Servitù del pozzo in bifamiliare

[ellifly]

Buon pomeriggio,

sono proprietario di una bifamiliare suddivisa su piano primo (di mia proprietà) e piano terra (venduto recentemente a terzo acquirente). Inizialmente la proprietà era di unica persona.
A seguito di frazionamento, il pozzo è totalmente nella mia proprietà e non era (nè è) attualmente recintato con cancellino o altro tipo di accesso che lo identificasse.
Metteremo prossimamente una rete a divisione delle due proprietà (cosa già specificata nel ns rogito).
L'ex proprietario, che ha venduto il piano terra, mi chiede di definire la servitù del pozzo per il terzo acquirente.

Niente a riguardo dei diritto di servitù è stato scritto o esplicitato nell'atto e niente è presente negli atti di provenienza (le sole successioni), nè sui registri catastali o sulle planimetrie, quindi io non potevo oggettivamente saperlo se fosse davvero esistita tale servitù.
Non vi sono opere visibili o apparenti o cancellini di accesso.
Vi sono dei tubi esterni che da una pompa presente nella mia proprietà, vanno sotto terra, ma non è percepibile dove vadano a finire.
E' presente anche un sistema di irrigazione che serviva ad irrigare anche il giardino non di mia proprietà, ma che io rifarei da zero.

Credo che l'ex proprietario voglia rifarsi alla "servitù prediale", ma da quanto mi risulta il mio caso ne sarebbe escluso.
Se la servitù fosse stata preesistente, non doveva essere esplicitato?
Così sottaciuta e senza opere visibili ed identificabili, va a diminuire il valore del bene che ho acquisito.

In più ci sarebbe la questione del futuro accesso al pozzo, nella mia proprietà, con questioni di responsabilità.
Infine la faccenda della corrente elettrica: chi la pagherebbe per l'utilizzo del pozzo?

Grazie a chi vorrà darmi indicazioni.

 

[plutarco]

Nel rogito è riportata la frase nello stato di fatto e di diritto in cui l'immobile si trova con ogni accessione, accessorio, dipendenza, pertinenza, servitù attive o passive etc... Per il resto... Chi te l'ha fatto fare!!!

 

[ellifly]

Nel rogito è riportata la frase nello stato di fatto e di diritto in cui l'immobile si trova con ogni accessione, accessorio, dipendenza, pertinenza, servitù attive o passive etc... Per il resto... Chi te l'ha fatto fare!!!

Si, ma ne ero comunque allo scuro.
Chi me l'ha fatto fare..cosa?

 

[matusalemme]

se i due fondi, attualmente divisi, sono stati posseduti dallo stesso proprietario, la situazione andrà affrontata nel dettaglio considerando tutti gli elementi della fattispecie concreta ed, in specie, valutando se il proprietario originario ha posto o lasciato le cose (cioè opere visibili e permanenti) nello stato dal quale risulti la servitù

potresti trovarti a fare i conti con l'art. 1062 cod. civ. : servitù per destinazione del padre di famiglia

in particolare, il secondo comma recita: se i due fondi cessarono di appartenere allo stesso proprietario, senza alcuna disposizione relativa alla servitù, questa s'intende stabilita attivamente e passivamente a favore e sopra ciascuno dei fondi separati

 

[ellifly]

se i due fondi, attualmente divisi, sono stati posseduti dallo stesso proprietario, la situazione andrà affrontata nel dettaglio considerando tutti gli elementi della fattispecie concreta ed, in specie, valutando se il proprietario originario ha posto o lasciato le cose (cioè opere visibili e permanenti) nello stato dal quale risulti la servitù

potresti trovarti a fare i conti con l'art. 1062 cod. civ. : servitù per destinazione del padre di famiglia

in particolare, il secondo comma recita: se i due fondi cessarono di appartenere allo stesso proprietario, senza alcuna disposizione relativa alla servitù, questa s'intende stabilita attivamente e passivamente a favore e sopra ciascuno dei fondi separati

Ok, ma abbiamo già inserito nel contratto che verrà realizzata una recinzione a divisione delle due proprietà.
In tal caso, come verrebbe "gestita" la servitù?
Non possono mica entrare nella mia proprietà: la responsabilità per eventuali incidenti di chi sarebbe?
E la corrente di una eventuale pompa, chi la pagherebbe?

Grazie

 

[matusalemme]

ammettiamo, per ipotesi e solo per un momento, che sussista la servitù per destinazione del padre di famiglia

le parti (e qui vedi oltre) godono della massima libertà in sede di definizione dei contenuti e dei modi di esercizio delle servitù, per cui assai ampi sono, in quest'ambito, i margini di esplicazione dell'autonomia privata (così in dottrina: Vitucci,Servitù prediali; Comporti)

l'eventuale convenzione regolatrice dell'esercizio della servitù dovrebbe stipularsi per iscritto ed essere trascritta nei registri immobiliari: quindi, serve il notaio per l'autentica delle firme (con relativi costi)

altrimenti, ci si affida alla buona volontà (con conseguenti rischi futuri)

in via di prima approssimazione, senza conoscere lo stato dei luoghi e senza grandi approfondimenti, nella definizione del perimetro contrattuale mi verrebbe da consigliare di utilizzare i due principi seguenti :

1. quello del minor aggravio per il fondo servente di cui all'art. 1065 cod. civ.;e

2. quello ricavabile dall'art. 1069 cod. civ.: spese interamente a carico dell'altra parte

chi è l'altra parte? quella che ha da pagare le opere (ad es., un cancelletto?) ed eventualmente anche un'indennità per il disturbo?

per me - naturalmente oltre al nuovo proprietario - anche il venditore che con la sua condotta omissiva ha creato la questione e si è avvantaggiato due volte, nei confronti dei due acquirenti, quantomeno nella determinazione/incasso del prezzo di compravendita dei due immobili

 

[ellifly]

ammettiamo, per ipotesi e solo per un momento, che sussista la servitù per destinazione del padre di famiglia

le parti (e qui vedi oltre) godono della massima libertà in sede di definizione dei contenuti e dei modi di esercizio delle servitù, per cui assai ampi sono, in quest'ambito, i margini di esplicazione dell'autonomia privata (così in dottrina: Vitucci,Servitù prediali; Comporti)

l'eventuale convenzione regolatrice dell'esercizio della servitù dovrebbe stipularsi per iscritto ed essere trascritta nei registri immobiliari: quindi, serve il notaio per l'autentica delle firme (con relativi costi)

altrimenti, ci si affida alla buona volontà (con conseguenti rischi futuri)

in via di prima approssimazione, senza conoscere lo stato dei luoghi e senza grandi approfondimenti, nella definizione del perimetro contrattuale mi verrebbe da consigliare di utilizzare i due principi seguenti :

1. quello del minor aggravio per il fondo servente di cui all'art. 1065 cod. civ.;e

2. quello ricavabile dall'art. 1069 cod. civ.: spese interamente a carico dell'altra parte

chi è l'altra parte? quella che ha da pagare le opere (ad es., un cancelletto?) ed eventualmente anche un'indennità per il disturbo?

per me - naturalmente oltre al nuovo proprietario - anche il venditore che con la sua condotta omissiva ha creato la questione e si è avvantaggiato due volte, nei confronti dei due acquirenti, quantomeno nella determinazione/incasso del prezzo di compravendita dei due immobili

quindi, potrei chiedere un'indennità per l'utilizzo di una servitù che non era apparente e manifesta e la realizzazione di un eventuale cancelletto per l'accesso al pozzo?
E come quantificarla? E se non venisse accettata dalle parti?

Insomma, come ti muoveresti?

 

[matusalemme]

non devi farti prendere dall'ansia di definire e "chiudere" subito ed al più presto la questione

sei tu che hai il coltello dalla parte del manico e ,quindi, prenditi tutto il tempo necessario per decidere al meglio e dettare le tue condizioni

gli altri (entro certi limiti) devono adattarsi, altrimenti dovranno rivolgersi al giudice (mediazione, etc.)

direi che le spese necessarie (rete divisoria ,pompa, cancelletto) son senz'altro a carico delle altre parti (acquirente e... venditore ,per quanto sopra)

circa l'indennità...sarei propenso per il sì, ma fammici guardare

 

[ellifly]

non devi farti prendere dall'ansia di definire e "chiudere" subito ed al più presto la questione

sei tu che hai il coltello dalla parte del manico e ,quindi, prenditi tutto il tempo necessario per decidere al meglio e dettare le tue condizioni

gli altri (entro certi limiti) devono adattarsi, altrimenti dovranno rivolgersi al giudice (mediazione,etc.)

direi che le spese necessarie son senz'altro a carico delle altre parti (acquirente e venditore)

circa l'indennità...sarei propenso per il sì, ma fammici guardare

Grazie.
Ma soprattutto, è vera la storia che se la servitù esisteva da più di 20 anni, ormai è confermata?
C'è da dire che fino al 2020 e dal 1980, la proprietà era unica.
Nel 2020 è stato frazionato immobile e terreno per il mio acquisto.
Nel 2021 l'altro fondo, fino a pochi mesi fa ad utilizzo commerciale, è diventato civile abitazione a seguito di cambio di destinazione d'uso e venduto al terzo acquirente a luglio 2021.
Anche la questione dell'apparenza della servitù secondo me è altrettanto centrale: a parte due tubi che vanno sottoterra e che dipartono dalla pompa (che mi è stata rubata), ed un quadro elettrico dell'impianto di irrigazione (con irrigatori NON visibili), non ci sono segni evidenti di servitù.

 

[francesca63]

L'ex proprietario, che ha venduto il piano terra, mi chiede di definire la servitù del pozzo per il terzo acquirente.

Quindi alla fine ha comprato quell'acquirente "estraneo", e non tua cognata, come avreste preferito ?

In tal caso, come verrebbe "gestita" la servitù?
Non possono mica entrare nella mia proprietà: la responsabilità per eventuali incidenti di chi sarebbe?

Se ci fosse la servitù, e pare effettivamente ci possa essere, dovranno poter entrare nella tua proprietà per la gestione del pozzo e relativa pompa, stabilendo le modalità in modo che ti diano meno fastidio possibile.

Rileggendo le tue discussioni, non è chiaro se eri consapevole che tale pozzo serviva per l'irrigazione di tutto il giardino, compresa la parte che , nella divisione, è rimasta di pertinenza dell'atra unità immobiliare.
Perché si possa parlare di servitù per destinazione del padre di famiglia, come da art. 1062 cc, già richiamato da @matusalemme, devono esserci opere visibili e permanenti che palesino il rapporto di asservimento.

Ci sono diversi aspetti da chiarire, anche se pare evidente che il venditore/ex proprietario di tutto l'immobile, avrebbe dovuto gestire l'aspetto della eventuale servitù diversamente, a partire dal momento in cui, dopo la divisione, ti ha venduto il primo piano. Insomma, ha fatto il furbo, e ora deve risolvere il problema ...

Temo che , se verrà appurato esserci la servitù per destinazione del padre di famiglia, tu non abbia diritto ad indennizzo.
Se invece sarai disponibile a creare ex novo una servitù attualmente non dovuta, potrai accordarti per un indennizzo, senza il quale non concederai il diritto di servitù.