Qual è la differenza tra proposta di acquisto e contratto preliminare?
Il mediatore immobiliare deve, innanzitutto, ottemperare agli obblighi previsti da
specifiche norme di ordine pubblico, quali quelle che gli impongono attività di
identificazione, segnalazione e registrazione a fini antiriciclaggio.
Il mediatore immobiliare è, inoltre, obbligato a registrare sia i contratti preliminari che
le proposte di acquisto accettate, che siano stipulate a seguito della loro attività per la
conclusione degli affari (art. 1, comma 46, della legge 27 dicembre 2006 n. 296).
Nei confronti delle parti, il mediatore non è obbligato a redigere il contratto preliminare
(la mediazione, come contratto tipico previsto dal codice civile, obbliga unicamente il
mediatore a mettere in contatto due parti per la conclusione dell'affare). In pratica, nella
maggior parte dei casi, il mediatore presta tuttavia la propria attività di consulenza ai
fini della redazione del contratto preliminare: in tal caso egli è obbligato ad adoperare
la diligenza qualificata richiesta dalla natura dell'affare al fine di far conseguire alle
parti il risultato dalle stesse richiesto (così, Cass. 22 marzo 2001 n. 4126), e deve
risarcire i danni che le parti abbiano subìto per eventuali negligenze.
Tra l'altro, il mediatore ha precisi obblighi di informazione nei confronti delle parti (tra le tante,Cass. 15 marzo 2006 n. 5777; Cass. 24 ottobre 2003 n. 16009; Cass. 14 febbraio 1996 n. 1102), riferiti alle circostanze dallo stesso conosciute o conoscibili con l'ordinaria
diligenza. Si è chiarito peraltro, che il mediatore, a differenza del notaio, non è obbligato ad effettuare gli accertamenti ipotecari e catastali (Cass. 18 gennaio 2006 n. 822), cosa che mi giunge nuova ma non ricordo la fonte che afferma il contrario
La proposta unilaterale di acquisto, generalmente formulata come proposta irrevocabile, è un atto preparatorio, finalizzato a "vincolare" il promissario acquirente alla propria offerta (con contemporaneo versamento di un importo, a titolo di cauzione o caparra, a seconda dei casi).
Fino a quando la proposta di acquisto non è accettata, la stessa si qualifica come mero
"atto prenegoziale"; come tale non è soggetta all'obbligo di registrazione.
Nell'ipotesi, invece, in cui la proposta di acquisto venga accettata dal promittente
venditore, la stessa è qualificabile come vero e proprio contratto preliminare,
assoggettato come tale a tutte le prescrizioni relative a quest'ultimo (forma scritta,
contenuto, obblighi antiriciclaggio di mediatori e professionisti, eventuali obblighi
fideiussori, registrazione obbligatoria, ecc.).
In taluni casi, laddove la proposta di acquisto obblighi i sottoscrittori alla successiva
conclusione di un contratto preliminare, la fattispecie è stata qualificata dalla
giurisprudenza come "preliminare di preliminare", del quale alcune sentenze hanno
affermato la validità, altre l'invalidità.
Quali sono gli obblighi del mediatore immobiliare in relazione a proposte di acquisto e contratti preliminari?Il mediatore immobiliare deve, innanzitutto, ottemperare agli obblighi previsti da
specifiche norme di ordine pubblico, quali quelle che gli impongono attività di
identificazione, segnalazione e registrazione a fini antiriciclaggio.
Il mediatore immobiliare è, inoltre, obbligato a registrare sia i contratti preliminari che
le proposte di acquisto accettate, che siano stipulate a seguito della loro attività per la
conclusione degli affari (art. 1, comma 46, della legge 27 dicembre 2006 n. 296).
Nei confronti delle parti, il mediatore non è obbligato a redigere il contratto preliminare
(la mediazione, come contratto tipico previsto dal codice civile, obbliga unicamente il
mediatore a mettere in contatto due parti per la conclusione dell'affare). In pratica, nella
maggior parte dei casi, il mediatore presta tuttavia la propria attività di consulenza ai
fini della redazione del contratto preliminare: in tal caso egli è obbligato ad adoperare
la diligenza qualificata richiesta dalla natura dell'affare al fine di far conseguire alle
parti il risultato dalle stesse richiesto (così, Cass. 22 marzo 2001 n. 4126), e deve
risarcire i danni che le parti abbiano subìto per eventuali negligenze.
Tra l'altro, il mediatore ha precisi obblighi di informazione nei confronti delle parti (tra le tante,Cass. 15 marzo 2006 n. 5777; Cass. 24 ottobre 2003 n. 16009; Cass. 14 febbraio 1996 n. 1102), riferiti alle circostanze dallo stesso conosciute o conoscibili con l'ordinaria
diligenza. Si è chiarito peraltro, che il mediatore, a differenza del notaio, non è obbligato ad effettuare gli accertamenti ipotecari e catastali (Cass. 18 gennaio 2006 n. 822), cosa che mi giunge nuova ma non ricordo la fonte che afferma il contrario
Calma! 
