Spese condominiali insolute precedente proprietario

[matrix72]

Buongiorno, spero possiate fornirmi un aiuto relativamente alle richieste del mio amministratore.
Ho acquistato all'asta un immobile nel 2016 e, come previsto dalle norme ,sono tenuto al pagamento di eventuali spese insolute per l'anno condominiale d'acquisto e quello precedente.
Chiarisco che l'anno condominiale coincide con l'anno solare (1 genn/31 dic)
Relativamente alle spese ordinarie mi viene richiesto il saldo del 2015 e del 2016 escludendo i riporti degli anni precedenti. Dette spese le saldo.
Nel 2014 erano state inoltre deliberati ed eseguiti lavori straordinari. Per tali spese era stato previsto un pagamento rateale che si concludeva nel 2016.
Può l'amministratore chiedermi i saldo delle rate scadenti nel 2015 e 2016?
Ritengo che le spese erano relative al 2014. Il fatto che siano state rateizzate non dovrebbe cambiarne l'anno di computazione che sostengo debba rimanere il 2014.
Voi cosa ne pensate?
Siete a conoscenza di qualche sentenza che dirimerebbe la questione?

 

[Andrea Occhiodoro]

Buongiorno matrix72, sul fatto che delle spese straordinarie deliberate prima del rogito risponda il venditore non vi sono dubbi e la sentenza che ti posto lo conferma.
"quando tali spese siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione dell’atto di trasferimento dell’unità immobiliare, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che tali opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente"(Cass. n. 24654/2010).
La questione dubbia riguarda il fatto se l'amministratore sia legittimato a chiedere al nuovo condomino il pagamento delle suddette spese, anche qualora esse siano state deliberate anteriormente al biennio di responsabilità solidale, come nel tuo caso. Se così fosse ti troveresti nella condizione di dover anticipare le spese per poterti poi rivalere sul tuo venditore. Provo a reperire qualche sentenza.

 

[Utente Cancellato 65257]

Se vengono rendicontate ogni anno l'amministratore può chiederti anche quelle degli altri anni.
Pertanto, accertato che il termine prescrizionale delle quote condominiali è quinquennale e che tale termine può essere interrotto sia con la notificazione di un atto giudiziale che da ogni altro atto che valga a costituire in mora il condomino debitore, come ad esempio un mero sollecito di pagamento, ne discende che, quindi, l'inserimento nel rendiconto e nel preventivo spese dei crediti precedenti e la successiva messa in mora per gli importi dovuti rappresentano un mezzo legale di interruzione della prescrizione e che, pertanto, se non prescritti, possono essere validamente richieste al nuovo acquirente dell'immobile.

Non potrebbe essere, d'altronde, altrimenti. Anche da un mero punto di vista contabile una soluzione diversa esporrebbe l'amministratore a gravi responsabilità.

Ed invero come potrebbe l'amministratore assumersi la responsabilità di non riportare un saldo passivo a carico di una unità immobiliare, nell'ambito del rendiconto condominiale, con ciò procurando un danno economico al condominio, assunto che la mancata registrazione e contabilizzazione di un'entrata comporterebbe un conseguente disavanzo in termini di stato patrimoniale e considerando che lo stesso importo del saldo passivo mancante non potrebbe, comunque, essere ripartito a carico degli altri condòmini???

Ciò porta alla considerazione della legittimità di un decreto ingiuntivo nei confronti del nuovo acquirente per quote pregresse del proprio dante causa e regolarmente, per come abbiamo visto, rendicontate.

Inoltre, cosa succede nell'ipotesi che, ancora precedentemente, sia stato emesso decreto ingiuntivo nei confronti dell'attuale venditore per le quote impagate? E' possibile “caricare” in testa al nuovo acquirente non solo le quote ingiunte, ma anche le spese legali, monitorie, liquidate dal Giudice?

La risposta non può che essere positiva, alla luce di quanto sopra argomentato, indi, l'amministratore che abbia richiesto un decreto ingiuntivo nei confronti di un condomino moroso, che poi vende l'immobile, ben potrà imputare le relative spese legali, debitamente liquidate dal giudice, al nuovo acquirente contabilizzandole tra le passività nel rendiconto, senza rischiare alcuna censura di sorta in sede assembleare, proprio perchè dette spese legali, connesse all'unità immobiliare per relationem, devono essere inserite negli stati di riparto del rendiconto di riferimento, cioè seguiranno il bene ad ogni trasferimento di proprietà.

 

[matrix72]

Buongiorno Andrea, buongiorno bit100
forse nel mio post non sono riuscito a evidenziare bene il fulcro della questione.
Di fatto non posso rivalermi in nessun caso sul precedente proprietario avendo quest'ultimo una pletora di creditori insoluti tra cui la banca mutuante. Potessi farlo lo farei già per le spese ordinarie.
Il quesito è: per quanto del debito del precedente proprietario sono responsabile in solido?
L'art 63 del codice civile sembrerebbe chiaro:
Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
Varie sentenze della cassazione hanno inoltre stabilito che sono esclusi i riporti degli anni precedenti (altrimenti la norma verrebbe di fatto stravolta)
Nel mio caso specifico le spese straordinarie sono state deliberate ed eseguite antecedentemente all'anno precedente. Se ne solo deciso il pagamento rateale.

Vale quindi la data di delibera? Di fine lavori? Di scadenza delle rate?

 

[luigi65b]

La responsabilità è solidale solo per l’anno in corso e quello precedente: per il passato il condominio agisce solo verso il primo proprietario.