Sincronizzare vendita appartamento e costruzione villetta

[zuzzurro]

Salve a tutti,
avrei intenzione di acquistare un terreno e, tramite un amico architetto che seguirà i lavori, costruire una villetta attraverso una impresa costruttrice con la formula del capitolato "chiavi in mano".
Una volta acquistato il terreno l'impresa sostiene di poter ultimare la costruzione in circa 16-18 mesi dall'inizio dei lavori.
La spesa della costruzione verrebbe sostenuta per circa il 30% attraverso i nostri risparmi, per circa il 50% attraverso la vendita dell'appartamento in cui viviamo e il restante 20% con un mutuo.

Ovviamente dovrei fare in modo di acquistare la villetta con le agevolazioni fiscali "prima casa" e accendere il relativo mutuo a tasso agevolato e con la possibilità di detrarre la spesa per interessi.

I pagamenti per la costruzione della villetta ovviamente saranno scaglionati nel tempo a stadi di avanzamento lavori.

E qui sorgono due tipi di problemi:

A) per fruire delle agevolazioni prima casa (IVA al 4%) quando inizio il pagamento della prima tranches devo già aver venduto l'attuale appartamento in cui vivo (acquistato 12 anni fa con agevolazioni prima casa)

B) per finanziare la parte finale dei lavori ho bisogno di un mutuo SAL anche questo a tasso agevolato "prima casa".

Supponendo di poter finanziare il grezzo con i miei risparmi.... dopo 6 mesi dovrei aver già venduto il mio appartamento... e dove vado a vivere?
La soluzione estrema sarebbe quella di andare a viveve dalla suocera... ma credo che capiate il mio disagio... desiderando di doverci stare il minimo possibile!

L'idea sarebbe quella di
1) acquistare il terreno, fare iniziare all'impresa la costruzione del grezzo e mettere in vendita l'appartamento sperando di riuscirci in max 6 mesi.
2)dopo 6 mesi l'impresa termina il grezzo a questo punto devo assolutamente aver già venduto l'appartamento per poter pagare la prima rata dei lavori con l'IVA al 4% e chiedere alla banca il mutuo a tasso agevolato per finanziare le altre rate
3) la conseguenza è quella di andare a vivere dalla suocera per minimo 12 mesi! aaaaarggghhh!

Heeelllpp!
Avete altre idee???

 

[Bagudi]

A) per fruire delle agevolazioni prima casa (IVA al 4%) quando inizio il pagamento della prima tranches devo già aver venduto l'attuale appartamento in cui vivo (acquistato 12 anni fa con agevolazioni prima casa)

No, per avere le agevolazioni fiscali devi essere nullatenente al momento del rogito di acquisto.

B) per finanziare la parte finale dei lavori ho bisogno di un mutuo SAL anche questo a tasso agevolato "prima casa".

In genere (e immagino di questi tempi più che mai...) il prefinanziamento bancario - anche a SAL - non è mai al tasso agevolato, ma un pò più alto...

Supponendo di poter finanziare il grezzo con i miei risparmi.... dopo 6 mesi dovrei aver già venduto il mio appartamento... e dove vado a vivere?
La soluzione estrema sarebbe quella di andare a viveve dalla suocera... ma credo che capiate il mio disagio... desiderando di doverci stare il minimo possibile!

Non è detto che tu debba vendere e uscire immediatamente.
Puoi benissimo vendere, comunicando già all'inizio che lascerai la casa libera dopo 6-8-12 mesi o quello che è, a seconda del m omento in cui riesci a vendere.
E' chiaro che se trovi il compratore e la casa la vuole subito, io, se fossi in te, andrei a vivere dalla suocera !

2)dopo 6 mesi l'impresa termina il grezzo a questo punto devo assolutamente aver già venduto l'appartamento per poter pagare la prima rata dei lavori con l'IVA al 4% e chiedere alla banca il mutuo a tasso agevolato per finanziare le altre rate

In caso di prefinanziamento, puoi anche chiedere una cifra maggiore e poi fare un mutuo più piccolo.

Silvana

 

[zuzzurro]

Ciao Silvana, ti ringrazio per la tua risposta, trovo molto interessante in particolare la prima parte...
Sei sicura che devo risultare "non proprietario di prima casa" solo al rogito?

Quando l'impresa costruttrice mi chiederà il pagamento dela prima rata dei lavori al termine della costruzione del grezzo... io dovrò pagare la prima tranche della fattura sulla quale inserirà anche l'IVA.
Questa dovrà essere al 4% se è prima casa mentre al 10% se non è prima casa... ma in quel momento io sarò ancora proprietario dell'appartamento.
Supponendo che al rogito ovvero al termine dei lavori (è così anche in caso di costruzione?) io avrò già venduto l'appartamento... l'impresa nelle varie tranches di pagamento mi può mettere già l'IVA al 4%?

 

[Bagudi]

Si, nel caso in cui tu, al rogito non dovessi possedere i requisiti, ti fatturerà la differenza dal 4% al 10%.

Silvana

 

[pensoperme]

Solo per curiosità: pensate che secondo alcuni notai (tesi che io non condivido assolutamente) basterebbe addirittura il preliminare trascritto per dire che non sei più proprietario di quella casa... notizia da verificare alla grande, non ho trovato nessuna fonte attendibile (oltre alle affermazioni dei notai di cui sopra), sconsiglio quindi di seguire questa strada perché a mio parere questi notai non hanno mai avuto a che fare con l'AdE... Questi notai hanno affermato davanti a una platea di persone questa cosa (ce l'ho sul tablet la registrazione) e io non sono intervenuto per non fare il giornalista rompicasso... (tranne che con la solita domanda sui privilegi speciali, che mi da una soddisfazione perversa).

 

[Bagudi]

secondo alcuni notai (tesi che io non condivido assolutamente) basterebbe addirittura il preliminare trascritto per dire che non sei più proprietario di quella casa...

Mai sentito anch'io.
E tra l'altro, fino a pochissimo tempo fa, non è che se ne facessero molte di trascrizioni di preliminare.... Anzi, i notai stessi lo sconsigliavano per via dei costi aggiuntivi...

Certo, oggi sono cambiate tante cose, non ti puoi fidare più nemmeno di tua madre...e capisco l'utilità.

 

[zuzzurro]

Non credo anch'io...
Quella di Silvana è un'ottima notizia!!!
Questo mi da molta più libertà nel gestire questa complessa questione.
Se già non è semplice conciliare la vendita di una casa e il contemporaneo acquisto di un'altra, figuriamoci se la nuova la si deve costruire.

Aggiunto dopo 7 minuti...

Procederei in questo modo:

a) acquisto del terreno + messa in vendita dell'appartamento + avviamento costruzione grezzo

b) in circa 6-7 mesi l'impresa termina il grezzo e procederò al pagamento della prima rata con i risparmi (senza chiedere mutuo)

c) in questi 6-7 mesi spero di poter vendere l'appartamento e chiedere all'acquirente il rogito dopo 6 mesi

a questo punto si possono verificare due scenari:

d1) dopo 6 mesi (siamo al 12esimo) faccio il rogito e cedo l'appartamento, pago la seconda rata di lavori e vado a vivere dalla suocera per i restanti 6 mesi.

d2) se non riuscissi a vendere l'appartamento posso sempre attivare il mutuo e pagare la seconda rata della costruzione della casa, in questo modo avrei altri 6 mesi di tempo per vendere l'appartamento

e) in ogni caso 6 mesi dopo (al 18esimo mese) avrò sicuramente venduto l'appartamento e attivato il mutuo sia nel caso d1 che nel caso d2 e posso provvedere al pagamento della penultima rata

f) al rogito pagherò l'ultima rata ed entrerò nel pieno possesso della casa.

Avete suggerimenti da propormi?

 

[SALVES]

Ciao zuzzurro.

Hai provveduto assieme al tuo amico architetto se il terreno che intendi acquistare abbia i requisiti (urbanistici ed eventuali vincoli) idonei a realizzare quello cha hai nelle tue idee?

Ciao salves

 

[Umberto Granducato]

Solo per curiosità: pensate che secondo alcuni notai (tesi che io non condivido assolutamente) basterebbe addirittura il preliminare trascritto per dire che non sei più proprietario di quella casa

Ci dovrebbe essere una sentenza della Cassazione con la quale è stato concesso ad un privato, che vendeva e riacquistava, di usufruire delle agevolazioni prima casa senza fare il rogito di vendita, ma solo col preliminare trascritto dove cedeva il possesso

 

[zuzzurro]

Ciao zuzzurro.

Hai provveduto assieme al tuo amico architetto se il terreno che intendi acquistare abbia i requisiti (urbanistici ed eventuali vincoli) idonei a realizzare quello cha hai nelle tue idee?

Ciao salves

Sto valutando un paio di soluzioni, la prima fa parte di una lottizzazione, ha già tutti i documenti e le licenze necessarie. Il terreno è già urbanizzato, ha già presenti gli attacchi di gas, acqua, luce, telefono e fognature, per cui non dovrebbe mancare nulla, c'è solo da trattare con il comune se ci sconta il pagamento delle opere primarie e possiamo limitarci solo a quelle secondarie... e non da ultimo trattare il più possibile sul prezzo finale.

Per quanto riguarda la seconda scelta (che in realtà sono due alternative) invece la situazione è meno definita, si tratta di un terreno all'interno di una proprietà, in pratica per entrambi i casi si tratta di una parte di un grande giardino di una villa. Sto ancora valutando non ho i documenti in mano.

Avendo a disposizione un budget limitato il mio obiettivo è ovviamente cercare di ridurre il possibile i costi del terreno e in secondo luogo avere un capitolato molto particolareggiato con ben specificato per benino tutti i costi, di costruzione, degli impianti, dei serramenti, delle finiture e delle opere finite... perché non mi posso permettere sorprese indesiderate sui costi finali.