Separazione dei beni, passaggio di proprietà e agibilità dell'immobile

[Porvenir]

Buongiorno,

mi trovo a scrivere per cercare di chiarire una situazione molto difficile dovuta alla separazione fra i miei genitori.

Nella trattativa di separazione e divisione dei beni, i miei genitori avevano concordato il passaggio di proprietà di un appartamento (proprietà in comune) a mia madre.
è però risultato che quest'immobile manca di agibilità, in quanto dopo i lavori di restauro eseguiti nei primi anni novanta, semplicemente non è mai stata richiesta.
Il perito tecnico che si è occupato del caso riconosce che si può chiedere la sanatoria (per una piccola difformità rispetto al progetto iniziale) ma che si dovrà obbligatoriamente presentare una "carpetta di conformità edilizia e agibilità" per poter ottenere l'agibilità.
Questo comporterà la messa in regola degli impianti dell'appartamento (che erano in regola all'epoca ma non secondo le norme attuali), e di tutto il condominio, e questo è il punto più difficile, visto che si dovrebbe certificare la presenza di un tale "sifone firenze" per l'allacciamento alle fognature, che sembra mancare (è un antico condominio in pieno centro storico con impianti molto vecchi).
Purtroppo, anche per il grande astio dovuto alla separazione fra i miei genitori, è per me impossibile capire la reale situazione, giacche ognuno sostiene teorie opposte e sembra che ne gli avvocati ne i notai interpellati siano stati chiari.

In breve:
Cosa succede se l'appartamento viene passato di proprietà senza l'agibilità?
è possibile che in un secondo momento questo passaggio di proprietà venga ritenuto nullo? senza questo documento, il nuovo unico proprietario si ritroverà nell'impossibilità (o grande difficoltà) di vendere l'appartamento?

Secondo problema: gli interventi sugli impianti condominiali.
se gli impianti comuni al condominio non sono a norma, ma in questo momento gli altri condomini non sono interessati a metterli in regola, come si può procedere? si può pretendere che vengano eseguiti i lavori e che tutti i condomini partecipino a questa spesa (suppongo molto ingente)?

Spero di poter avere qualche chiarimento anche per cercare di mediare in questa situazione veramente difficile.

Molte grazie.

 

[Architetto]

Beh, innanzitutto, mi pare di aver capito che per i lavori inizialmente il tuo tecnico ti ha parlato di una sanatoria per piccoli interventi interni...ora cosa c'entra l'adeguamento della rete fognaria?
Se i lavori all'interno dell'appartamento, anche se hanno modificato le reti di scarico interne, ma si allacciano alla colonna dell'intero stabile, senza aver modificato lo stato esterno condominiale, non devi fare nessun adeguamento, contrario invece se l'intervento ha comportato modifiche anche esterne che hai un allacciamento separato dal condominio, oppure ancora se trattasi di palazzina monofamiliare, ma sempre che hanno portato modifiche alla rete di scarico secondaria...altrimenti se come detto nel primo caso, non devi nessun adeguamento...
Per il discorso separazione, se l'appartamento viene posto in vendita, allora la sanatoria è dovuta immediatamente prima dell'atto del rogito, altrimenti, puoi attendere che hai la possibilità (o tranquillità), ma ricorda che sei in condizioni di abuso edilizio previsto dal DPR 380/01...spero esserti stato di aiuto..

 

[Porvenir]

Grazie Architetto!

forse però mi sono spiegata male o non ho capito io le regole (probabile visto che è la prima volta che mi metto in questi temi e tutte le notizie che ho avuto mi sono state riportate da qualcuno).

Il tecnico diceva che da quest'anno, credo da luglio, c'è una nuova norma per cui per chiedere la agibilità di un immobile in un condominio, anche il condominio deve avere tutto in regola, ed essere in regola con le norme attuali, cioè nel momento in cui si chiede l'agibilità anche se solo per un singolo appartamento di tanti che sono nello stesso condominio (nel nostro caso circa 10 appartamenti).
Per questo se si chiede adesso l'agibilità per un singolo appartamento, tutto il condominio deve avere gli impianti a norma secondo le leggi in vigore adesso, e da qui la richiesta in questo caso del famoso "sifone firenze" per l'attacco condominiale alle fogne, anche se l'impianto fognario del nostro appartamento è a posto e non è stato toccato.

A me sembra un po' assurda questa regola, considerando la antichità di molti stabili delle nostre città,
immagino che la grande maggioranza fossero in regola al momento della costruzione o ristrutturazione, ma che se dovessero passare l'agibilità adesso sarebbe ben diverso.

Comunque, nel nostro caso pare che si sia trovato un accordo e con calma i miei si impegneranno a fare tutto il necessario per la sanatoria e l'agibilità.

Grazie ancora.

 

[Architetto]

Scusami, ma questa è una grande assurdità...se un immobile è già attivo ed autirizzato da anni, colui che esegue delle modifiche interne, alla chiusura dei lavori, riceve l'accertamento comunale e pertanto la chiusura della pratica, ante DPR 380/01, si riceveva anche l'abitabilità dell'appartamento, oggi agibilità, ma con un particolare che l'agibilità lo riceve l'intero immobile, non il singolo appartamento...pertanto ne deriva che se ogni singolo appartamento se regolare l'agibilità vale tutto l'immobile, mentre se un appartamento se presenta abusi o difformità, non si perde l'agibilità dell'intero fabbricato, ma si colpisce l'appartamento per la sua regolarizzazione...(non so se chiaro...ma rientra in quei casi che si fa prima a fare che a dire...).
Per la fognatura, a mio parere, mi pare proprio che questa cosa era una difformità dell'intero stabile e (non per caso volevano caricarla a voi?)...in ogni caso c'è da ricordare che il TULS oggi anche DLGS 192 indicano che in mancanza di depuratore consortile ogni immobile che scarica deve essere dotato di vasca Imhoff (o di fossa biologica), ma in ogni caso il "sifone firenze" che non è altro che una "Braga-Sifone-Ispezione" sono dovuti per il campionamento degli scarichi...
Pertanto questo è un mero problema condominiale che non ha nulla a che vedere con il singolo appartamento...