Sentenza n. 18135 del 16/09/2015

[Utente Cancellato 67606]

MITICO!!!!
Ho preparato il foglio con tutti i Pdz.
Però ci sarebbe da rivedere le rivalutazione Istat, quelle che ti ho passato, pur essendo del sito ISTAT non quadrano con quelle che usa il Comune e altri siti che permettono il calcolo interattivo, ho scoperto che c'è ne sono di vario tipo, comunque ho trovato un modo per calcolare che si basano sempre su delle tabelle ma che dalle prove che ho fatto sono coerenti con quelle del comune e degli altri siti.

Piuttosto che importare le tabelle ho usato direttamente il webservice offerto dall'ISTAT, così le richieste sul coefficiente vengono fatte al loro sito in real-time, da questa pagina rivaluta.istat.it/Rivaluta/ - Nell'ultimo aggiornamento affranca.96.lt/ ho inserito anche il salvataggio in automatico dei valori e la possibilità di esportare in Excel.

Appena riesco a prendere il file Excel con tutti i valori venali li inserisco.

 

[Santi60]

Scusami Santi60, forse mi sbaglio io, però:
- una cosa credo sia l'eventuale conguaglio sul diritto di superficie (e come sul tuo, anche nella mia convenzione all'art. 3 c'è quella clausola di salvaguardia) che in funzione di quella non ci dovrebbe essere nessun conguaglio per quanto riguarda il diritto di superficie
- è una cosa è come hai ben spiegato lo schema della delibera del 2015 dove per Affrancare Il Signor ........ .. ...... 00 ..... impegna se stesso e i suoi aventi causa, a versare a Roma Capitale, a semplice richiesta, l'eventuale conguaglio relativo al costo definitivo di acquisizione dell'area e dichiara espressamente di rinunciare. come in effetti rinuncia, fin da ora ad opporre diritti e/o a proporre azioni nei confronti di Roma Capitale, in relazione al corrispettivo dell'affrancazione (calcolato sulla base del costo provvisorio) che resterà immutato anche in caso di conguaglio.

@PeppeC. non ho ben compreso la tua obiezione.
A mio avviso sia l'eventuale conguaglio sul diritto di superficie che quello citato nella Deliberazione 33/2015 si riferiscono entrambi al costo definitivo di acquisizione dell'area.
Detto questo, la differenza sta nel fatto che, mentre la Convenzione Originaria dava un termine (e cioè l'assegnazione o vendita di tutti gli appartamenti) oltre il quale il Comune non avrebbe più la possibilità di chiederne il pagamento a nessuno, la Convenzione di Affrancazione riapre tale termine, sia per l'attuale proprietario che per tutti i suoi aventi causa, ed a tempo indeterminato!
Cioè il Comune chiede di pagare un corrispettivo con la scusa di togliere un vincolo (quello del prezzo massimo) e lo chiede, fra l'altro anche a coloro sono già in diritto di proprietà, in seguito a Trasformazione, con convenzione scaduta, ma ne, in realtà ne inserisce un altro (quello di dover pagare un corrispettivo ulteriore di conguaglio. Magari, come ha fatto notare @Nicestar , è un vincolo che sarà, in effetti, non efficace per i casi in cui il prezzo definitivo sia già noto, ma comunque potrebbe portare notevole confusione per i futuri rogiti che potrebbero portarsi dietro una clausola che, comunque, fa paura ad un eventuale acquirente.

 

[PeppeC.]

N

@PeppeC. non ho ben compreso la tua obiezione.
A mio avviso sia l'eventuale conguaglio sul diritto di superficie che quello citato nella Deliberazione 33/2015 si riferiscono entrambi al costo definitivo di acquisizione dell'area.
Detto questo, la differenza sta nel fatto che, mentre la Convenzione Originaria dava un termine (e cioè l'assegnazione o vendita di tutti gli appartamenti) oltre il quale il Comune non avrebbe più la possibilità di chiederne il pagamento a nessuno, la Convenzione di Affrancazione riapre tale termine, sia per l'attuale proprietario che per tutti i suoi aventi causa, ed a tempo indeterminato!
Cioè il Comune chiede di pagare un corrispettivo con la scusa di togliere un vincolo (quello del prezzo massimo) e lo chiede, fra l'altro anche a coloro sono già in diritto di proprietà, in seguito a Trasformazione, con convenzione scaduta, ma ne, in realtà ne inserisce un altro (quello di dover pagare un corrispettivo ulteriore di conguaglio. Magari, come ha fatto notare @Nicestar , è un vincolo che sarà, in effetti, non efficace per i casi in cui il prezzo definitivo sia già noto, ma comunque potrebbe portare notevole confusione per i futuri rogiti che potrebbero portarsi dietro una clausola che, comunque, fa paura ad un eventuale acquirente.

No Santi60, la mia non era nessuna obiezione. Credevo che il conguaglio del diritto di superficie con il conguaglio dell'Affrancazione erano due cose separate. Comunque ora ti sei spiegato benissimo.
È ora che con la delibera 40/2016 dove ci sono tutti i valori venali, quest'ultimi sono definitivi o ancora provvisori?

 

[boccio]

Piuttosto che importare le tabelle ho usato direttamente il webservice offerto dall'ISTAT, così le richieste sul coefficiente vengono fatte al loro sito in real-time, da questa pagina rivaluta.istat.it/Rivaluta/ - Nell'ultimo aggiornamento affranca.96.lt/ ho inserito anche il salvataggio in automatico dei valori e la possibilità di esportare in Excel.

Appena riesco a prendere il file Excel con tutti i valori venali li inserisco.

Ti ho inviato, in privato, il file EXCEL con i valori venali.

 

[Nicestar]

@Nicestar facevo un discorso più generale relativo alle Convenzioni originarie con la "clausola di salvaguardia". Fra queste ci possono essere sia quelle per le quali il costo definitivo di esproprio è già noto, quindi non dovrebbero esserci problemi , sia quelle per le quali il costo non sia ancora noto e lì potrebbero sorgere grossi problemi.
Ma anche nel primo caso, alla luce degli ultimi eventi, il solo fatto che è stato anche detto che la clausola "liberatoria" delle Convenzioni di Trasformazione sia "un refuso" chi può garantire che l'art. 3 delle Convenzioni di Affrancazione sarà effettivamente omesso per i casi in cui che sia noto il costo definitivo di esproprio?
Francamente, ho paura che per cercare di proteggersi, i Funzionari delegati alla firma delle Convenzioni di Affrancazione pretenderanno che tale art. 3 sia contenuto nella nuova Convenzione e, con esso, anche tutti i futuri rogiti dovranno contenere l'esplicito vincolo che, pur essendo privo di efficacia, come fa l'acquirente ad stare tranquillo leggendo un tale obbligo?
Secondo me sarà un potente deterrente per le future compravendite e, sicuramente, senza una garanzia scritta di inefficacia del vincolo, qualsiasi futuro acquirente pretenderà uno sconto sul prezzo.
Non ti pare?

@Santi60 premesso che sono perfettamente d'accordo con te che la sola affrancazione non incoraggia le future vendite se non accompagnata anche dalla trasformazione. Questo aspetto è stato espresso in tanti precedenti ns. post e , come ben sai, abbiamo la stessa opinione.
Ma, a mio giudizio, penso che avendo tu raggiunto nel forum una notevole autorevolezza, sei quasi "obbligato" ad esprimere giudizi completi e documentati. Mi dispiace contraddirti ma quello non era un discorso in generale ma in particolare parlavi della contraddizione che notavi tra il testo dell'art.3 e quanto hai scritto nella tua convenzione circa la clausola di garanzia e davi per scontato che vi era solo quel testo e questo diventa furviante. se non citi che riguarda solo quelli che non conoscono il costo dell'esproprio.
Per quanto riguarda poi "il refuso detto" , ripeto "detto" , perlomeno io, non ho nessun documento ufficiale che attesta questa loro posizione, mi attengo a quanto scritto . Stessa posizione riguarda se sarà o non sarà mai omesso l'art.3, anche in questo caso preferisco attenermi a quanto scritto, onde evitare supposizioni che se pur probabili, conoscendo questi soggetti, per il momento non sono documentate.
Con la stessa stima di sempre. Nicestar

 

[Santi60]

N

No Santi60, la mia non era nessuna obiezione. Credevo che il conguaglio del diritto di superficie con il conguaglio dell'Affrancazione erano due cose separate. Comunque ora ti sei spiegato benissimo.
È ora che con la delibera 40/2016 dove ci sono tutti i valori venali, quest'ultimi sono definitivi o ancora provvisori?

La questione di valori definitivi o provvisori non è relativa alla stima dei valori venali (quelli, in realtà dovrebbero essere valori che, una volta stimati con un metodo deliberato dal Comune, si aggiornano secondo ISTAT con cadenza biennale (anche se il Comune di Roma ha fatto finta di aver già fatto la stima per i 14 PdZ ed, invece di procedere alla loro semplice rivalutazione ISTAT, ha pensato bene di fare una nuova stima con una metodologia diversa per poterli aumentare di 3 o 4 volte!).
Invece per il conguaglio la questione è legata al prezzo che effettivamente il Comune di Roma ha pagato (o dovrà pagare) ai proprietari dei terreni, a fronte di procedure di esproprio. Tali prezzi, per alcuni PdZ erano solo "provvisori", poiché il valore di esproprio, applicato da Comune a suo tempo, non è stato accettato da tutti i proprietari dei terreni ed alcuni di loro hanno fatto causa al Comune per tutelare i loro interessi, pretendendo un corrispettivo maggiore di quello pagato dal Comune.
Data la ben nota "efficienza" della "Giustizia" Italiana, per arrivare ad una sentenza definitiva sono passati decenni e, probabilmente, in alcuni casi la Sentenza non è ancora stata emessa e, quindi, alcuni prezzi di esproprio potrebbero ancora essere provvisori in attesa di concludere la causa.

 

[Santi60]

@Santi60 premesso che sono perfettamente d'accordo con te che la sola affrancazione non incoraggia le future vendite se non accompagnata anche dalla trasformazione. Questo aspetto è stato espresso in tanti precedenti ns. post e , come ben sai, abbiamo la stessa opinione.
Ma, a mio giudizio, penso che avendo tu raggiunto nel forum una notevole autorevolezza, sei quasi "obbligato" ad esprimere giudizi completi e documentati. Mi dispiace contraddirti ma quello non era un discorso in generale ma in particolare parlavi della contraddizione che notavi tra il testo dell'art.3 e quanto hai scritto nella tua convenzione circa la clausola di garanzia e davi per scontato che vi era solo quel testo e questo diventa furviante. se non citi che riguarda solo quelli che non conoscono il costo dell'esproprio.
Per quanto riguarda poi "il refuso detto" , ripeto "detto" , perlomeno io, non ho nessun documento ufficiale che attesta questa loro posizione, mi attengo a quanto scritto . Stessa posizione riguarda se sarà o non sarà mai omesso l'art.3, anche in questo caso preferisco attenermi a quanto scritto, onde evitare supposizioni che se pur probabili, conoscendo questi soggetti, per il momento non sono documentate.
Con la stessa stima di sempre. Nicestar

Si certo, concordo che occorra vedere le prime Convenzioni di Affrancazione per avere la certezza piena di come verrà affrontata la questione, ma conservo la mia sensazione piuttosto pessimistica sulla questione.
In ogni caso, secondo me, quella frase fra parentesi sotto l'art. 3 della Convenzione di Affrancazione è, quantomeno, incompleta, poiché tale articolo dovrebbe essere escluso, non solo per i casi in cui il prezzo di esproprio definitivo sia noto, ma anche per i casi in cui l'eventuale credito del Comune di Roma NON SIA PIU' ESIGIBILE, avendo il Comune rinunciatoci in modo chiaro in un atto pubblico (la convenzione originaria), altrimenti è come dire (anzi scrivere, in questo caso), implicitamente, che la clausola di salvaguardia della Convenzione originaria sia un "refuso".

 

[Nicestar]

@Santi60 ma tu come lo leggi nella delibera 13/2016 l'allegato A punto f) , è forse su quel punto che si può leggere la contraddizione con coloro che potrebbero affrancare senza sapere il costo di esproprio previsto dall'art.3 della delibera 33/2015 ? qui ho un dubbio.

 

[Utente Cancellato 67606]

Ti ho inviato, in privato, il file EXCEL con i valori venali.

Perfetto ora li ho aggiunti tutti su affranca.96.lt/ anche se manca ancora da sistemare correttamente il coefficiente ISTAT.

Grazie mille @boccio !

 

[Mobil]

Perfetto ora li ho aggiunti tutti su affranca.96.lt/ anche se manca ancora da sistemare correttamente il coefficiente ISTAT.

Grazie mille @boccio !

Visto che ci siete, mi permetto di suggerire l'agiunta di un campo per l'abbatimento del 15% del valore venale nei casi di convenzione senza agevolazioni o sovvenzioni.