Solito problema vincolo mutuo disatteso

[Bagudi]

Una mia amica mi ha prospettato questo caso:
Una agenzia la contatta in febbraio, dice cha ha clienti interessati, se può far vedere la casa e in pochi giorni riceve un'offerta d'acquisto. Accetta con il vincolo di rilascio del mutuo e l'agente dice che questo acquirente è mutuabilissimo...

Qualche settimana dopo, davanti alla casa in vendita vede l'auto di un'altra agenzia immobiliare e si insospettisce dal momento che dietro la sua casa c'è un'identica casa che è stata in asta senza esito dal 2017, piena di problemi, che hanno tolto dalla vendita da un pezzo
Segue le mosse e vede la coppia che ha fatto l'offerta , in visita a quella casa.

Ha fatto un pò di indagini e ha scoperto che Il "suo acquirente", ha fatto la proposta d'acquisto senza vincolo di mutuo, senza caparra, per la stessa cifra (la casa che era in asta ha abusi, è di classe energetica inferiore ecc.) anche al vicino!

Lo stesso "suo acquirente" non rilascia informazioni sul mutuo che dovrebbe chiedere, come da proposta accettata , prendendosi tutto il tempo, evidentemente perché ha cambiato idea, non vuole più comprare la sua casa col mutuo e ovviamente non vuole perdere l'assegno da 20.000 che ha depositato in agenzia a titolo di caparra... ma non rinunciando espressamente.

La clausola ridicola dice semplicemente che "la proposta d'acquisto e il relativo versamento della caparra confirmatoria sono vincolati all'ottenimento del mutuo volontario entro il 30/04/2024."
Ovviamente l'assegno è in mano dell'agenzia.

Cosa consigliereste di fare ?

 

[Slartibartfast]

consiglierei di far funzionare le banche italiane come quelle americane che danno una sorta di lettera di credito con la quale non subordini le proposte al mutuo. Mi sono rotto le palle di aspettare ogni volta due mesi e magari l'acquirente cambia idea come quello della tua amica.
Sfogo ovviamente.
Tempo fa un cliente mi ha fatto scrivere dall'avvocato dicendo che voleva l'assegno anche se il cliente "non poteva" avere il mutuo (aveva cambiato idea) ma il mio avvocato mi ha impedito di darglielo.
Risultato, non so se si stanno facendo causa o meno ma saranno 10 anni che ho questo assegno in cassetta...

 

[cristian casabella]

A parte il mandarli a ca..re, intendi?

Intanto io sentirei l'Agente immobiliare che ha portato i clienti, che visto quel che è successo (altra Agenzia) potrebbe cercare lui di mediare, come giusto, la situazione, visto che perderebbe le provvigioni

Detto questo chiaro mi pare che le clausole del mutuo, così come espresse nel tuo post, valgono ZERO....quindi sono solo clausole che possono far liberare dagli impegni i proponenti senza fatica

Forse, e dico forse, se almeno si mettesse l'obbligo di far avere quanto meno la copia ufficiale della richiesta del mutuo entro X dall'accettazione della proposta eviterebbe parecchi ripensamenti e/o furberie

Sicuramente in molti colleghi diranno che l'unica cosa da fare è NON prendere queste clausole che a sto punto sarebbero vessatorie nei confronti dei venditori...ma non penso che si possa chiedere ne danni ne altro

consiglierei di far funzionare le banche italiane come quelle americane che danno una sorta di lettera di credito con la quale non subordini le proposte al mutuo. Mi sono rotto le palle di aspettare ogni volta due mesi e magari l'acquirente cambia idea come quello della tua amica.
Sfogo ovviamente.
Tempo fa un cliente mi ha fatto scrivere dall'avvocato dicendo che voleva l'assegno anche se il cliente "non poteva" avere il mutuo (aveva cambiato idea) ma il mio avvocato mi ha impedito di darglielo.
Risultato, non so se si stanno facendo causa o meno ma saranno 10 anni che ho questo assegno in cassetta...

Capitato anche a me anni fa che un cliente mi chiedesse, anche tramite legale, di restituire assegno di caparra (che non ricordo se era per una proposta di locazione accettata ma disattesa dal proponente o se era su una vendita) Ma già di mio risposi che senza l'assenso della controparte o una causa definitiva in cui un Giudice lo richiedeva, non avrei mai consegnato nulla....neanche sotto minacce

 

[Bagudi]

Infatti, per me sarebbe giusto in un caso del genere trattenere la caparra, una volta accertato l'altro acquisto...
Ma l'assegno ce l'ha l'agenzia, non so...

 

[Michela_]

La clausola ridicola dice semplicemente che "la proposta d'acquisto e il relativo versamento della caparra confirmatoria sono vincolati all'ottenimento del mutuo volontario entro il 30/04/2024."

Come deve essere comunicato il rifiuto/impossibilità di accedere al mutuo?
Previa documentazione rilasciata dalla banca? Soltanto comunicazione scritta per mail?

Infatti, per me sarebbe giusto in un caso del genere trattenere la caparra, una volta accertato l'altro acquisto...

Sentirei sicuramente un avvocato, ma servirebbe copia della proposta della casa del vicino come “prova” di malafede.

 

[Bagudi]

Come deve essere comunicato il rifiuto/impossibilità di accedere al mutuo?
Previa documentazione rilasciata dalla banca? Soltanto comunicazione scritta per mail?

Non c'è scritto nulla nella proposta.

 

[cristian casabella]

Il problema è sempre lo stesso...

eh ma la mia banca non fa lettere di diniego
eh ma la mia banca non manda mail o altro
(consideriamo poi che con lettera ufficiale il probabile acquirente per 6 mesi non potrà più chiedere mutui)

Ma almeno la prova di aver fatto una domanda ufficiale alla Banca (che poi si potrebbe comunque bloccare) sarebbe già un minimo "sbattimento" e una minima "vergogna" per i proponenti falsi e perditempo

La cosa comunque più strana è che per altro immobile uguale e uguale prezzo non facciamo Mutuo

Sembrerebbe lampante che qualcosa non quadra

 

[francesca63]

Cosa consigliereste di fare ?

Situazione spinosa, ma è un peccato che persone scorrette la passino liscia.
Purtroppo la tua conoscente avrebbe dovuto interpellarti prima di firmare la proposta, non dopo…
Comunque, anche se i tempi sono stretti, io un tentativo per far valere le mie ragioni lo farei, se fossi nella venditrice: ricordiamo che esiste l’art. 1359 cc, che dice :”La condizione si considera avverata qualora sia mancata per causa imputabile alla parte che aveva interesse contrario all'avveramento di essa” .
Se erano davvero mutuabili, ma volevano comprare altro, è evidente che non hanno nemmeno presentato la pratica, o hanno fatto di tutto perché fosse respinta: quindi la condizione non si è avverata per colpa loro, e la condizione si potrebbe considerare avverata.
Scriverei agli acquirenti, facendo presente che a questo punto il venditore ha diritto di avere la caparra, e soprattutto all’agenzia, diffidando dal restituire l’assegno ai promissari acquirenti.
E poi starei a vedere, magari coinvolgendo anche un avvocato.

 

[ferruccio]

Forse il mio mercato di riferimento me lo avrà permesso (piccola cittadina rivierasca) ma nel corso degli anni ho fatto ricorso a proposte con clausola sospensiva mutuo, pochissime volte. In quelle poche volte la caparra è stata sempre consegnata al Venditore con pieno accordo dell' Acquirente a seguito di un confronto costruttivo sul tema.

L'impostazione seguita è la seguente:

"oggi io ti vendo la casa e tu, chiaramente, dimostri di volerla acquistare dandomi un acconto. Però, io Acquirente, già ti dico in partenza (a te venditore) che oggi non ho tutti i soldi per pagare completamente la tua casa e non sono nemmeno sicuro di averli in futuro ed è per questo motivo quindi che ti chiedo di condizionare gli effetti futuri del contratto appena concluso, all'ottenimento di un mutuo: se non me lo daranno (non lo so perché non dipende dalla mia volontà), arrivederci e grazie.

Quindi il Venditore rischia (e lo sa già in partenza), accettando questa clausola, di non vendere la casa (cioè di non andare dal Notaio ed incassare tutta la somma pattuita); dover rifondere addirittura l'acconto appare davvero come una beffa!

Questo equilibrio, invece, tra dare/avere (cioè mi vendi ed io compro pagando un acconto) è sempre stato compreso dalle parti ed ha generato uno svolgimento informato e fluido della trattativa spesso sfociato, anche, con la formulazione ad hoc di accordi con pari tutele (ad. es. pre - contratti non vincolanti con consegna documenti all'acquirente per fattibilità mutuo etc. etc.).