se non è vietato dal regolamento/contratto iniziale del condominio
se non crei problemi all'estetica e alla statica
ovviamente dovrai indennizzare i tuoi vicini per il valore del terreno
CASSAZIONE SEZIONI RIUNITE: E' DOVUTA L'INDENNITA' DI SOPRAELEVAZIONE
Pubblichiamo una recente sentenza della Corte di Cassazione con il commento dell'avv. Alessandra Tononi Correale che ringraziamo per il prezioso contributo
Corte di cassazione – Sezioni Unite civili:
Recupero del sottotetto: la indennità di sopraelevazione è dovuta quando vi sia aumento di volumetria, anche se non viene realizzato un nuovo piano
La indennità di sopraelevazione compete a ciascuno dei singoli condomini in ogni caso di aumento di superficie o di volumetria della unità immobiliare sita all’ultimo piano, prescindendo dal contestuale innalzamento della altezza dell’edificio:
“Nel caso in cui in un condominio il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio condominiale innalzi mura perimetrali rifacendo il tetto e creando nuove unità abitative sostitutive delle precedenti soffitte esistenti, gli altri condomini del fabbricato hanno diritto ad ottenere dal realizzatore la corresponsione dell’indennità di sopraelevazione prevista dall’articolo 1127 c.c. comma quarto del codice civile poiché l’indennizzo compete a prescindere dal fatto che si siano realizzati nuovi piani o nuove fabbriche, avendo l’indennità in questione natura sostanzialmente riparatoria, essendo essa finalizzata a compensare gli altri condomini dalla diminuzione di valore di ogni piano o porzione di piano della perdita del quale abbiano la proprietà, a nulla valendo l’eventuale aumento degli oneri condominiali in capo al proprietario dell’ultimo piano, scaturente dalla ipotetica rettifica delle tabelle millesimali dell’edificio ( SS. UU. Sentenza 16 novembre 2006 – 30 luglio 2007 n. 16794”
Dopo una lunghissima attesa, finalmente è stata pubblicata la sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la quale si chiarisce che il diritto alla indennità ex art. 1127 c. c. insorge indipendentemente dal prospettarsi o meno di una vera e propria sopraelevazione, con istituzione di un nuovo piano abitabile, e che gli altri condomini possono pretendere la indennità di sopraelevazione ogni qualvolta il recupero del sottotetto comporti aumento di superficie o di volumetria.
Si ricorderà che la risposta negativa derivava essenzialmente dalla compilazione dell’articolo 1127 c.c., nel quale si parla di istituzione di nuovi piani e di nuovi corpi di fabbrica, e dalla difficoltà di fare rientrare nella nozione di sopraelevazione così evocata anche la più modesta fattispecie del mero recupero dei sottotetti, divenuta ormai così diffusa ma certamente pochissimo sondata all’epoca della redazione del nostro codice civile.
Si ricorderà, inoltre, che la soluzione affermativa di era andata sempre più imponendosi nella nostra giurisprudenza e che molte sentenze avevano contraddetto le statuizioni più risalenti nel tempo.
La Corte è pervenuta alla sua conclusione ( per vero, anticipata in qualche misura da taluni Tribunali, tra i quali si devono segnalare Monza, sentenza 15 5 2006, e Milano, con una delle ultime sentenze della ottava sezione ancora dedicate al condominio) partendo dalla funzione stessa della indennità di sopraelevazione
La Corte ha preliminarmente ricordato che la fattispecie delineata dall’articolo 1127 c.c. è destinata a disciplinare le situazioni nelle quali la modifica della singola porzione di piano si risolva nella maggiore utilizzazione dell’area sulla quale sorge l’edificio e, quale effetto secondario, nella diminuzione di valore delle residue unità immobiliari.
Tale effetto deve ravvisato quando vi sia ragione di incrementare la quota millesimale che spetta alla unità immobiliare della quale sia stata aumentata la dimensione, poiché in tale contesto accade che rimanga inalterato il valore del suolo (dividendo), ma cresca il numero dei piani o la entità dei volumi utilizzabili (divisore) e che, di conseguenza, necessariamente diminuisca il valore di ogni quota relativa a piano o porzione di piano (quoziente).
La indennità dovuta agli altri condomini da colui che sopraeleva ha propriamente lo scopo di ristabilire ”la situazione economica precedente mediante la prestazione dell’equivalente pecuniario della frazione di valore perduta per effetto della sopraelevazione da ogni quota relativa a piano o porzione (Cass. 16 /6 /05 n. 12880, 16/3/82, n.l697. che richiama a sua volta altri precedenti conformi)”.
I Giudici Supremi hanno quindi rilevato che l’incremento della quota millesimale di un condomino implica che rimanendo sempre lo stesso il valore del suolo (dividendo), con l’aumento del numero dei piani o in ogni caso dei volumi utilizzabili (divisore) necessariamente diminuisca il valore di ogni quota relativa a piano o porzione di piano (quoziente).
Alla stregua di siffatta premessa trova conferma la tesi secondo la quale la indennità dovuta da chi sopraeleva ha lo scopo di ristabilire ”la situazione economica precedente mediante la prestazione dell’equivalente pecuniario della frazione di valore perduta per effetto della sopraelevazione da ogni quota relativa a piano o porzione (Cass.16/6/05 n. 12880, 16/3/82, n.l697 che richiama a sua volta altri precedenti conformi)”.
Talvolta neppure i chiarimenti più radicali valgono a scoraggiare coloro che amano sollevare perplessità, ma la fattispecie regolata dalla Corte è tale da dissolvere i dubbi poiché concerne “l’innalzamento di 50 cm delle mura perimetrali ed il corrispondente rifacimento del tetto al di sopra di esse, con la trasformazione delle preesistenti soffitte in due nuove unità abitative”.
I Giudici hanno seccamente affermato che tale situazione si configura una nuova fabbrica e comporta he debba essere considerato, pertanto; come sopraelevazione ai sensi del primo comma dell’art. 1127 c.c. e dia, pertanto, luogo all’obbligo di corresponsione dell’indennità di cui all’ultimo comma, della stessa norma”
Avv. Alessandra Tononi
