Sono comproprietario di una sopraelevazione su una palazzina di tre piani ?

[Utente Cancellato 83508]

Cderco di spiegare il quesito.
Sono proprietario di locale commerciale al piano terreno di una palazzina costituita da pian terreno con 3 negozi, 1 appartamento al piano primo ed 1 appartamento al piano secondo. in tutto le unità immobiliari sono quindi 5.
L'atto notarile del mio acquisto nel 1999 riporta chiaramente che io compro anche le parti comuni.
Fra queste vi è il tetto a terrazzo su cui era istallato un mio cassone di raccolta acqua per la distribuzione al negozio di mia proprietà. L'accesso al terrazzo con il cassone era attraverso l'androne di ingresso alle scale che portano ai due piani con i 2 appartamenti privati citati.
Il proprietario dei 2 immobili e di 2 dei 3 negozi ha innalzato le soffitte degli appartamenti dice con il Piano-casa ) ed ha costruito una sulla parte libera del terrazzo di copertura ( parte comune ? ) un grande ambiente di 60 mq in muratura con grandi finestrate in vetro. dalla pianta catastale si vede che nella sopraelevazione vi e' un angolo cottura. L'intero appartamento costituito da soffite sopraelevate più grande soggiorno con angolo cottura avrebbe in pianta un piccolo locale WC.
Il tutto mi sembra un abuso edilizio. Io comunque ritengo di essere comproprietario di questa sopraelevazione, in quanto fatta su superficie comune. Ho quindi diritto di proprietà per "accessione" in misura dei miei millessimi originari, che ora si troverebbero diminuiti essendo aumentata la consistenza del fabbricato.
Il proprietario dei 2appartamenti+2 n2gozi+la sopraelevazione vorrebbe acquistare il mio negozio. Io gli ho chiesto un prezzo che equivarrebbe al mio negozio + la quota di appartamento in "accessione". Ovviamente tale prezzo non viene accettato. A questo punto io vorrei per forzare le cose, sollevare la questione della sopraelevazione effettuata senza mio consenso e senza calcoli di sicurezza statica, nonchè palesemente abusiva in quanto in pianta catastale è indicata come "veranda", mentre è in cemento e con tetto in muratura e tegole. Cosa ne pensate della leggittimitè d
ella mia richiesta di valutazione ? Grazie

 

[Bastimento]

A prima vista appare come una forma nemmeno velata … di ricatto. Ma non era questa la domanda.
Se la tua richiesta sarà ragionevole (ottenere un “premio” per la proprietà complessiva) troverete un accordo: se esosa non concluderete l’affare.
Che siano stati fatti abusi da qui non è dato sapere

 

[Giuseppe Di Massa]

Cderco di spiegare il quesito.
Sono proprietario di locale commerciale al piano terreno di una palazzina costituita da pian terreno con 3 negozi, 1 appartamento al piano primo ed 1 appartamento al piano secondo. in tutto le unità immobiliari sono quindi 5.
L'atto notarile del mio acquisto nel 1999 riporta chiaramente che io compro anche le parti comuni.
Fra queste vi è il tetto a terrazzo su cui era istallato un mio cassone di raccolta acqua per la distribuzione al negozio di mia proprietà. L'accesso al terrazzo con il cassone era attraverso l'androne di ingresso alle scale che portano ai due piani con i 2 appartamenti privati citati.
Il proprietario dei 2 immobili e di 2 dei 3 negozi ha innalzato le soffitte degli appartamenti dice con il Piano-casa ) ed ha costruito una sulla parte libera del terrazzo di copertura ( parte comune ? ) un grande ambiente di 60 mq in muratura con grandi finestrate in vetro. dalla pianta catastale si vede che nella sopraelevazione vi e' un angolo cottura. L'intero appartamento costituito da soffite sopraelevate più grande soggiorno con angolo cottura avrebbe in pianta un piccolo locale WC.
Il tutto mi sembra un abuso edilizio. Io comunque ritengo di essere comproprietario di questa sopraelevazione, in quanto fatta su superficie comune. Ho quindi diritto di proprietà per "accessione" in misura dei miei millessimi originari, che ora si troverebbero diminuiti essendo aumentata la consistenza del fabbricato.
Il proprietario dei 2appartamenti+2 n2gozi+la sopraelevazione vorrebbe acquistare il mio negozio. Io gli ho chiesto un prezzo che equivarrebbe al mio negozio + la quota di appartamento in "accessione". Ovviamente tale prezzo non viene accettato. A questo punto io vorrei per forzare le cose, sollevare la questione della sopraelevazione effettuata senza mio consenso e senza calcoli di sicurezza statica, nonchè palesemente abusiva in quanto in pianta catastale è indicata come "veranda", mentre è in cemento e con tetto in muratura e tegole. Cosa ne pensate della leggittimitè d
ella mia richiesta di valutazione ? Grazie

Intanto se riesci cortesemente cambia il titolo, così non si può guardare.
Se quella sopraelevazione è abusiva e ti proclami co-proprietario, ti proclami co-abusivo, riflettici. In ogni caso se è abusivo va sanato, se non è sanabile va abbattuto, da co-abusivo devi co-pagare queste spese (sanzioni incluse) non credo che la cosa aumenti il valore del negozio.
Se invece non sei co-proprietario allora il discorso perde efficacia da subito.
Una piccola annotazione: una sopraelevazione abusiva potrebbe danneggiare l'intero immobile, per questo (e solo per questo...) va verificata in fretta, in oltre momentaneamente, dopo le verifiche statiche, il palazzo potrebbe essere dichiarato inagibile, il che farebbe valere il tuo negozio pochino.

 

[francesca63]

Cosa ne pensate della leggittimitè d
ella mia richiesta di valutazione ?

Se è un abuso, non ti conviene ritenerti comproprietario.
Trova un accordo ragionevole per vendere , e stop

 

[Utente Cancellato 83508]

A prima vista appare come una forma nemmeno velata … di ricatto. Ma non era questa la domanda.
Se la tua richiesta sarà ragionevole (ottenere un “premio” per la proprietà complessiva) troverete un accordo: se esosa non concluderete l’affare.
Che siano stati fatti abusi da qui non è dato sapere

So che lei è un valido pensatore. Non ritengo però che si possa parlare di ricatto. Uno strutturista mi ha messo in allarme sul sovrappeso della struttura. La castruzione è dei primi anni del novecento , non certo in cemento armato. All'epoca le conoscenze tecniche non erano al livello odierno. Vedo quindi due aspetti :
-il commerciale, cioè la mia, mi sembra, indubbia comproprietà della sopraelevazione in quota dei millesimi originari, vale a dire prima della diluizione dell'ampliamento. Quindi essendo in zona da 3500 euro a mq, risulta una cifra èercentualmente consitenta sul prezzo del mio immobile.
- il tecnico : sono in condizioni di sicurezza se rimassi nell'immobile, che è di mio gradimento ?
Questi sono i punti di mio ineresse, non certo quello morale. Poi trovo che l'abusivismo va combattuto come "mentalitaà" . Ho vissuto 5 anni in Austria : la demolizione sarebbe automatica e rapida, senza ricorso a sanatorie. A Roma, si vive nell'abusivismo, cioè ACEA (azienda comunale dell'energia) non avrebbe fare gli allacciamenti, che probabilmente non sono autonomi, ma derivati dall'appartamento sottostante. Sarebbe questo un ricatto od una propensione alla legalità ?

 

[Utente Cancellato 83508]

Se è un abuso, non ti conviene ritenerti comproprietario.
Trova un accordo ragionevole per vendere , e stop

Certo, la ragionevolezza sarebbe la chiave della risoluzione. Il problema è che non mi sembra ci sia la volontà della controparte. Mi trovo, quindi, in un ricatto invertito : dato l'abuso ho difficoltà a vendere a terzi ( un notaio di un promittente acquirente ) ha riloevato la mia proprietà in comunione con l'abusivo ed ha sconsigliato l'acquisto all'interessato

 

[Bastimento]

Non ritengo però che si possa parlare di ricatto

Non prendere alla lettera cosa ho scritto mettendo i puntini di sospensione. Mi è venuta, forse male, la battuta ironica alla tua domanda finale “Cosa ne pensate….?”



Francamente non vi ho visto una vera propensione alla legalità, visto che eri disposto a cedere il tutto con il sovrapprezzo legato alla sopraelevazione (di cui ritenevi di trarne vantaggio)

Che i tuoi millesimi siano “diluiti” mi pare ininfluente: rappresenterebbero comunque la consistenza della tua proprietà originaria rispetto ad un corpo fabbrica di maggior volume.

Sull’esistenza dell’abuso non posso aggiungere altro: nel post iniziale era citato come ipotesi, nell’ultimo sembri certo della irregolarità: qui o è Si o è No.

Sulla proprietà comune non ho certezze; il tuo nick lascia supporre tu sia un legale, cui non mi permetto di insegnare. Ho solo qualche dubbio: un articolo del cc prevede il diritto dell’ultimo piano al sottotetto ed alla eventuale sopraelevazione ( ovviamente retribuendo il condominio per la acquisizione di cubatura) a patto che il sottotetto o tetto non sia funzionale alle necessità condominiali. La presenza della tua cisterna lo lascerebbe pensare. Ma si pone una domanda: da quanto tempo esiste questa sopraelevazione?
Se non si è contestata quando era in corso la costruzione ….

 

[Utente Cancellato 83508]

Sei sempre simpatico ( ti leggo da tempo, anni fa, poi abbandonai il forum per mancanza di tempo ). Entrare il dettaglio sarebbe lungo, ma accenno ad alcuni punti da te spllevati.
La diluizioni dei millasimi è una diminuizione dei diritti condominiali, cioeà minusvalore dell'immobile. Va quindi ricompensata dal sopraelevatore, che ha asportato la cisterna a mia insaputa ed autoriizazione. Quindi è un reato.
Ne è conseguito un danno tecnico, in quanto collegato ora ad un impianto idrico, intestato alle altre unità di proprietà del medesimo soggetto condomino di maggioranza, mi impedisce financo un reclamo diretto allazienda forn itrice. E questo reclamo è necessario, perchè l'impianto idrico è assistito da un autoclave ad elevatissima pressione, per non so quale uso ne faccia il piano sopraelevato, Questa inusuale forte pressione produce gravi inconvenienti : ha rotto il mio scaldaacqua elettrico. Devo aprire al minimo la valvola di ingresso del contatore altrimenti il getto di acqua dei rubinetti sarebbe troppo violento ( fuoriuscita dellacqua dai lavabi - il troppopieno non riesce a scaricare la portata affluente, la vascetta Geberit si è già guastata ed ora è regolata al minimo ).
La scoperta dell'abuso ( certo - la pianta catastale lo smaschera ) è avvenuta in luglio di questo anno, allorchè ho deciso di visitare il mio immobile in Roma ( vivo a Savona ) dopo un periodo di alcuni anni, provabile dalla sospensione del contratto di energia elettrica, avvenuta su mia richiesta nel 2018. Comunque un abuso edilizio non è soggetto a prescrizione e come certamentesai il diritto alla proprietà è protetto dalla Costituzione Italiana e non prescrittibile .
Certo ed è evidente io voglio monetizzare i miei diritti oppure fare sequestrare un immobile abusivo, che mi ostacola la vendita sul mercato, avendo già allontanato un promittente acquirente scoraggiato dal suo notaio, che a diritto od eccessiva prudenza gli ha consugliato di soprassedere fino ad un chiarimento.

 

[Utente Cancellato 83508]

Aggiungo. Ho fatto scrivere dal legale che mi assiste abitualmente la richiesta dei documnti tecnici : calcoli statici, licenza di costruzione. Se confermata la mia tesi di abuso ediòizio, scatterebbero procedimenti penali per proprietario, impresa costruttrice e tecnici coinvolti in progettazione, esecuzione, collaudo ed accatastamento. Io ovviamente metterei in conto anche questi ultimi punti.

 

[matusalemme]

o il proprietario ha sopraelevato perchè (titolare esclusivo del lastrico solare ,regolamento di condominio alla mano, verbali di assemblea, etc.) era certo di poter sopraelevare legittimamente, oppure è uno che crede di poter disporre di tutto il palazzo a suo piacimento...oppure "xè soltanto mona"

quando i lavori di sopraelevazione erano ancora in corso, i condomini avrebbero potuto opporsi - in via preventiva - mediante la denuncia di nuova opera o di danno temuto, adducendo a motivo la pericolosità per la stabilità dell'edificio, il turbamento del decoro architettonico oppure la notevole diminuzione dell'aria o della luce

ora - che la costruzione è già realizzata e salvi diversi ed auspicabili accordi tra le parti (tramite accordi vari: vendite, indennizzi, cause successivamente transatte) - gli altri condomini potranno chiederne la demolizione e la riduzione in pristino