Subentro o cessazione con cedolare secca

[Madagalex]

Buongiorno a tutti,
Torno su una discussione di cui ho già letto qui interventi passati ma essendo trascorsi molti anni preferisco riporre il quesito:
devo cambiare gli inquilini di una locazione con cedolare secca a canone agevolato (il contratto non affronta la questione, nessun articolo ne accenna).

La convenienza prevede che sia meglio cessare e fare un nuovo contratto in quanto non si paga imposta di registro piuttosto che la cessione che comporta una spesa di 67€.

Tuttavia, essendo a canone agevolato, volendo fare effettivamente la cessazione e la creazione di un nuovo contratto, dovrei poi comunque rivolgermi alle associazioni di categoria (pagando il relativo corrispettivo) e quindi torna ad essere vantaggioso la cessione che mi permette di pagare solo 67 euro, corretto?
Grazie a tutti

 

[Sommadeiquadrati]

Buongiorno a tutti,
Torno su una discussione di cui ho già letto qui interventi passati ma essendo trascorsi molti anni preferisco riporre il quesito:
devo cambiare gli inquilini di una locazione con cedolare secca a canone agevolato (il contratto non affronta la questione, nessun articolo ne accenna).

La convenienza prevede che sia meglio cessare e fare un nuovo contratto in quanto non si paga imposta di registro piuttosto che la cessione che comporta una spesa di 67€.

Tuttavia, essendo a canone agevolato, volendo fare effettivamente la cessazione e la creazione di un nuovo contratto, dovrei poi comunque rivolgermi alle associazioni di categoria (pagando il relativo corrispettivo) e quindi torna ad essere vantaggioso la cessione che mi permette di pagare solo 67 euro, corretto?
Grazie a tutti

Se per “cambiare gli inquilini”, intendi sostituire alcuni inquilini con altri di pari numero, per intenderci due inquilini vanno via e, al loro posto, subentrano altri due inquilini, bisogna avvisare le Entrate del mutamento di due soggetti del rapporto di locazione, mediante presentazione (cartacea o telematica) del mod. RLI, indicando i dati di chi esce e i dati di chi entra: questa operazione, chiamata cessione, serve, però, solo ai fini fiscali.

Ai fini civilistici, una cessione di contratto di locazione dovrebbe rivestire la stessa forma prevista per la sua stipula, ossia la forma scritta, su cui si innesta, tanto più se è un contratto disciplinato dalla legge 431/1998 (il contratto-tipo agevolato, all’art.15, recita: “Qualunque modifica al presente contratto non può aver luogo, e non può essere provata, se non con atto scritto”).

Questa scrittura privata è importante perchè libera chi esce dal contratto, trasferendo gli obblighi contrattuali su un soggetto terzo che subentra e si sostituisce a lui per il periodo restante di locazione: l’accordo, con firma non solo dei soggetti che escono e che entrano, ma anche con la tua firma (la cessione è un negozio trilatere che richiede il consenso del cedente, del terzo cessionario e l’assenso del ceduto) può essere portato in registrazione, se si vuole dare data certa all’atto (ma non è un obbligo).

Quel foglio di carta non serve solo per evitare eventuali pendenze economiche sul contratto in solido (per dirne una, il deposito cauzionale: sarà il cessionario a restituire la quota di deposito al cedente che poi la riceverà dal locatore a fine locazione), ma serve anche a prevenire possibili contestazioni future.

Un conto è provare davanti ad un giudice che a Tizio si è sostituito Caio, molto più difficile è dimostrare quali obbligazioni contrattuali si è sobbarcato Caio, dopo la fuoriuscita di Tizio.

Doveroso è poi portare a conoscenza dell’eventuale amministratore del condominio i dati dei nuovi occupanti ai fini di una corretta tenuta dell’”Registro di Anagrafe condominiale”.

In alternativa a questa operazione traslativa sul vecchio contratto, che ha un costo (anche in cedolare), nulla vieta di risolvere consensualmente il rapporto e registrare una nuova convenzione, a costo zero, se in cedolare, e, per i contratti a canone concordato, se il nuovo contratto è, in tutto e per tutto, identico a quello vecchio (secondo le Entrate, la variazione del conduttore non è rilevante), l’attestazione sindacale di rispondenza si può riciclare se i contenuti del rapporto non cambiano.

 

[Madagalex]

Se per “cambiare gli inquilini”, intendi sostituire alcuni inquilini con altri di pari numero, per intenderci due inquilini vanno via e, al loro posto, subentrano altri due inquilini, bisogna avvisare le Entrate del mutamento di due soggetti del rapporto di locazione, mediante presentazione (cartacea o telematica) del mod. RLI, indicando i dati di chi esce e i dati di chi entra: questa operazione, chiamata cessione, serve, però, solo ai fini fiscali.

Ai fini civilistici, una cessione di contratto di locazione dovrebbe rivestire la stessa forma prevista per la sua stipula, ossia la forma scritta, su cui si innesta, tanto più se è un contratto disciplinato dalla legge 431/1998 (il contratto-tipo agevolato, all’art.15, recita: “Qualunque modifica al presente contratto non può aver luogo, e non può essere provata, se non con atto scritto”).

Questa scrittura privata è importante perchè libera chi esce dal contratto, trasferendo gli obblighi contrattuali su un soggetto terzo che subentra e si sostituisce a lui per il periodo restante di locazione: l’accordo, con firma non solo dei soggetti che escono e che entrano, ma anche con la tua firma (la cessione è un negozio trilatere che richiede il consenso del cedente, del terzo cessionario e l’assenso del ceduto) può essere portato in registrazione, se si vuole dare data certa all’atto (ma non è un obbligo).

Quel foglio di carta non serve solo per evitare eventuali pendenze economiche sul contratto in solido (per dirne una, il deposito cauzionale: sarà il cessionario a restituire la quota di deposito al cedente che poi la riceverà dal locatore a fine locazione), ma serve anche a prevenire possibili contestazioni future.

Un conto è provare davanti ad un giudice che a Tizio si è sostituito Caio, molto più difficile è dimostrare quali obbligazioni contrattuali si è sobbarcato Caio, dopo la fuoriuscita di Tizio.

Doveroso è poi portare a conoscenza dell’eventuale amministratore del condominio i dati dei nuovi occupanti ai fini di una corretta tenuta dell’”Registro di Anagrafe condominiale”.

In alternativa a questa operazione traslativa sul vecchio contratto, che ha un costo (anche in cedolare), nulla vieta di risolvere consensualmente il rapporto e registrare una nuova convenzione, a costo zero, se in cedolare, e, per i contratti a canone concordato, se il nuovo contratto è, in tutto e per tutto, identico a quello vecchio (secondo le Entrate, la variazione del conduttore non è rilevante), l’attestazione sindacale di rispondenza si può riciclare se i contenuti del rapporto non cambiano.

Gentilissimo! Risposta molto esaustiva. Per completezza, l'inquilino che esce, che era unico titolare del contratto, lo cede all'amico con cui già condivideva l'appartamento che a sua volta lo dividerà con un parente del primo e entrambi vorrebbero risultare contitolari... Per cui i rapporti tra i tre sono molto stretti. Chiederò loro comunque di scrivere due righe anche relativamente alla cauzione, come giustamente scrivi e ad altri aspetti.. sono però un po' titubante sull'ultima parte: pur restando invariato il contratto per evitare possibili problemi col "concordato" faremo cmq cessione, anche più facile con RLI web.

Approfitto della tua preparazione: l'appartamento è in realtà porzione e viviamo praticamente porta a porta: è necessaria la raccomandata A/R? Grazie ancora!!

 

[Sommadeiquadrati]

E' necessaria la raccomandata A/R? Grazie ancora!!

La risposta è negativa. La comunicazione al locatore della cessione di un contratto di locazione ad uso abitativo non richiede una specifica forma, come, invece, accade in caso di un immobile ad uso diverso dall’abitativo: l’art.36 della legge 392 del 1978, in caso di cessione e sublocazione, prescrive la lettera raccomandata con ricevuta di ritorno o mezzi equipollenti che offrano garanzia di ricezione dell’atto e certezza di data.

In tema di immobili ad uso abitativo, l’art.2 della citata legge esige la lettera raccomandata solo in caso di sublocazione, mentre, in caso di cessione, non indica una forma particolare, perché l’accento è posto dal legislatore non tanto sul modo in cui la comunicazione di cessione debba essere data, quanto sul fatto che il conduttore – per cedere il contratto - deve avere il consenso del locatore (cfr. art.2, co.1).

L’importante è che la comunicazione del soggetto subentrante nel rapporto, in una qualunque idonea forma, sia notificata dal conduttore cedente al locatore perché quest’ultimo possa esercitare il suo diritto di opposizione o di accettazione (cfr. art.1406 cod. civ.).