Subentro contratto locazione e modifica conduttori

[mimusso]

Buonasera a tutti,
qualche giorno addietro, causa scomparsa della usufruttuaria, sono entrato in possesso della Piena Proprietà di un immobile.
Il suddetto immobile dispone già di un contratto di locazione ad uso abitativo (4+4) che dunque eredito.
Mi è stato detto che il contratto non necessita di modifica del soggetto Locatore (che divento io ovviamente). E' vero?
Se sì, ho obblighi di comunicazione verso l'Agenzia delle Entrate o modulistica da presentare?

Secondo quesito:
i conduttori del contratto sono 3, ma adesso mi è stato comunicato (al momento solo a voce) che uno dei 3 andrà via, quindi andrebbe cancellato dal contratto.
Cosa comporta a livello burocratico tutto ciò?
Ci sono anche qui moduli da compilare e comunicazioni da dare alla Agenzia delle Entrate? Basterebbe una scrittura privata tra Locatore e Conduttori?

Ho letto in una precedente discussione che basterebbe una scrittura privata firmata da entrambe le parti e la presentazione di un Modulo 69 alla ADE?
In questo caso, gli oneri della modifica (quanto sarebbero?) a chi fanno carico?

Grazie a tutti in anticipo per le risposte.

 

[Bastimento]

Non vedo risposte, provo a darti la mia.
Ho una situazione simile: mia moglie e mia cognata subentrano nei contratti di locazione stipulati da mia suocera come proprietaria, deceduta pochi mesi fa.

1) La AdE mi ha chiesto di presentare un modulo 69, con la causale cessione, indicando i nuovi soggetti legati dal contratto tal dei tali. Il tutto accompagnato da una autodichiarazione che attesta l'avvenuto decesso in data x/y/z: questo è indispensabile per non dover comunque pagare l'imposta fissa in caso di cessione "vera"

2) Questo quesito è più complicato, e non ho esperienza diretta: bisogna intanto vedere se il contratto prevedeva la disdetta separata di uno dei tre, op. se veniva considerata come risoluzione del contratto per tutti e 3, o, terza possibilità, faceva ricadere l'intero canone su chi rimane. Aggiungerei una ulteriore variabile: la cedolare secca. Con questa opzione sono esenti da imposta le risoluzioni e le registrazioni/proroghe di un nuovo contratto

Ti ricordo che se l'usufruttuaria avesse optato per la cedolare secca, (forse improbabile) o tu sei nelle condizioni per poterlo fare, la strada più semplice sarebbe considerare risolto il vecchio contratto: presentare un mod69 di risoluzione del vecchio contratto (se non c'era ced. secca si deve pagare i 67€, che addebiterei all'inquilina che va via. E stipula di un nuovo contratto tra te ed i due rimasti, che non avrebeb oneri e farebbe chiarezza in modo lineare.

Se questo non è possibile, col mod69 che presenteresti per la cessione, riporterei i soli 2 nominativi rimasti, e credo sia opportuna la presentazione di una variante al contratto (la scrittura controfirmata dalle parti): questo credo costi nella misura fissa ma non 67, bensì 168€ o qualcosa del genere (non ne sono sicuro).

Il vecchio contratto dovrebeb contemplare qualcosa: normalmente gli oneri causati da disdette anticipate sono a carico di chi lascia,

Non sottovalutare comunque che potrebbe esserci una responsabilità solidale dei tre nei tuoi confronti: accettando che diventino 2, rinunci a chiedere conto al terzo, in caso di inadempienze: teoria, in pratica se cominciano a non pagare, più che cercar grane, finiresti per augurarti che lascino tutti e 3.

 

[ChiaraB di Solo Affitti]

Mi è stato detto che il contratto non necessita di modifica del soggetto Locatore (che divento io ovviamente). E' vero?

Si..

Se sì, ho obblighi di comunicazione verso l'Agenzia delle Entrate o modulistica da presentare?

In caso di decesso, viene presentata la denuncia di successione all’AdE, per cui essendo lo stesso ente presso il quale è stato registrato il contratto, non occorre alcuna comunicazione. Soltanto in caso di rinnovo del contratto, per esempio rinnovo annuale, sarà necessario intestare il modulo F23, con il nuovo nominativo. In caso di proroga o opzione per la cedolare secca, sarà necessario compilare il nuovo modello 69 e presentarlo all’AdE, presso il quale è stato registrato il contratto. L’unica comunicazione da fare, è una raccomandata con ricevuta di ritorno al conduttore, con la quale si comunicano i riferimenti del nuovo proprietario e le coordinate bancarie, in caso di pagamento del canone a mezzo bonifico.

Cosa comporta a livello burocratico tutto ciò?

Il conduttore comunica, tramite raccomandata, che esercita il recesso anticipato e il locatore risponde che accetta. Il contratto prosegue in capo agli altri due. Non occorrono altri adempimenti.

Ho letto in una precedente discussione che basterebbe una scrittura privata firmata da entrambe le parti e la presentazione di un Modulo 69 alla ADE?

Questo se si trattasse di cessione del contratto ad un terzo.

In questo caso, gli oneri della modifica (quanto sarebbero?) a chi fanno carico?

1) Non ci sono oneri o imposte perché il contratto prosegue. Solamente nel caso in cui recedessero tutti i conduttori, occorrerebbe versare l’imposta di risoluzione di 67,00 euro e compilare il modello 69.
Saluti,
Chiara

 

[mimusso]

Grazie a tutti per le risposte.
@Chiara:
sia nel caso della comunicazione ai conduttori del nuovo proprietario (io) che per quella del recesso anticipato di uno dei conduttori, può andar bene una lettera controfirmata da entrambe le parti, invece che una raccomandata.

Grazie ancora per la disponibilità e le risposte.

 

[Bastimento]

La comunicazione agli inquilini del nuovo nominativo del proprietario ed eventuali estremi per il bonifico sono cosa sicuramente utile: credo che uno scritto datato e controfirmato dalel parti sia più che sufficiente (è una comunicazione utile, non è un adempimento prescritto...). Anche il recesso anticipato di uno dei tre deve solo arrivare per scritto nei tempi prescritti: ma non è vincolante la forma.

Vorrei però aggiungere qualcosa alla risposta di chiara:

In caso di decesso, viene presentata la denuncia di successione all’AdE, per cui essendo lo stesso ente presso il quale è stato registrato il contratto, non occorre alcuna comunicazione.

Questo è sacrosantamente vero e dovrebbe così essere (legge Bassanini, la PA non deve chiedere due volte info di cui è in possesso): ma la stessa AdE mi ha chiesto la comunicazione (tramite Mod 69 impostato come cessione, ma gratuita) proprio per il fatto che per la denuncia di successione hai 12 mesi di tempo: in caso di eventuali controlli sui redditi e sulla tassa di registro annuale ecc potrebbero riferirsi ancora al vecchio nominativo. Hanno riconosciuto che non spetterebbe, ma alzando gli occhi al cielo hanno ammesso che gli automatismi interni, e la tempistica diversa, non sempre vanno come dovrebbero andare.

Quanto al recesso di uno dei tre, come dicevo, sta anche a te valutare come vengono a stabilizzarsi i rapporti (economici) conseguenti con chi rimane: potresti non dare liberatoria al terzo, se i due non riescono a sostenere da soli il canone.
La AdE non è particolarmente interessata a conoscere se uno è uscito, finchè qualcuno paga la registrazione: ma anche qui, una eventuale comunicazione mod 69, non guasta, al massimo ti dicono che non era necessaria.

 

[Pennylove]

Il conduttore comunica, tramite raccomandata, che esercita il recesso anticipato e il locatore risponde che accetta. Il contratto prosegue in capo agli altri due. Non occorrono altri adempimenti.

Questo se si trattasse di cessione del contratto ad un terzo.

Ciao Chiara! Mi spiace dissentire. La fattispecie in questione, a mio avviso, impatta due ambiti.

La responsabilità del pagamento del canone è un obbligo solidale e non basta che un coinquilino vada via per esserne liberato. A livello civilistico è bene per tutti (locatore, conduttore recedente, conduttori che restano) formalizzare tale passaggio con atto scritto (che può anche essere registrato) come modifica del contratto originale , che resta pienamente vigente (non è prevista una forma specifica), accettato da tutte le parti firmatarie – che attesti il trasferimento degli obblighi contrattuali di chi se ne va in capo ai due restanti conduttori, liberando, in questo modo, il conduttore recedente.

A livello tributario è necessario registrare la conseguente cessione - perchè è di cessione di contratto che stiamo parlando - della quota di spettanza del contratto (33,3%) del conduttore che se ne va ai due conduttori che rimangono (che divengono detentori pro quota ciascuno, a seguito di cessione, del 50% del contratto). Per le spese di questa registrazione non c’è una regola precisa e, salvo accordi contrattuali, sarei pertanto portata ad attribuirla a colui che ne trae utilità, cioè il conduttore che esce anticipatamente dal contratto.

Il caso prospettato si configura, infatti - come tu stessa hai giustamente precisato - come recesso parziale. Tale eventualità (soggetta a tassazione anche in regime di cedolare) deve essere portata a conoscenza dell’amministrazione finanziaria nei termini previsti dal DPR 26 aprile 1986, n°131. In caso contrario, l’ufficio competente – al successivo adempimento (si pensi solo al caso di un successivo subentro ovvero alla proroga in cui risulti, dal modello 69, la scomparsa, tra i soggetti destinatari degli effetti giuridici immediati dell’atto, del conduttore recedente) – potrebbe facilmente intervenire con atti di contestazione e accertamento, imponendo la regolarizzazione del tardivo pagamento dell’imposta dovuta con relativa sanzione e interessi di mora.

Da un punto di vista formale, una volta effettuato il pagamento del modello F23 (cod. trib. 110T; 67 euro), mimusso dovrà presentare al competente ufficio dell’Ag. delle Entrate la ricevuta dell’avvenuto versamento dell’imposta (mod. F23) e la richiesta di cessione di contratto (mod. 69), indicando nell’apposito quadro B del suddetto modello (che fotografa la situazione post cessione) i dati del locatore e dei conduttori che restano.

 

[Bastimento]

Grazie Penny per la solita chiarissima e professionale spiegazione: se manterrai gli stessi onorari finora praticati... mi piacerebbe non ti nascondessi dietro l'anonimo "privato cittadino" .... ma chiunque ti legga non ha bisogno di vedere il biglietto da visita.

 

[Pennylove]

Grazie Penny per la solita chiarissima e professionale spiegazione: se manterrai gli stessi onorari finora praticati... mi piacerebbe non ti nascondessi dietro l'anonimo "privato cittadino" .... ma chiunque ti legga non ha bisogno di vedere il biglietto da visita.

Adulatore.... Innanzitutto grazie.Sono quasi commossa...Capisco perfettamente che possa apparire una professionista del settore, purtroppo così non è (che ci posso fare!?). Comunque, se ti fa piacere pensarlo, Basty, io non ho mica nulla in contrario, anzi...

 

[enrikon]

Se non sei del settore vuol dire che lavori in Santa Caterina D'Alessandria

L'unica risposta che mia ha convinto completamente è la tua

 

[Bastimento]

Capisco perfettamente che possa apparire una professionista del settore, purtroppo così non è (che ci posso fare!?)

Premesso che la tua risposta non cambia di una virgola la mia considerazione, la tua risposta mi lascia sorpreso.

Non sarai mica anche tu una di quelle che per raccapezzarsi approfondisce alcuni argomenti, per poi scoprire di essere più preparata di qualche pseudo-addetto ai lavori?

Però il tuo modo di esprimerti è troppo preciso e calibrato: la professione non la eserciterai, ma i requisiti sottostanti si intravedono forti e chiari. Quanto meno hai frequentato assiduamente il mugnaio: e la farina ti è rimasta addosso.

Mi vien quasi da ridere pensando alla solita chiusa di congedo,
Non la scrivo, perchè non sono un adulatore, ma per la prima volta sarebbe appropriata.

Intanto , adesso che ho imparato ad usare i segnalibri, (a metterli: adesso che l'ho dico , devo provare però anche a recuperarli... ) ti ho già flaggato in due occasioni!!!