Spese straordinarie non deliberate

[Jan80]

Per quanto riguarda la proposta ti ha già risposto @francesca63 , ma su quella fatta ed accettata vi era scritto che il venditore si accollava la spesa di lavori già deliberati per ......? Nel senso che se non vi è specificato quali lavori si accolla e neppure un elenco, come fare in un futuro a farglieli pagare?

Io seguirei il consiglio che ti è già stato dato, quindi proposta di pagare tu gli eventuali lavori sul fabbricato che potranno essere deliberati a fronte dello sconto oggi sul prezzo dell'immobile. Hai già un preliminare, io non firmerei altro a meno che non vengano effettivamente deliberati questi lavori.

Inoltre se hai la sospensiva del mutuo, ancora nulla è detto in realtà.

 

[francesca63]

Il foglio con l'elenco delle spese, fornito dopo l'accettazione della proposta e solo dietro mia insistenza, è un falso non intestato e non riconducibile in alcun modo al condominio né ai venditori.

Per dire qualcosa di concreto e utile, bisognerebbe leggere per intero quello che hai firmato.
Se in proposta c'è scritto che le spese deliberate prima del rogito sono a carico del venditore, ma senza niente di specifico, è semplicemente quello che la legge stabilisce (se non ci si accorda diversamente).
Se i “finti documenti” ti sono stati consegnati dopo l’accettazione della tua proposta, e non sono in essa richiamati, non hanno alcuna valenza ai fini contrattuali.
Se per di più il venditore non ne sapeva nulla, non può certo esserne responsabile.

Lo stesso foglio vorrebbero allegarlo al preliminare vero e proprio perciò mi chiedo su che basi il venditore può dichiarare di accollarsi le spese se quelle spese, mancanti peraltro di cifra, non sono riconducibili a nessuno...

Il venditore nel rogito può dichiarare di accollarsi qualsiasi spesa, se questo sarà il vostro accordo; ma sarebbe un accordo valido solo tra voi, mentre l’amministratore chiederebbe i soldi a te, che dovresti a tua volta chiederli al venditore, magari tra qualche anno.
Ovviamente c’è il rischio che, quando sarà il momento, non te li dia spontaneamente.

Quindi ha diverse alternative:
1) procedi al prezzo stabilito , e pagherai tu le spese future
2) cerchi un accordo, ecco Le possibilità:
a) paghi meno la casa, e le spese saranno a tuo carico
b) paghi quanto stabilito, con l’impegno che il venditore ti risarcirà l’entità delle spese che saranno eventualmente deliberate
c) paghi quanto stabilito, e il venditore lascia in deposito al notaio l’ammontare
presunto delle spese future, per pagarle se deliberate
3) non compri, e perdi caparra e provvigioni

In tutto ciò non è chiaro se hai una condizione sospensiva per il mutuo, e, se si, come è esattamente formulata.
Anche questo aspetto potrebbe cambiare la situazione, come già detto da @Jan80
Onestamente non mi è chiarissimo nemmeno se il venditore sia in mala fede, o se è tutta farina del sacco dell’agente.

 

[Mafaldina]

Per dire qualcosa di concreto e utile, bisognerebbe leggere per intero quello che hai firmato.
Se in proposta c'è scritto che le spese deliberate prima del rogito sono a carico del venditore, ma senza niente di specifico, è semplicemente quello che la legge stabilisce (se non ci si accorda diversamente).
Se i “finti documenti” ti sono stati consegnati dopo l’accettazione della tua proposta, e non sono in essa richiamati, non hanno alcuna valenza ai fini contrattuali.
Se per di più il venditore non ne sapeva nulla, non può certo esserne responsabile.
Il venditore nel rogito può dichiarare di accollarsi qualsiasi spesa, se questo sarà il vostro accordo; ma sarebbe un accordo valido solo tra voi, mentre l’amministratore chiederebbe i soldi a te, che dovresti a tua volta chiederli al venditore, magari tra qualche anno.
Ovviamente c’è il rischio che, quando sarà il momento, non te li dia spontaneamente.

L'agente immobiliare mi ha detto che l'elenco lo aveva fornito l'amministratrice ma in sede di preliminare, contattato dal Notaio, ha detto che avrebbe fornito i documenti dell'amministratrice da allegare e si sarebbe adoperato per averli.
Ad oggi l'unica cosa nota è che quell'elenco non può essere prodotto perché non c'è stata delibera su nessun lavoro straordinario, perciò l'amministratrice non può dare nessun documento.
Per me era condizione sufficiente per recedere visto che non soddisfaceva più una clausola, ma anche il secondo legale sentito oggi mi ha confermato che è tutto normale perciò mi taccio...
Il venditore però vuole allegare il foglio farlocco, senza intestazione, senza riferimento circa l'appartamento di cui si parla, senza nomi degli intestatari dell'immobile... io accetto sia lui ad accollarsi le spese ma voglio un documento completo (va bene con le cifre in bianco), ma mi serve poter dimostrare, se mai servisse per una causa, che l'elenco allegato è riferito all'immobile e agli ex proprietari.
Sul prezzo non intende trattare.
La soluzione che tu mi prospetti al punto C è molto ragionevole, proverò a proporla se non avremo riscontri.

MUTUO: c'è una difformità catastale, definita lieve, cioè una scala che mette in comunicazione il piano terra (in origine lavanderia), con la parte sopra, l'appartamento vero e proprio.
Sulla proposta è scritto che l'appartamento è conforme agli standard catastali e corrisponde all'attuale stato, ma anche in questo caso nulla è stato confermato in sede di perizia bancaria.
Abbiamo le indicazioni circa l'inizio e la fine lavori, ma il documento circa l'avvenuto aggiornamento catastale che si sono impegnati a produrre per andare a preliminare non è stato fornito alla banca, tanto che la stessa oggi ha sollecitato me che non ne so niente perché non è casa mia...
L'impiegata mi ha detto che non devo firmare nessun preliminare né emettere assegni perché la pratica del mutuo potrebbe essere bloccata se la verifica post aggiornamento non risponderà alle esigenze bancarie, perciò abbiamo rimandato la data del preliminare in quanto la delibera effettiva del mutuo ancora non c'è.
Certo, se non c'è delibera - condicio sine qua non da proposta - il problema non si pone (ma io l'ho saputo solo oggi che la delibera ufficiale non c'è ancora per via della difformità non ancora sanata...)

Grazie davvero a tutti, siete molto gentili e pronti, spero vada tutto a posto.

 

[francesca63]

Grazie davvero a tutti, siete molto gentili e pronti, spero vada tutto a posto.

A maggior ragione , avendo una "sospensiva mutuo", aspetta il responso della banca, poi scegli come muoverti.
Tienici aggiornati, in bocca al lupo

 

[Bagudi]

Ad oggi l'unica cosa nota è che quell'elenco non può essere prodotto perché non c'è stata delibera su nessun lavoro straordinario, perciò l'amministratrice non può dare nessun documento.

Ma non potrebbe essere stato un preventivo che dovrebbe essere deliberato in assemblea ?

 

[josko]

Potrebbero essere una serie di preventivi che si discutono nell'assemblea condominiale che possono trascinarsi per anni perchè di importi elevati o per mancanza di maggioranze qualificate. Fa fede la delibera assembleare il resto sono solo parole senza nessun valore e nessuno può essere in grado di garantire che questi lavori possano essere approvati.

 

[Mafaldina]

Ma non potrebbe essere stato un preventivo che dovrebbe essere deliberato in assemblea ?

No, dicono che l'assemblea si tenne per altro e in sede si parlò anche dell'eventualità di fare facciata e compagnia.
I preventivi non ci sono perché la cosa non è partita ufficialmente perciò nulla sta per essere deliberato.

Ieri ho raccontato questa cosa all'agente immobiliare che mi segue per la vendita del mio appartamento e si è detto molto stupito che la pratica possa andare avanti considerato che rispetto a quanto dichiarato sulla proposta nulla si è avverato: se le spese non sono state deliberate non puoi dichiarare che lo siano state.
Senza contare la difformità che lui non considera lieve essendo una scala e non una paretina in cartongesso.
Mi ha chiesto la documentazione che sottoporrà ad un suo legale di fiducia.

Ultima novità: l'agente immobiliare dal quale compro dopo mesi di silenzio si è palesato perché i venditori avrebbero urgente bisogno di parlarci...

 

[francesca63]

Ultima novità: l'agente immobiliare dal quale compro dopo mesi di silenzio si è palesato perché i venditori avrebbero urgente bisogno di parlarci...

Prima di dire cosa vorresti tu, lasciali parlare, e sentì cosa hanno da dire.
E, secondo me, non dare risposte immediate, ma di’ che intendi pensarci e sentire il tuo avvocato.
Tienici aggiornati.

 

[josko]

Se decidi di andare avanti, ti consiglio di quantificare le spese straordinarie che sono in discussione e poi scalare tale cifra dal prezzo pagato. Sarai tu se e quando verranno approvate a pagare perchè ne sarai il proprietario. Non ho capito se la dichiarazione ricevuta in termini di spese straordinarie già deliberate fosse per te un elemento essenziale per formulare la proposta vincolante.

 

[Mafaldina]

Se decidi di andare avanti, ti consiglio di quantificare le spese straordinarie che sono in discussione e poi scalare tale cifra dal prezzo pagato. Sarai tu se e quando verranno approvate a pagare perchè ne sarai il proprietario. Non ho capito se la dichiarazione ricevuta in termini di spese straordinarie già deliberate fosse per te un elemento essenziale per formulare la proposta vincolante.

Rieccomi.
Alla fine si è giunti ad un accordo:
le spese straordinarie dichiarate come deliberate ma NON deliberate, le pagheremo noi (come già proposto) a fronte di uno sconto sul prezzo di vendita (sconto inizialmente negato) vista la dichiarazione non veritiera sulla proposta.
La proposta è stata interamente rifatta e corretta:
alla voce "spese straordinarie deliberate" è stato barrato il NO.
Le spese sostenute per l'intervento dell'avvocato, finalizzato ad ottenere informazioni a causa dell'assenza dell'agente immobiliare, saranno scalate dalla percentuale dovuta all'agenzia che ha riconosciuto le mancanze nei nostri confronti da parte dell'incaricato (avevo conservato tutti i messaggi di testo e vocali senza risposta e non ha potuto negare l'evidenza).
La difformità risulta sanata e si aspetta solo l'ok del perito della banca per dare il via definitivo alla delibera del mutuo.
Il notaio precedente è stato sollevato dall'incarico e dovremmo poter andare a rogito entro il mese con quello nuovo, al più tardi i primi di Gennaio.
Vi ringrazio ancora per i consigli dati e spero che questa mia esperienza possa essere di aiuto a chi si dovesse trovare nella mia situazione.
Colgo l'occasione per augurare a tutti voi un sereno Natale e un buon anno nuovo