Subentro contratto ed opzione cedolare

[Giulianarob]

Buongiorno a tutti, potete aiutarmi con questo problema?:

un contratto di locazione con decorrenza 1 giugno 2011 è intestato alla sig.ra A.
La sig.ra A muore nel marzo 2015, la figlia (erede) si reca all'agenzia entrate in data 1 giugno 2015 per presentare il mod. RLI per il subentro e visto che coincide con l'inizio di una nuova annualità chiede di esercitare l'opzione per la cedolare. La cosa viene negata dall'Agenzia dicendo che non può e deve aspettare il prossimo anno. Abbiamo provato ad inviare tramite RLI in forma telematica la richiesta di opzione cedolare per l'annualità che inizia l'1.6.2015 ma è stata scartata con la dicitura "opzione cedolare non consentita".
Qualcuno sa spiegarmi perchè l'erede non può scegliere la cedolare?

Grazie

 

[Umberto Granducato]

Ti risponderà con assoluta certezza @Pennylove in punta di diritto

Io posso anticiparti che il passaggio da tassazione ordinaria a cedolare secca va comunicato con raccomandata A/R almeno 30 gg prima della scadenza dell'annualità quindi nel vs caso andava fatto entro il 31 maggio, tuttavia essendoci un erede di mezzo potrebbe esserci qualcosa che mi sfugge...

 

[dormiente]

Scusa Umberto ma perché si dovrebbe rispettare la scadenza dell'anno per esercitare la scelta della cedolare secca? Forse perché coincide con il mese di preavviso?

 

[Giulianarob]

l'art. 2 della circolare dell'Agenzia delle Entrate dell'1 giugno 2011 prescrive che: "qualora non sia esercitata l'opzione in sede di registrazione del contratto, ovvero di proroga, è possibile accedere al regime della cedolare secca per le annualità successive, esercitando l'opzione entro il termine previsto per il versamento dell'imposta di registro, vale a dire entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità(art. 17 del TUR), quindi nel mio caso entro il 30 giugno. Al punto 2.3 "comunicazione dell'opzione al conduttore" si prevede che: " la comunicazione al conduttore deve essere inviata prima di esercitare l'opzione e pertanto prima della registrazione o del termine di versamento dell'imposta di registro". Anche qui la proprietaria ha inviato già la raccomandata all'inquilino

 

[dormiente]

Bisogna proprio sperare in Penny.

 

[Pennylove]

Buongiorno a tutti, potete aiutarmi con questo problema?:un contratto di locazione con decorrenza 1 giugno 2011 è intestato alla sig.ra A.
La sig.ra A muore nel marzo 2015, la figlia (erede) si reca all'agenzia entrate in data 1 giugno 2015 per presentare il mod. RLI per il subentro e visto che coincide con l'inizio di una nuova annualità chiede di esercitare l'opzione per la cedolare. La cosa viene negata dall'Agenzia dicendo che non può e deve aspettare il prossimo anno. Abbiamo provato ad inviare tramite RLI in forma telematica la richiesta di opzione cedolare per l'annualità che inizia l'1.6.2015 ma è stata scartata con la dicitura "opzione cedolare non consentita".
Qualcuno sa spiegarmi perchè l'erede non può scegliere la cedolare?

Francamente è difficile capire il comportamento dell’ufficio in questione. Quello che ti posso dire per certo è che la procedura telematica non ti consente di chiudere in un unico passaggio il subentro dell’erede e la contestuale cedolarizzazzione del contratto in sede di annualità, in quanto il campo SOGGETTO SUBENTRATO non può essere valorizzato in presenza del campo CEDOLARE SECCA e TIPOLOGIA DI ADEMPIMENTO uguale a 1 (ANNUALITA’): ecco la (probabile) ragione dello scarto ricevuto (“opzione cedolare non consentita”).

Pertanto, per portare a termine l’operazione, occorrerà in primis volturare il contratto in capo all’erede (che poteva entrare in cedolare già tre mesi fa, per il residuo periodo della durata del contratto, entro l’ordinario termine di 30 giorni dalla data del decesso: il ritardo comporta un semplice differimento dell’opzione da marzo a giugno, ma, a parere di chi scrive, non preclude, comunque, la possibilità di esercitare l’opzione in sede di annualità da parte dell’erede) a mezzo mod. RLI, indicando un locatore con indicazione di “cedente” (de cuius) e un locatore con indicazione di “cessionario” (erede) e solo successivamente, mutata la titolarità del contratto dall’originario proprietario-locatore al nuovo proprietario-locatore, in sede di annualità (01/06/2015), esercitare l’opzione per la cedolare secca (entro il termine di versamento dell’imposta di registro, che, come noto, nella fattispecie, non deve essere versata), comunicando, pena l’inefficacia dell’opzione, il cambio di regime fiscale, a mezzo lettera raccomandata, all’inquilino.

In alternativa, in ipotesi (come parrebbe di capire) di un contratto 3+2, si suggerisce di risolverlo (diversamente, in presenza di un contratto 4+4, di lasciarlo spirare alla naturale scadenza) e riaprirne un altro (assoggettandolo a cedolare secca) in capo all’erede (in tal caso, però, viene ad alterarsi la durata del rapporto).

 

[Giulianarob]

grazie Pennylove sempre precisissima.

 

[Luna_]

Non capisco nemmeno io perché non ti hanno fatto nulla. Nulla osta alla scelta e in ufficio sono tenuti a farlo.

 

[adimecasa]

forse mancava la comunicazione all'inquilino di modificare il contratto, da parte dell'erede

 

[Giulianarob]

la raccomandata all'inquilino era già stata fatta e comunque in Agenzia non hanno chiesto niente. La prossima settimana ho appuntamento in ADE e vediamo cosa dicono. Vi farò sapere Grazie