Va tutto benissimo in quello che ha suggerito Desmo, tranne che: o chiedi il doppio della caparra, o li porti in causa con richiesta di danni e quant'altro
La caparra confirmatoria è regolata dall'art. 1385 del codice civile,
«Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare la esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali» (art. 1385 c. 2).
Nel caso in cui la parte non inadempiente richieda l'esecuzione del contratto o, in alternativa, la risoluzione del contratto, con conseguente risarcimento del danno, la domanda seguirà le norme generali dettate dall'art. 1453 e seguenti del codice civile.
Vero. Ma un dubbio mi resta e te lo espongo cosi che possa vedere luce: la caparra confirmatoria é regolata un pó come la penale che dispensa colui che la subisce dall'adempimento, ma allo stesso tempo inibisce il soggetto attivo dal poter richiedere il danno,
eccetto se questa esclusione viene espressamente derogata sulle scritture. Infatti ricordo che in un contratto in esecuzione, certi di un danno subito che venne regolato con una penale ex ante (per togliere di mezzo anche la giustificazione dovuta a quantificarne l'importo) visto che di danni ne potevano venir fuori degli altri di cui non si era a conoscenza, scrissi sul contratto che era salva la facoltá dell'acquirente di richiedere il risarcimento del maggior danno qualora l'importo penale pattuito non fosse stato sufficiente a risarcire quanto oggetto di penale. Il codice lo prevede per la penale, e non dovrebbe essere illogica la stessa considerazione anche per la caparra (il principio mi sembra se non proprio lo stesso molto molto simile) se provo che il danno subito é superiore all'importo della caparra stessa. Penso cioé ad un contratto preliminare in esecuzione dove Tizio si sia impegnato, concordemente con i proprietari, all'inizio della ristrutturazione dell'immobile, che poi si scopre non piú mutuabile perché vi si trova una ipoteca che né il venditore né l'acquirente sono in grado di estinguere. A naso dico che é possibile in tal caso chiedere il risarcimento del maggior danno oltre il doppio della caparra, ma non potendolo affermare con assoluta certezza lascio solo uno spunto di riflessione che puó avere, se si vuole, un proseguio. Non avendo cioé tempo in questi giorni per approfondire la cosa mi piacerebbe che tu e/o altri colleghi come te competenti esprimessero la propria opinione su questa mia considerazione.
Già in passato su questo forum ho raccontato la mia disavventura di un venditore che ha accettato e poi ritrattato al vendita, restituendomi unicamente l'assegno di caparra, poichè lui stesso mi invitò diversamente a farmi causa!
Contatterò il mio legale.
Ecco perché consiglio sempre di dare caparre confirmatorie alte....sembra che uno voglia far sborsare piú soldi al promissario acquirente chissá per quale motivo invece é unicamente per sua tutela, piú é alta la caparra, piú é alto il doppio della caparra...vuol dire che se dai al venditore 2 mila euro, se poi questi é inadempiente e te ne vuole dare solo 2 mila invece di 4 mila, a te per 2 mila euro non conviene fargli causa...ma se gliene dai 15.000, per altri 15.000 io causa gliela farei ad occhi ciusi, tanto da perdere ha almeno la casa e visto che l'importo é superiore agli 8.000 euro allora questa casa é pignorabile per saldare il credito che vanti nei suoi confronti
Se vuoi sapere qual'é la procedura corretta, ti rispondo che andrebbero fatte visure complete, anche e soprattutto ipotecarie, subito dopo l'accettazione della proposta (cosi almeno il mediatore onesto si fa pagare la provvigione per il suo lavoro dal venditore bugiardone, e che ne dispensi te per iscritto e in anticipo rispetto alla firma della proposta) ma prima di dargli la caparra...cosi facendo sono tutti contenti, il mediatore é stato pagato meno, ma é stato pagato, il venditore bugiardone non l'ha fatta franca, e tu non rischi di essere un creditore non chirografario (se l'immobile costa 100.000 euro, ed é iscritta ipoteca per 100.000,00 euro a fronte di un debito di 50.000, anche i tuoi famosi 15.000 si vanno a fare benedire perché tu come creditore stai dietro ai chirografari, che sono quelli che vantano ipoteca...soddisfatti loro, si cerca di soddisfare anche te, o meglio, tutti quelli come te perché non é mica detto che ci sia solo tu, ma se non resta niente, anche dargli 15.000 euro di caparra a scatola chiusa pu'o essere molto pericoloso, ancora piú che dargliene 2 mila) In sintesi, c'é una procedura, che se applicata correttamente, non da adito a sorprese, peró fidati di un agente competente e chiedi lui di fare le visore ipotecarie prima di consegnare l'assegno al venditore, pagandogliele..vedrai che concorderá con tutto quanto ho scritto.
