indicato nella convenzione o in apposito atto d’obbligo, pena la nullità afferente al maggior prezzo.
Peraltro, dopo la prima cessione dell’alloggio, la norma di divieto non trova più applicazione. E’ questa la sintesi della pronuncia in discorso della Cassazione. In questo modo, evidentemente, il divieto concerne soltanto il primo beneficiario della concessione edilizia e costruttore dell’alloggio (o il primo atto di assegnazione allorquando si tratta di alloggi costruiti da una cooperativa di abitazione), senza alcun riflesso sui trasferimenti futuri, che debbono, sulla base della segnalata sentenza, ritenersi liberi da limitazioni di prezzo
>>.

Lo schema di convenzione ex artt.7 e 8 10/1977 sostituisce, nel caso della trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà, una convenzione ex art.35 865/71 precedente alla legge 179/1992, come specificato dal comune di roma nella delibera 54/2003 e dettagliato al link Trasformazione del diritto di superficie:

<<Con la Legge 23 dicembre 1998, n. 448 contenente “Misure di finanza pubblica per la stabilizzazione e lo sviluppo” (G.U. n. 302 del 29 dicembre 1998, s.o. 210/L), all’art. 31 è stata offerta, ai Comuni, la possibilità di cedere in proprietà le aree comprese nei Piani di E.E.P già concesse in diritto di superficie ex art. 35 della legge 865/71 e la possibilità di sostituire le convenzioni stipulate per la cessione della proprietà con i vincoli condizionanti il libero godimento degli immobili stessi, ai sensi dell’art. 35, Legge 865/71, con una nuova convenzione, di cui all’articolo 8, L. 10/77>>.

Per completezza, riporto di seguito il succitato comma 46 dell'art.31 della legge 448/1998, su cui, evidentemente, si basa la deliberazione del comune di roma:
<<Le convenzioni stipulate ai sensi delll'articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e successive modificazioni, e precedentemente alla data di entrata in vigore della legge 17 febbraio 1992, n. 179, per la cessione del diritto di proprietà, possono essere sostituite con la convenzione di cui all'articolo 8, commi primo, quarto e quinto della legge 28 gennaio 1977, n. 10, alle seguenti condizioni:
a) per una durata di 20 anni diminuita del tempo trascorso fra la data di stipulazione della convenzione che ha accompagnato la concessione del diritto di superficie o la cessione in proprietà delle aree e quella di stipulazione della nuova convenzione;
(lettera così modificata dall'articolo 23-ter, comma 1-bis, legge n. 135 del 2012)
b) in cambio di un corrispettivo, per ogni alloggio edificato, calcolato ai sensi del comma 48
>>.
 
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Bagudi

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Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Volevi forse dire diritto di proprietà? I diritti di superficie per legge valgono da un minimo di 60 anni ad un massimo di 99.

No, quello che ti ho citato è un passo di una convenzione in diritto di superficie, uguale a mille altre.

Un conto è la Convenzione che riguarda la durata del diritto di superficie (in genere 99 anni, rinnovabili per altri 99. I 60 in genere riguardano i garages o posti auto interrati.) e un conto è la durata dei vincoli.
 

Santi60

Membro Attivo
Professionista
Sulle convenzioni ex artt.7 e 8 10/1977 (cosiddette "convenzioni Bucalossi"), che sostituirebbero quelle ex art.35 865/71 precedenti alla legge 179/1992:

<<La Cassazione [...] chiarisce, per la prima volta per quanto ne consta, che la nullità prevista dall’art. 8 della legge n. 10 del 1977 (nullità sancita, lo si ricorda, per la violazione dei prezzi di cessione degli alloggi imposti come contropartita della riduzione del contributo concessorio) si applica esclusivamente a carico del costruttore del bene immobile negoziato, in stretta correlazione con la concessione edilizia ottenuta con una ridotto esborso di denaro.
E’ come se la norma esprimesse il criterio che chi ha ottenuto la concessione a prezzo di favore e costruisce con questo beneficio, non può cedere l’alloggio a prezzo superiore a quello indicato nella convenzione o in apposito atto d’obbligo, pena la nullità afferente al maggior prezzo.
Peraltro, dopo la prima cessione dell’alloggio, la norma di divieto non trova più applicazione. E’ questa la sintesi della pronuncia in discorso della Cassazione. In questo modo, evidentemente, il divieto concerne soltanto il primo beneficiario della concessione edilizia e costruttore dell’alloggio (o il primo atto di assegnazione allorquando si tratta di alloggi costruiti da una cooperativa di abitazione), senza alcun riflesso sui trasferimenti futuri, che debbono, sulla base della segnalata sentenza, ritenersi liberi da limitazioni di prezzo
>>.

Lo schema di convenzione ex artt.7 e 8 10/1977 sostituisce, nel caso della trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà, una convenzione ex art.35 865/71 precedente alla legge 179/1992, come specificato dal comune di roma nella delibera 54/2003 e dettagliato al link Trasformazione del diritto di superficie:

<<Con la Legge 23 dicembre 1998, n. 448 contenente “Misure di finanza pubblica per la stabilizzazione e lo sviluppo” (G.U. n. 302 del 29 dicembre 1998, s.o. 210/L), all’art. 31 è stata offerta, ai Comuni, la possibilità di cedere in proprietà le aree comprese nei Piani di E.E.P già concesse in diritto di superficie ex art. 35 della legge 865/71 e la possibilità di sostituire le convenzioni stipulate per la cessione della proprietà con i vincoli condizionanti il libero godimento degli immobili stessi, ai sensi dell’art. 35, Legge 865/71, con una nuova convenzione, di cui all’articolo 8, L. 10/77>>.

Per completezza, riporto di seguito il succitato comma 46 dell'art.31 della legge 448/1998, su cui, evidentemente, si basa la deliberazione del comune di roma:
<<Le convenzioni stipulate ai sensi delll'articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e successive modificazioni, e precedentemente alla data di entrata in vigore della legge 17 febbraio 1992, n. 179, per la cessione del diritto di proprietà, possono essere sostituite con la convenzione di cui all'articolo 8, commi primo, quarto e quinto della legge 28 gennaio 1977, n. 10, alle seguenti condizioni:
a) per una durata di 20 anni diminuita del tempo trascorso fra la data di stipulazione della convenzione che ha accompagnato la concessione del diritto di superficie o la cessione in proprietà delle aree e quella di stipulazione della nuova convenzione;
(lettera così modificata dall'articolo 23-ter, comma 1-bis, legge n. 135 del 2012)
b) in cambio di un corrispettivo, per ogni alloggio edificato, calcolato ai sensi del comma 48
>>.
Concordo su tutto, tranne sul fatto che la "Trasformazione" sia limitata alle Convenzioni ante Legge 179/1992 SOLO nel caso del vecchio Diritto di Proprietà (per quelle nuove sarebbe inutile fare la "Trasformazione" poiché le Convenzioni si trasformerebbero in se stesse :) ), mentre è ammessa per TUTTE le Convenzioni in Diritto di Superficie, indipendentemente dalla data di stipula (la Legge 179/1992 ha avuto SOLO un impatto sulle Convenzioni in Diritto di Proprietà).
 

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