Servitu non dichiarata dal venditore

[Mara74]

Buongiorno avrei una questione da sottoporre agli esperti.
In dicembre ho acquistato un immobile che ha un piccolo cortile che al catasto risulta essere libero
da qualsiasi servitù. Il cortile confina con un terreno e casa vacanze del vicino e sul confine c'è un cancello di rete.
Parlando con il proprietario del suddetto terreno è emerso che il vecchio proprietario gli dava il permesso
di passare nel cortile saltuariamente per portare della legna . Queste persone pretendono ora di continuare
a passare perchè lo fanno da più di venti anni. Preciso che i vicini possono accedere a detto terreno anche da casa loro ma è più comodo per loro passare dal mio cortile.
L'immobile da me acquistato confina con un'altra mia proprietà che nei miei progetti deve essere collegata a quella nuova con opere che vanno a chiudere il passaggio esistente.
Se fosse provata l'esistenza della servitù ovviamente tutto il progetto verrebbe stravolto.
Posso impugnare il rogito? Posso rivalermi in qualche modo sul venditore.
Grazie .

 

[studiopci]

Salve, nel caso specifico , tu stai parlando di " proprietario che dava il permesso " presumo che quindi si tratti di un permesso verbale che purtroppo non diventa diritto acquisito ed in quanto tale non può essere esercitato in presenza di un nuovo proprietario, ben diverso se si tratta di servitù di passaggio che viene riportata in atto e che credo ( secondo quanto dici ) non possa susstire in quanto per accedere al fondo di proprietà esiste un altro passaggio, di solito le servitù si creano quando non esiste nessuna possibilità di accedere in maniera normale alla proprietà, es. per andare al piano primo del tuo appartamento non esiste che possibilità di passare da una scala di proprietà di un altro proprietario, in questo caso si instaura una servitù di passaggio ( riportata in atto ) che consente di accedere al tuo immobile . Fabrizio

 

[Mara74]

Grazie per la risposta, in effetti l'accordo era stato preso solo verbalmente . Il dubbio mi è venuto però perchè parlando con la presunta titolare del diritto ,che ha marito e figlia avvocati, questa mi ha detto che loro possono dimostrare di aver utilizzato il passaggio per più di vent'anni e non intendono rinunciarci
facendomi così pensare ad una loro azione legale per usucapire tale diritto. Dovendo investire nella proprietà parecchi soldi per la ristrutturazione volevo essere sicura....

 

[studiopci]

Premesso che l'acquisto della servitù di passaggio per usucapione non si acquista in questo modo , ma deve esserci prova evidente non di uso ma : cito dal codice civile " ...il requisito dell'apparenza della servitù, necessario ai fini del relativo acquisto per usucapione o per destinazione del padre di famiglia (art. 1061 c.c.), si configura come presenza di segni visibili di opere permanenti obiettivamente destinate al suo esercizio e rivelanti in modo non equivoco l'esistenza del peso gravante sul fondo servente, in modo da rendere manifesto che non si tratta di attività compiuta in via precaria, bensì di preciso onere a carattere stabile. Ne consegue che non è al riguardo sufficiente l'esistenza di una strada o di un percorso idonei allo scopo, essenziale viceversa essendo che essi mostrino di essere stati posti in essere al preciso fine di dare accesso attraverso il fondo preteso servente a quello preteso dominante e, pertanto, un quid pluris che dimostri la loro specifica destinazione all'esercizio della servitù" (v. Cass., 11 febbraio 2009, n. 3389; Cass., 10 luglio 2007, n. 15447; Cass., 28 settembre 2006, n. 21087; Cass., 17 febbraio 2004, n. 2994)..

Questo è riportato dal C.C. nel tuo caso non c'è un fondo servente ed un fondo dominante, in quanto ripeto come da te riportato esiste una strada per accedere alla proprietà diversa da quella in pretesa, è uno dei requisiti della servitù e l'unicità dell'accesso. Quindi penso tu possa stare tranquilla. Fabrizio

 

[Mara74]

Grazie ora ho le idee un pò più chiare!

 

[Bastimento]

... comunque non è mai piacevole avere a che fare con una controparte cui non costa niente tentare una azione legale.

Rimane però una bella soddisfazione poterla spuntare ..

 

[Mara74]

Sicuramente! Vi terrò aggiornati.