Sentenza n. 18135 del 16/09/2015

[rosy75]

Intanto nella mia zona continuano le costruzioni in diritto di superficie!!!!

Ciao Andreano, posso chiederti quali sono i prezzi più o meno se li conosci? anche a Tor Vergata continuano a costruire in diritto di superficie e un appartamento di circa 60 mq (esclusi i balconi) la fanno pagare 234.000 € + IVA (che ti dicono a parte)...... dicono che il costruttore può discostarsi dal prezzo massimo giustificando la maggiorazione con le "migliorie"....se x migliorie si intendono le mattonelle da cantiere e i sanitari di bassa qualità.... bah....sempre più sconfortata.....

 

[mrc70]

Tipo questi trilocali a partire da 197.000€ costruiti con legge 167/62?

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[rosy75]

bravissimo mrc! ho dato 5000 € per bloccare un appartamento spacciato per trilocale con soffitta ma in realtà i mq sono pochissimi e la vendita è condizionata alla "svendita" del mio appartamento...... vediamo che prezzo pensano di dare al mio....ma non credo la cosa finirà bene. Anche tu avevi chiesto informazioni?

 

[Santi60]

Ragazzi, qualcuno può spiegarmi la differenza di trattamento tra la legge 865/1971 e la legge 10/1977 (Bucalossi): perchè con la seconda si può vendere a prezzo di libero mercato? Vi chiedo di essere il più sintentici possibili, in particolare mi riferisco a @Santi60 che è una persona estremamente preparata ma ormai è entrato nell'inferno della giurisprudenza e adesso la sua mente ragiona solo in burocratese (amici, salviamolo ). E' solo una questione di legge scritta in maniera diversa o c'è altro?

Quando mi è stata fatta questa domanda in effetti non sapevo cosa rispondere.

Consiglio a tutti gli interessati in questo forum di confrontarsi anche con persone totalmente estranee al problema, perchè molto spesso ci propongono punti di vista completamente nuovi che ormai i nostri cervelli infognati non sono più in grado di vedere...

@Quiet , mi dispiace di non avere il dono della brevità e cercherò di risponderti evitando la citazione di articoli e commi in “burocratese” che mi rendo conto risulta in genere noiosa …

La Legge 865/1971 (notare che non ho citato l’articolo specifico che c’interessa …) regola, in particolare, la concessione a privati o enti pubblici da parte del Comune di aree espropriate con lo scopo principale di costruire case di tipo economico e popolare da assegnare (in caso di Cooperative), o vendere (in caso di Imprese di costruzione), a soggetti con i particolari requisiti richiesti dalla citata tipologia di case, mantenendo un prezzo calmierato più accessibile a tali soggetti che, altrimenti, non potrebbero acquistare casa a prezzo di mercato. Questa Legge prevede, in alternativa:

a) Convenzioni in Diritto di Superficie, pagando al Comune un corrispettivo unitario (€/mc) ridotto al 60% di quello in Diritto di Proprietà, ma con maggiori vincoli, di cui il più importante è quello che alla scadenza della Convenzione (tipicamente 99 anni) il Comune diventa proprietario dell’appartamento ed il vincolo del prezzo massimo di cessione dura fino alla scadenza dopo la quale non ha più importanza, poiché comunque se ne perde la proprietà.

b) Convenzioni in Diritto di Proprietà, pagando al Comune un corrispettivo unitario (€/mc) maggiore di quello in Diritto di Superficie, al fine di consentire al Comune di rientrare delle spese di esproprio sommando i corrispettivi delle due tipologie di Convenzione per lo stesso PdZ (compensando l’agevolazione del corrispettivo di quelle in Diritto di Superficie), ma con minori vincoli che, soprattutto, sono tutti soggetti a scadenza (tipicamente entro i 20 anni).

Invece, la Legge 10/1977 (o meglio il DPR 380/2001 che l’ha, sostanzialmente, sostituita essendo il Testo unico per l’Edilizia) regola, in generale, l’edificabilità dei suoli in tutti i casi (incluso quello della Legge 865/1971) e specifica, fra le altre cose, il contributo per il rilascio del permesso di costruire di cui prevede , per i soggetti che vogliono aderire, anche la possibilità di un’agevolazione (riduzione dell’importo o esonero) a patto che venga stipulata una “Convenzione-tipo” che, fra le altre cose, prevede un vincolo sul prezzo massimo di cessione e di locazione, a carico di chi ha goduto dell’agevolazione (tipicamente l’Impresa costruttrice) e a vantaggio degli acquirenti degli alloggi, con una scadenza ventennale dopo i quali tutti vincoli decadono,

Quanto sopra sarebbe la regola, ma ormai risulta chiaro che, in particolare per le Convenzioni in Diritto di Superficie stipulate a Roma (specialmente quelle più vecchie) il vincolo sul prezzo massimo era espresso in forme testuali contorte (prive della specifica “ed aventi causa” dopo la parola “Concesionario”) che hanno nascosto la propagazione del vincolo ai successivi passaggi di proprietà dopo quella iniziale fra Concessionario e primo acquirente, a mio avviso proprio per trarre in inganno i primi acquirenti (personalmente, se avessi saputo di questo vincolo, avrei acquistato un appartamento al di fuori dei piani di zona, anche perché il prezzo che ho pagato non era proprio “calmierato”). Questo inganno è stato definitivamente svelato dalla Sentenza 18135.

Infine, a partire dal 1/1/1997, La Legge 865/1971 e Legge 10/1977 hanno un punto di convergenza poiché, per le Convenzioni in Diritto di Proprietà, lnella Legge 865/1971 è stato inserito un “riferimento incrociato” alla Convenzione-tipo ai sensi della Legge 10/1977 (o meglio il DPR 380/2001). Lo stesso “riferimento incrociato” è presente nella Legge 448/1998, che richiama la stessa Convenzione-tipo per la stipula della Trasformazione da Diritto di Superficie in Diritto di Proprietà, proprio perché così è previsto dalla Legge 865/1971 per le Convenzioni in Diritto di Proprietà.

 

[Santi60]

Buongiorno a tutti,

propongo un caso che credo sia comune a molti di noi per conoscere il vostro parere e quello di Santi60@ in particolare, se gentilmente disponibile e generoso (come sempre) a commentare.

DATI:

Casa a Roma in diritto di superficie acquistata in 2 tranche: primo 50% (in comproprietà) nel 1984 e restante 50% nel 1994 (dall’altro primo comproprietario originario) – Casa NON in uno dei 14 PdZ che consentono la trasformazione. Dunque, sono decorsi i primi 5 anni ed anche 20 dal secondo (e ultimo) atto relativi alla decadenza del vincolo.

QUESITO:

Tecnicamente (o formalmente) non è possibile compiere la Trasformazione in quanto la casa non è ubicata in uno dei 14 PdZ noti. Perché, cioè a che “titolo”, il comune di Roma chiede di pagare la Affrancazione se sono decorsi anche i 20 anni dall’ultimo acquisto? In questi casi non si dovrebbe solo potere trasformare? Ma allora come uscirne?

L’importo che sarà pagato a titolo di affrancazione sarebbe illegittimo e, dunque, si potrebbe chiedere il rimborso al Comune con azione legale?

Grazie a tutti.

PS- Se fossero necessarie informazioni di dettaglio (concessione, ecc.) sono disponibile a fornirli.

@PinPan , "tecnicamente" la trasformazione sarebbe possibile, dato che la Deliberazione 40/2016 descrive anche questa possibilità e approva le stime del valore venale per TUTTI i PdZ, il problema è formale poiché manca la "proposta da parte del comune" (comma 47 art. 31 Legge 448/1998), che c'è solo per i 14 PdZ e, da quanto è ormai palese, il Comune non ha intenzione di farla poiché, prima, vuole "spennare i suoi polli" con l'Affrancazione.
L'Affrancazione (comma 49-bis art. 31 Legge 448/1998), invece non necessita di "proposta da parte del comune", ma basta solo la disponibilità delle stime del valore venale (e la Deliberazione 40/2016 li ha approvate) ed uno schema per la Convenzione di Affrancazione (che è stata approvata con la Deliberazione 33/2015).
La questione dei 20 anni, anche se il Comune adesso dice, in modo arbitrario e contro legge, che è un "refuso", vale solo per le Convenzioni in Diritto di Proprietà (post Legge 179/1992) e per le Convenzioni di Trasformazione da Diritto di Superficie in Diritto di Proprietà. Se la Convenzione è ancora quella del Diritto di Superficie non si applica nessuna scadenza di 20 anni (ma solo quella dei 99 anni), salvo la possibilità di vendere dopo 5 anni a prezzo calmierato, oppure a prezzo di mercato se si finalizza l'Affrancazione. Infatti per le Convenzioni in Diritto di Superficie, si può sicuramente Affrancare, si dovrebbe poter Trasformare (ma al momento solo per 14 PdZ) oppure fare entrambe le cose per far scadere subito il vincolo dei 20 anni della Convenzione di Trasformazione (anche se il Comune di Roma sta forzando l'Affrancazione in caso di Convenzione di Trasformazione e 20 anni già trascorsi).
Al momento, anche se è palese che le stime della Deliberazione 40/2016 siano ingiustificatamente elevate e, conseguentemente, elevati siano i corrispettivi di Affrancazione, fino a quando non ci sarà una formale abrogazione o una sentenza di illegittimità di tale delibera, per chiedere il rimborso al Comune occorre vincere un ricorso legale che si porta dietro i tempi e le incertezze della "Giustizia" Italiana.

 

[mrc70]

bravissimo mrc! ho dato 5000 € per bloccare un appartamento spacciato per trilocale con soffitta ma in realtà i mq sono pochissimi e la vendita è condizionata alla "svendita" del mio appartamento...... vediamo che prezzo pensano di dare al mio....ma non credo la cosa finirà bene. Anche tu avevi chiesto informazioni?

No. Basta fare una ricerca su Web.

 

[Andreano70]

I prezzi non li conosco, ma vista la situazione mi sembra assurdo che qualcuno li compri fino a quando la matassa non sarà sbrogliata.

 

[Andreano70]

Io comunque attendo la letterina del Comune per capire quanto dovrei pagare di affrancamento. Poi aspetto....

 

[BATMAN3000]

In generale è così con qualche distinguo:

Per il punto 2 il fattore 0.85 si applica solo in caso di assenza di contributo statale/regionale (mutui agevolati), c'è sempre il fattore 0.6 da moltiplicare per ottenere il 60% del valore venale ed il costo pagato dalla cooperativa/Impresa deve essere rivalutato con ISTAT.
Cioè per la precisione:
costo affrancazione= (Tr/99) X (Valore venale X 0,60 X (1 - r)) X merticubi virtuali - Costo pagato dalla cooperativa X Rivalutazione ISTAT)* millessimi abitazione/millesimi totali
(in alcuni casi con interventi misti residenziali e non residenziali i millesimi possono non essere calcolati dividendo per 1000, ma bisogna vedere le Tabelle millesimali).
Il valore "r" può essere 0,15 in assenza di contributo pubblico oppure 0 in caso di mutuo agevolato o altro contributo pubblico.

Per quanto riguarda il punto 3, secondo la versione della Legge "interpretata" dal Comune di Roma leggendo a suo "uso e consumo" la famosa Sentenza, se fai prima l'Affrancazione, per ottenere la trasformazione in proprietà, poi devi comunque pagare in più l'intero ammontare senza il coefficiente (Tr/99), ma con l'abbattimento del 50% cioè r = 0.5 (scrivono che c'era stato tale abbattimento nelle passate Deliberazioni, cosa che NON è vera, ma hanno inserito tale coefficiente per rendere più credibili le stime sballate del valore venale, un po' come fanno alcuni negozi in periodo di saldi: prima aumentano il prezzo base e poi applicano lo sconto del 50% ...). Ammesso che uno di questi giorni si decidano a prendere in esame le pratiche di Trasformazione che, per altro, sono al momento ammesse solo per 14 PdZ.
Al contrario se riesci a fare prima la Trasformazione (oppure se l'hai già fatta ed anche se hai un atto pubblico registrato che dice di essere libero da qualsiasi onere e vincolo nei confronti del Comune di Roma, che, secondo loro, è un "refuso" di cui nessuno si è mai accorto negli ultimi 13 anni, cioè siamo praticamente alla TRUFFA di un contratto che non viene più riconosciuto valido in modo unilaterale!) devi comunque anche affrancare pagando il 30% del corrispettivo cioè:
0.30 X (Valore venale X 0.60 X (1 - r)) X merticubi virtuali - Costo pagato dalla cooperativa X Rivalutazione ISTAT)* millessimi abitazione/millesimi totali.

In qualsiasi modo ti metti devi pagare due volte sia il Comune che un Notaio!

Per il punto 4 non saprei.

Chiedo scusa per il mio personale intervento. Da questo blog risulta che le opere di urbanizzazione non saranno conteggiate dal Comune per la rimozione dei vincoli.
Parliamo di opere di urbanizzazione primarie ? e/o di opere di urbanizzazione secondarie?
Inoltre, il costo per l'esproprio e i costi per l'occupazione d'urgenza, già sostenuti a suo tempo dalla mia cooperativa, saranno conteggiati nelle pratiche di affrancazione?
Grazie in finite in anticipo per la risposta e/o per le risposte che mi fornirete.

 

[EmiVal]

@PinPan , "tecnicamente" la trasformazione sarebbe possibile, dato che la Deliberazione 40/2016 descrive anche questa possibilità e approva le stime del valore venale per TUTTI i PdZ, il problema è formale poiché manca la "proposta da parte del comune" (comma 47 art. 31 Legge 448/1998), che c'è solo per i 14 PdZ e, da quanto è ormai palese, il Comune non ha intenzione di farla poiché, prima, vuole "spennare i suoi polli" con l'Affrancazione.
L'Affrancazione (comma 49-bis art. 31 Legge 448/1998), invece non necessita di "proposta da parte del comune", ma basta solo la disponibilità delle stime del valore venale (e la Deliberazione 40/2016 li ha approvate) ed uno schema per la Convenzione di Affrancazione (che è stata approvata con la Deliberazione 33/2015).
La questione dei 20 anni, anche se il Comune adesso dice, in modo arbitrario e contro legge, che è un "refuso", vale solo per le Convenzioni in Diritto di Proprietà (post Legge 179/1992) e per le Convenzioni di Trasformazione da Diritto di Superficie in Diritto di Proprietà. Se la Convenzione è ancora quella del Diritto di Superficie non si applica nessuna scadenza di 20 anni (ma solo quella dei 99 anni), salvo la possibilità di vendere dopo 5 anni a prezzo calmierato, oppure a prezzo di mercato se si finalizza l'Affrancazione. Infatti per le Convenzioni in Diritto di Superficie, si può sicuramente Affrancare, si dovrebbe poter Trasformare (ma al momento solo per 14 PdZ) oppure fare entrambe le cose per far scadere subito il vincolo dei 20 anni della Convenzione di Trasformazione (anche se il Comune di Roma sta forzando l'Affrancazione in caso di Convenzione di Trasformazione e 20 anni già trascorsi).
Al momento, anche se è palese che le stime della Deliberazione 40/2016 siano ingiustificatamente elevate e, conseguentemente, elevati siano i corrispettivi di Affrancazione, fino a quando non ci sarà una formale abrogazione o una sentenza di illegittimità di tale delibera, per chiedere il rimborso al Comune occorre vincere un ricorso legale che si porta dietro i tempi e le incertezze della "Giustizia" Italiana.

@Santi60, ormai lo scenario è decisamente chiaro.

Purtroppo, è piuttosto chiaro.

In base al quadro normativo, risulta inspiegabile, legalmente, formalmente e anche in virtù del puro buon senso, per quale motivo, almeno nei 14 PdZ "sbloccati", le pratiche di trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà siano state sospese.

Si tratta di procedure che non hanno a che fare con la sentenza in oggetto.

Si tratta di pratiche che trasformerebbero le convenzioni in diritto di superficie ex art.35 865/71 (tutte, indipendentemente dalla data di stipula, come hai precisato) in convenzioni ex artt.7 e 8 10/1977 (cosiddette "convenzioni Bucalossi").

Lo schema della nuova convenzione risale alla delibera 54/2003 del comune di roma, è disponibile al sito del comune e non è mai stato abrogato o dismesso.

Ripeto, con quale giustificazione può il comune non ottemperare, senza intervenire con una delibera o un qualche altro atto, a quanto disposto dalla legge 448/1998 e riportato tuttora sul suo sito?