Gli oneri condominiali l'amministatore del condominio li deve richiedere unicamente al condomino-locatore, e non già all'inquilino. Tra il condominio (nella persona del suo amministratore) e il conduttore non esiste alcun rapporto che legittimi la proposizione di azioni dirette dell'uno nei confronti dell'altro, neppure se il conduttore, in passato, abbia provveduto a pagare direttamente allo stesso le spese condominiali.
Se il conduttore non paga, l'amministratore ha invece diritto di agire giudizialmente nei confronti del condomino per il recupero forzoso del credito, giungendo anche, se necessario, a pignorare l'immobile di sua proprietà. Il locatore adempiente, di contro, ha la possibilità di agire nei confronti del conduttore inadempiente per ottenere il rimborso degli oneri non corrisposti.
La mancata corresponsione degli oneri da parte del conduttore assume, però, rilevanza, sotto il profilo della gravità dell'inadempimento, solo se l'importo insoluto risulta corrispondente ad almeno due mensilità del canone di locazione: è questo, infatti, il parametro di riferimento minimo a cui ricollegare la possibile valutazione di non scarsa importanza dell'inadempimento. Giova precisare, però, che il conduttore può paralizzare la domanda di risoluzione del contratto di locazione, eccependo di non aver potuto esercitare la facoltà di prendere visione dei documenti giustificativi delle relative spese condominiali. Pertanto, l'invio da parte del locatore della distinta delle spese è, invece, requisito essenziale di esigibilità del credito.
Qualora il conduttore sia convenuto in giudizio per il mancato pagamento di oneri condominiali e contesti che il locatore abbia effettivamente sopportato le spese di cui chiede il rimborso o ne abbia effettuato una corretta ripartizione , è lo stesso locatore, ai sensi dell'art. 2697 cod. civ., a dover fornire la prova dei fatti costitutivi del proprio diritto: in altre parole, non è sufficiente che egli dimostri di aver inviato al conduttore la distinta analitica delle spese, in ottemperanza a quanto previsto dall'art. 9 della legge 392/1978 - invio, peraltro, necessario per la costituzione in mora del conduttore e per la decorrenza del bimestre ai fini della risoluzione del contratto - ma deve anche dimostrare l'esistenza del proprio credito, l'ammontare preciso e i criteri di ripartizione del rimborso richiesto (Cass., 28 settembre 2010, n°20348).
Il diritto del locatore di ottenere dal conduttore il rimborso degli oneri condominiali si prescrive in cinque anni, dalla data in cui vengono validamente approvati dall'assemblea dei condomini.
