Si può acquistare l'usufrutto di un immobile dove già si vive in affitto?

[robi]

Buon giorno a tutti. Oggi un amico mi ha posto una domanda che mi ha spiazzato. "Vivo da tanti anni con mia moglie in un bell'appartamento in affitto a Milano, in centro. La proprietaria è una Signora novantenne con la quale abbiamo un ottimo rapporto, ma che ha sempre rifiutato di venderci l'appartamento. Ora non sento più questa necessità, sia perchè costerebbe troppo, sia perchè, non avendo figli, non abbiamo l'esigenza di lasciare una casa a qualcuno. Non sarebbe possibile acquistare solo l'usufrutto per me e mia moglie, anche molto alto perchè siamo entrambi sessantenni, lasciando la proprietà a lei e ai suoi eredi?" La prima risposta che mi è venuta in mente: E' impossibile, non esiste" e poi " Che vantaggio ne avrebbero gli eredi? Non lo potrebbero più vendere". D'altra parte, un contratto di affitto di vent'anni non si può fare. Mi sono presa qualche giorno di tempo per farmi venire delle idee. Voi cosa ne pensate? Grazie e buon w.e. Robi

 

[Antonio Troise]

....perche NO

"L'usufrutto è un diritto reale minore regolato dagli articoli 978 e seguenti del codice civile, consistente nella facoltà di godimento di un bene uti dominus (utilizzandolo per il proprio vantaggio, potendo percepirne anche i frutti), limitata solo dal non poterne trasferire la proprietà principale ed al rispetto della destinazione economica impressavi dal proprietario.

Si tratta di un diritto reale di godimento su cosa altrui dal contenuto molto vasto: le facoltà dell'usufruttuario hanno infatti un'estensione che si approssima, pur senza raggiungerla, alla facoltà di godere delle cose spettante al proprietario, al quale residua la nuda proprietà."
"Il diritto di usufrutto è sempre temporaneo. Non può infatti durare oltre la vita dell'usufruttuario o, se questo è una persona giuridica, oltre il termine di trent'anni. L'usufrutto, che viene disposto contro il proprietario, può essere costituito anche a favore di una pluralità di viventi, ed opera fra questi il diritto di accrescimento, estinguendosi in questo caso l'usufrutto alla morte dell'ultimo superstite.

Le spese e le imposte relative alla cosa sono ripartite tra nudo proprietario (spese per le straordinarie riparazioni ed imposte che gravano sulla proprietà) ed usufruttuario (spese per l'ordinaria manutenzione ed imposte che incombono sul reddito). Il nudo proprietario può rifiutarsi di pagare le spese straordinarie relative alla proprietà, in questo caso l'usufruttuario può decidere di coprire le incombenze e pretendere successivamente il rimborso dei beni versati per sostenere le spese straordinarie al momento della cessazione dell'usufrutto.

La separazione di usufrutto e nuda proprietà è uno schema talora utilizzato nella vendita di immobili. Il valore di mercato dell'immobile viene scontato di un ammontare che decresce con l'età dell'usufruttuario, poiché si prevede rispetto alla vita media un minore numero di anni in cui diventerà pieno l'esercizio dei diritti di proprietà e l'immobile sarà abitabile per l'acquirente. In alcuni casi, è lo stesso proprietario che vende la nuda proprietà dell'immobile per disporre di un reddito integrativo (per la vecchiaia in particolare), e si tiene l'usufrutto.

L'intestatario dell'immobile è certo della nuda proprietà, mentre può essere privato dell'usufrutto se non esercita i diritti ad esso legati (come la domiciliazione o l'affitto). I sindaci non hanno poteri di espropriazione forzata, ma la legge conferisce loro il potere di confisca degli immobili disabitati e sfitti da un periodo maggiore di 7 anni, per porre rimedio ad una situazione di caro-case e di emergenza abitativa. Il principio applicato è quello del primato della pubblica utilità sull'interesse privato, e in base a questo il Comune diventa l'usufruttuario che assegna gli immobili a persone residenti, e incassa un affitto da quanti si trasferiscono ad abitare negli appartamenti confiscati."

 

[cicina76]

Il diritto di usufrutto è sempre temporaneo. Non può infatti durare oltre la vita dell'usufruttuario o, se questo è una persona giuridica, oltre il termine di trent'anni. L'usufrutto, che viene disposto contro il proprietario, può essere costituito anche a favore di una pluralità di viventi, ed opera fra questi il diritto di accrescimento, estinguendosi in questo caso l'usufrutto alla morte dell'ultimo superstite.

Ho acquistato anch'io una nuda proprietà. Per quanto ne sò, l'usufrutto può essere temporaneo o vitalizio (quindi può durare anche vita natural durante dell'usufruttuario).
All'usufruttuario spetta il diritto di godere di un bene, e dei relativi redditi.
Al nudo proprietario spetta solo la proprietà, spogliata del potere di trarre utilità dal bene. Ad esempio la proprietà di un immobile senza poterci abitare o darlo in locazione.
E' possibile vendere/donare o acquistare solo la nuda proprietà: ad esempio un proprietario (una persona anziana desiderosa un alloggio sicuro e un capitale a disposizione) può decidere di vendere la nuda proprietà e riservare per se e per il coniuge l'usufrutto. Un altro esempio, i genitori possono decidere di donare al figlio solo la nuda proprietà e riservare per loro l'usufrutto.

Calcolo del valore del diritto reale di usufrutto
L'usufrutto vitalizio dura fintanto che vive l'usufruttuario e, quindi, il suo valore si calcola applicando un determinato coefficiente (relativo all'età dell'usufruttuario) al risultato del ragguaglio del valore della piena proprietà del bene considerato con il saggio legale d'interesse. Perciò l'usufrutto "vale" quanto più l'usufruttuario è giovane: empiricamente. ETA’ DEL BENEFICIARIO
(anni compiuti) COEFFICIENTE
Da 0 a 20 95
Da 21 a 30 90
Da 31 a 40 85
Da 41 a 45 80
Da 46 a 50 75
Da 51 a 53 70
Da 54 a 56 65
Da 57 a 60 60
Da 61 a 63 55
Da 64 a 66 50
Da 67 a 69 45
Da 70 a 72 40
Da 73 a 75 35
Da 76 a 78 30
Da 79 a 82 25
Da 83 a 86 20
Da 87 a 92 15
Da 93 a 99 10

Ad esempio dato 200.000 Euro il valore della piena proprietà e in 51 gli anni dell'usufruttuario, si ha che:
- l'usufrutto vale: 200.000 x 1% x 70 = 140.000 Euro (valore per acquistare l'usufrutto)
- la nuda proprietà vale (specularmente): 60.000 Euro (vale per acquistare nuda proprietà)

La costituzione dell'usufrutto è un atto di trasferimento immobiliare soggetto all'imposta di registro 7% (3% in caso di prima casa) applicata al valore dell'usufrutto calcolato come sopra.
Il reddito dell'usufrutto concorre a formare il reddito complessivo del soggetto ai fini IRPEF (vedi art.85, co.2, e art. 54 del DPR 917/1986)

Le spese e le imposte relative alla cosa sono ripartite tra nudo proprietario (spese per le straordinarie riparazioni ed imposte che gravano sulla proprietà) ed usufruttuario (spese per l'ordinaria manutenzione ed imposte che incombono sul reddito).

L'ICI è a carico dell'usufruttuario. Non sono soggetti passivi ICI il nudo proprietario (C.M. 27.05.99, n.120/E; C.M. 07.06.2000 n.118/E).

 

[cicina76]

Le spese e le imposte relative alla cosa sono ripartite tra nudo proprietario (spese per le straordinarie riparazioni ed imposte che gravano sulla proprietà) ed usufruttuario (spese per l'ordinaria manutenzione ed imposte che incombono sul reddito).

Spettano all'usufruttuario le spese per l'ordinaria manutenzione e le imposte che gravano sul reddito (IRPEF sulla rendita catastale dell'immobile e l' ICI imposta comunale sugli immobili). dovrà inoltre corrispondere al proprietario, durante l'usufrutto, l'interesse legale nella misura stabilita dalla legge sulle spese sostenute dal proprietario per effettuare le riparazioni straordinarie.

 

[PAPILLON]

Le spese e le imposte relative alla cosa sono ripartite tra nudo proprietario (spese per le straordinarie riparazioni ed imposte che gravano sulla proprietà) ed usufruttuario (spese per l'ordinaria manutenzione ed imposte che incombono sul reddito).

Correggietemi se sbaglio ma a me sembra che il nudo proprietario non abbia imposte in quanto il bene non da reddito e tutte le imposte vanno a carico del detentore del diritto usufruttuario.

 

[Bagudi]

Si, è così.

Silvana

 

[cicina76]

Una domanda sorge spontanea:
Ma nella valutazione della nuda proprietà in cui gli usufruttuari sono due, ad es. marito di 82 anni e moglie di 79, come si deve calcolare l'usufrutto. Ha un valore inferiore rispetto al caso in cui sia un'unico usufruttuario e se si in quale misura?
E un altro quesito: gli eredi, eventualmente contrari alla compravendita, potrebbero in qualche modo rivalersi e vantare diritti sul nudo proprietario?

 

[Limpida]

L'usufrutto dei coniugi dovrebbe essere calcolato al 50% per ciascuno.
Gli eredi degli usufruttuari non hanno alcun diritto all'opposizione della vendita da parte della nuda proprietà, a meno che non siano eredi anche della nuda proprietà.

 

[Diego Antonello]

La prima risposta che mi è venuta in mente: E' impossibile, non esiste" e poi " Che vantaggio ne avrebbero gli eredi? Non lo potrebbero più vendere". D'altra parte, un contratto di affitto di vent'anni non si può fare. Mi sono presa qualche giorno di tempo per farmi venire delle idee. Voi cosa ne pensate?

impossibile? e perchè? posso acquistare qualsiasi diritto.....il fatto che io abbia in corso un contratto di locazione non è ostativo......ovviamente nel momento in cui acquisto l'usufrutto, il canone lo dovrei pagare a me stesso, quindi il contratto cessa.....
gli eredi potrebbero comunque vendere la nuda proprietà, che vista l'età del tuo amico e di sua moglie non sarebbe molto interessante per il mercato, sebbene il prezzo sarebbe basso...
l'usufrutto può anche avere una scadenza, quindi potrei, per esempio, comprare l'usufrutto per 15 anni o 30.....oppure quando gli eredi volessero vendere la nuda proprietà, io potrei mettere in vendita contemporaneamente il mio usufrutto, in modo da vendere la proprietà piena, magari ricostituendo una locazione o organizzandomi diversamente....
infine, le locazioni possono avere la durata che voglio, ma non possono eccedere i 30 anni: vale a dire che non posso fare un contratto di 40 anni, in quanto verrebbe comunque ridotto a 30....ma posso farne uno di 25 e a scadenza un'altro di 15
insomma.....il tuo amico ha abbastanza libertà di movimento.....basterebbe che si chiarisse le idee su cosa vuole fare e le possibilità economiche per farlo....
magari potresti aiutarlo ad organizzare un incontro tra il tuo amico, la sua proprietaria e i parenti della signora per capire quali potrebbero essere le esigenze.....
personalmente? o acquisterei l'usufrutto ora (col consenso dei futuri eredi) per non trovarmi in braghe di tela un domani, oppure starei avanti in affitto (un 4+4 potrebbe bastare) sino alla morte della signora e poi valuterei

 

[Limpida]

Chissà che affare si fa ad acquistare solo l'usufrutto di una novantenne!