Sentenza n. 18135 del 16/09/2015

[EmiVal]

Due novità folli dal dipartimento.

1) Le pratiche di trasformazione rimarranno bloccate per altri sei mesi, perché stanno modificando lo schema di convenzione: nel nuovo schema verrà indicato che la piena proprietà non fa decadere il vincolo di prezzo massimo di cessione.
Chi ha la trasformazione in sospeso sarà contattato dal comune per stipulare con il nuovo schema, presumibilmente, all'inizio del nuovo anno.

Questo mi sembra in evidente contrasto con il comma 46 dell'articolo 31 della legge 448/1998, secondo cui una convenzione in diritto di superficie ex legge 865/1971 può essere sostituita con la convenzione di cui all'articolo 8 della legge 10/1977 (schema che prevede la decadenza di tutti i vincoli dopo 20 anni dalla stipula della convenzione originaria).
Quanto sopra è stato anche ribadito dall'articolo 23-ter, comma 1-bis, della legge 135/2012.

In base a quanto disposto dalle leggi suddette, non mi pare possa essere possibile inventare uno schema di convenzione ad hoc per costringere ad affrancare.
Perciò, la richiesta di affrancazione oltre alla trasformazione rimane comunque un abuso ed è contra legem.

E poi, chi ha già pagato per una trasformazione con uno schema di convenzione, con gli stessi soldi si troverà a stipulare una convenzione monca? Bella fregatura: paghi per una cosa e te ne danno un'altra!

Comunque, se nessuno li ferma, loro vanno avanti e aggiungono sempre più casino.

2) Alla domanda di affrancazione potrebbe essere allegata anche copia dell'istanza di trasformazione, insieme con il bonifico effettuato, perché chi è in piena proprietà dovrebbe pagare meno la procedura di affrancazione: uno sconto.

Sconto sull'affrancazione?

Questo fatto dello sconto sull'affrancazione per chi è in diritto di proprietà mi giunge nuovo e mi sembra ridicolo e offensivo: in realtà, abbiamo detto che, se con la trasformazione, per legge, decadono tutti i vincoli, allora l'affrancazione non è dovuta.

Ma siamo impazziti?

In ogni caso, semmai, è il pagamento dell'affrancazione che dovrebbe determinare uno sconto sulla trasformazione.

Che ne dite? @Santi60, aiuto, questi stanno svalvolando!!

PS: Ribadisco di nuovo quanto suggerito da @Bagudi: vanno fermati con un'azione legale, altrimenti faranno cassa su di noi e non potremo farci più niente.

 

[Santi60]

buongiorno, ho seguito le ultime discussioni ed il quesito e questo:
se volessi vendere il mio appartamento in PEEP diritto di superficie senza passare per lo strettoio della famigerata delibera e quindi con il prezzo massimo di cessione, il calcolo da effettuare e il seguente:
va inserito il prezzo di acquisto originale (in lire) tenendo conto dell'anno della convenzione, che nello specifico e 01/1993 o anno di acquisto 12/1996, rivalutato dell'indice istat come da prospetto sul sito Istat/rivaluta? In questo modo un qualsiasi notaio rogita?
Un grazie anticipato

@fabri1963 in linea di principio, la vendita al prezzo massimo di cessione NON è soggetta ad Affrancazione (per il semplice fatto che tale vincolo viene applicato ...), ma qui si apre un ventaglio di ulteriori situazioni che scaturiscono dal fatto che in passato chi doveva controllare il tutto non lo ha fatto!
Tanto per non farsi mancare nulla, l'unico "Ente" che dovrebbe avere, in linea di principio, tutte le informazioni necessarie per calcolare il prezzo massimo di cessione, cioè il Comune, il quale dovrebbe mantenere nei suoi archivi tutte le Convenzioni stipulate (essendone una delle parti) e, secondo le Convenzioni stesse, dovrebbe aver ricevuto TUTTE le Liste dei prezzi massimi di cessione, sembra che si stia tirando da parte rispondendo ad alcune richieste in tal senso che non è compito suo fornire la valutazione del prezzo massimo.
Ma allora c'è da chiedersi, se non è compito suo, come potrebbe poi applicare le sanzioni in caso di inadempienza che si basano proprio sulla differenza fra prezzo effettivo di vendita riportato sul rogito e prezzo massimo di cessione, il tutto moltiplicato per 4, e sul fatto che, secondo le Convenzioni, il Notaio DEVE inviare i contratti di compravendita proprio al Comune?
Probabilmente, qualcuno si sta rendendo conto dei pasticci creati in passato e stanno applicando il principio che chi non fa nulla, di norma, evita di fare errori!
A questo punto, per le pochissime convenzioni di cui la Lista dei prezzi massimi è pubblicata sulla pagina web Prezzi massimi cessione , il calcolo dovrebbe essere basato sulla rivalutazione ISTAT dei prezzi indicati nella lista (a partire dalla data della lista stessa fino a quella del nuovo rogito), togliendo poi una percentuale per vetustà (come da parametri riportati nella relativa convenzione) ed aggiungendo le eventuali spese di ristrutturazione/miglioria adeguatamente documentate.
Per le Convenzioni di cui la Lista non risulta pubblicata, a rigore, bisognerebbe chiederla al Comune (che se non sono state commesse omissioni dovrebbe essere negli archivi) e procedere in modo analogo a quanto sopra. Ma ci sono altre "correnti di pensiero" che suggeriscono di partire dal prezzo riportato nel rogito di prima compravendita, in caso di Imprese, o assegnazione, in caso di cooperative, rivalutando il tutto a partire dalla data di tale rogito (e poi applicando il deprezzamento per vetustà e l'incremento per ristrutturazione/miglioria). Infine, se si va a considerare la Convenzione approvata con la Deliberazione 54/2003, ci potrebbe essere anche l'altra ipotesi di considerare il valore risultante dalla rendita catastale rivalutata.
Come si vede, anche nel caso di vendita considerando il vincolo, l'atteggiamento molto discutibile del Comune di Roma, che ripeto, secondo me, sarebbe l'unico Ente che dovrebbe dichiarare questo benedetto prezzo massimo di cessione, sta creando una notevole situazione di incertezza rendendo la situazione estremamente complicata a centinaia di migliaia di cittadini!

 

[Paolo Distefano]

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[Santi60]

ma è possibile che sulla tabella c'è il prezzo massimo di cessione e non quello di locazione ?

@gius8 è certamente possibile, soprattutto per le vecchie Convenzioni relative ad alloggi realizzati da Imprese a scopo di vendita e non di locazione. Infatti, nelle vecchie Convenzioni stipulate secondo lo schema approvato dalla Deliberazione 1929/1983 nell'articolo 14, quando si parla di Locazione c'è scritto "Per quanto attiene alla determinazione del canone di locazione ed alla sua revisione periodica, si fa espresso rinvio alle norme della Legge 27 luglio 1978 n. 392 ed eventuali successivi adeguamenti e modifiche." e, come noto, nel lontano 1983 per le locazioni c'erano norme molto vincolanti relativamente alla valutazione dei canoni di affitto (per questo motivo, e parlo per esperienza personale di "emigrato" dal sud a Roma per motivi di lavoro, trovare un alloggio a Roma negli anni '80 con un affitto regolare era praticamente impossibile e si trovavano solo locazioni rigorosamente "in nero"). Per questo motivo chi ha scritto la bozza di convenzione non si è mai preoccupato di andare nel dettaglio per definire una materia che era già regolata nel dettaglio (anzi lo era fin troppo).
La questione è che nella convenzione c'è la frase "ed eventuali successivi adeguamenti e modifiche." e, come noto, la Legge 392/1978 è stata sostituita dalla Legge 431/1998, che ha liberalizzato le locazioni sostituendo il c.d. "Equo Canone", con i contratti a "Canone Libero" oppure quelli a "Canone Concordato".
A tale proposito ci sono alcuni che sostengono che la sostituzione della Legge 392/1978 con la 431/1998 non si applicherebbe agli alloggi di "Edilizia Convenzionata" equiparandoli, a tutti gli effetti a quelli di "Edilizia Residenziale Pubblica", in virtù del
comma 2 dell’art. 1 della stessa Legge 431/1998 che stabilisce:
"Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 4-bis, 7, 8 e 13 della presente legge non si applicano:
…OMISSIS…
b) agli alloggi di edilizia residenziale pubblica, ai quali si applica la relativa normativa vigente, statale e regionale".
Ma questa ipotesi viene in conflitto con il combinato disposto fra il comma 2 dell’art. 1 del DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 30 dicembre 1972, n. 1035 recante “Norme per l'assegnazione e la revoca nonché' per la determinazione e la revisione dei canoni di locazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica” che stabilisce: “Sono considerati alloggi di edilizia residenziale pubblica gli alloggi costruiti o da costruirsi da parte di enti pubblici a totale carico o con il concorso o con il contributo dello Stato con esclusione degli alloggi costruiti o da costruirsi in attuazione di programmi di edilizia convenzionata e agevolata”, e lo stesso art. 2 della LEGGE 9 dicembre 1998, n. 431 sopra citato, da cui scaturirebbe il principio che gli alloggi del tipo in questione (cioè quelli costruiti in attuazione di Convenzione ai sensi dell’art. 35 della Legge 865/1971) sono esclusi da quelli di edilizia residenziale pubblica quantomeno per gli aspetti inerenti la determinazione e la revisione dei canoni di locazione, e sarebbe proprio il DPR 1035/1972 quello a cui si riferisce la frase “ai quali si applica la relativa normativa vigente, statale” alla lettera (b) del comma 2 dell’art. 1 della Legge 431/1998, per salvaguardare l’applicabilità del citato DPR agli alloggi di ERP (esclusi comunque quelli in questione).
Come al solito, in Italia, le Leggi sono sempre scritte in modo da consentire le interpretazioni più varie e, spesso, anche opposte!

 

[giannelmo]

quindi io dovrei avere i requisiti?

redditto 42 mila annui mi sembra alto

Non tuo solo, ma reddito ISEE.

 

[Santi60]

Due novità folli dal dipartimento.

1) Le pratiche di trasformazione rimarranno bloccate per altri sei mesi, perché stanno modificando lo schema di convenzione: nel nuovo schema verrà indicato che la piena proprietà non fa decadere il vincolo di prezzo massimo di cessione.
Chi ha la trasformazione in sospeso sarà contattato dal comune per stipulare con il nuovo schema, presumibilmente, all'inizio del nuovo anno.

Questo mi sembra in evidente contrasto con il comma 46 dell'articolo 31 della legge 448/1998, secondo cui una convenzione in diritto di superficie ex legge 865/1971 può essere sostituita con la convenzione di cui all'articolo 8 della legge 10/1977 (schema che prevede la decadenza di tutti i vincoli dopo 20 anni dalla stipula della convenzione originaria).
Quanto sopra è stato anche ribadito dall'articolo 23-ter, comma 1-bis, della legge 135/2012.

In base a quanto disposto dalle leggi suddette, non mi pare possa essere possibile inventare uno schema di convenzione ad hoc per costringere ad affrancare.
Perciò, la richiesta di affrancazione oltre alla trasformazione rimane comunque un abuso ed è contra legem.

E poi, chi ha già pagato per una trasformazione con uno schema di convenzione, con gli stessi soldi si troverà a stipulare una convenzione monca? Bella fregatura: paghi per una cosa e te ne danno un'altra!

Comunque, se nessuno li ferma, loro vanno avanti e aggiungono sempre più casino.

2) Alla domanda di affrancazione potrebbe essere allegata anche copia dell'istanza di trasformazione, insieme con il bonifico effettuato, perché chi è in piena proprietà dovrebbe pagare meno la procedura di affrancazione: uno sconto.

Sconto sull'affrancazione?

Questo fatto dello sconto sull'affrancazione per chi è in diritto di proprietà mi giunge nuovo e mi sembra ridicolo e offensivo: in realtà, abbiamo detto che, se con la trasformazione, per legge, decadono tutti i vincoli, allora l'affrancazione non è dovuta.

Ma siamo impazziti?

In ogni caso, semmai, è il pagamento dell'affrancazione che dovrebbe determinare uno sconto sulla trasformazione.

Che ne dite? @Santi60, aiuto, questi stanno svalvolando!!

PS: Ribadisco di nuovo quanto suggerito da @Bagudi: vanno fermati con un'azione legale, altrimenti faranno cassa su di noi e non potremo farci più niente.

@EmiVal sono assolutamente d'accordo con quanto hai scritto in modo perfetto!
A mio avviso, l'unico caso che, a fronte di una Trasformazione, potrebbe richiedere una Affrancazione (ma non ai sensi del comma 49-bis, ma del comma 49-ter dell'art. 31 della Legge 448/1998) sarebbe quello di convenzioni più recenti di 20 anni e, in ogni caso, il limite inferiore del 30% del corrispettivo risultante dal comma 48 dello stesso articolo citato è assolutamente da respingere!

 

[Santi60]

Diretta Streaming ora:

Radio Roma Capitale

A quanto pare la redazione della Radio è in attesa che l'assessore risponda, ma c'è la segreteria ... Speriamo bene !

 

[Nicestar]

Mina stava cantando " Se telefonando" ! Parla di Berdini?

 

[Raf_75]

Ti sei chiesto come mai tanti notai "scrupolosi" hanno comunque rogitato per anni con prezzi superiori a quelli consentiti? Senza avvisare nessuno?

Perchè o non erano così tanto scrupolosi oppure si erano adeguati all'andazzo del periodo pur di lavorare e incassare laute parcelle!

 

[Utente Cancellato 67606]

PS: Ribadisco di nuovo quanto suggerito da @Bagudi: vanno fermati con un'azione legale, altrimenti faranno cassa su di noi e non potremo farci più niente.

Tra te e @Santi60 dovreste fare una gara di "tartassati": sarà una sfida ardua.

Concordo con te @Bagudi for president!