Suppongo stiamo parlando di un contratto ad uso abitativo. Elemento qualificante secondo il dettato legislativo (art. 6 legge n°392/1978), è la convivenza stabile e abituale dell’erede con il de cuius, vale a dire una comunanza di vita preesistente al decesso per un lungo lasso di tempo (tale convivenza non deve essere dettata, ad esempio, da una transitoria necessità di prestare assistenza sanitaria al conduttore): la convivenza va accertata alla data del decesso del marito. Di contro il coniuge, che non abbia convissuto con il suo dante causa, non può avanzare alcun diritto in merito al contratto di locazione dello stesso, e il locatore è libero di stipulare un nuovo contratto con tale soggetto terzo.
Alla successione in un contratto di locazione in cui il convivente sia contitolare del contratto di locazione ovvero citato in contratto tra le persone conviventi con il conduttore in presenza di clausola standard: “Per la successione nel contratto, si applica l’art. 6 della L. 27 luglio 1978, n°392, nel testo vigente a seguito sentenza della Corte costituzionale n°404/1988” (o simili), non sono connessi adempimenti particolari nei confronti dell’ufficio del Registro: il contratto continua regolarmente il suo corso fino alla naturale scadenza.
Il subingresso nel contratto si verifica automaticamente per legge all’atto della morte del conduttore, senza che si richieda una particolare accettazione da parte del locatore o che vi sia un obbligo a comunicarglielo, se non per ragioni di opportunità e correttezza. E’ vero, infatti, che il locatore, pur in presenza di una successione in un contratto di locazione ad uso abitativo di stampo civilistico e non negoziale (la disposizione del citato art. 6 sulla successione nel contratto, in forza dell’avvenuta abrogazione dell’art. 79 - limitatamene alle locazioni abitative - della legge n°392/1978, operata dall’art. 14 della legge n°431/1998, è integralmente derogabile dalle parti per patto espresso), necessita, comunque, di conoscere quale sia il soggetto divenuto nuovo titolare dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto, sia per controllare la regolare titolarità del pretendente a succedere e sia per individuare la persona interessata alle future vicende contrattuali, quali il pagamento del canone, l’aggiornamento (se dovuto), il rinnovo del contratto o la risoluzione e gli adempimenti fiscali connessi (modelli F23 e 69).
Sebbene, infatti, il meccanismo di subentro, previsto dalla legge, escluda qualsiasi manifestazione di adesione o di accettazione da parte de locatore, ciò non significa – a mio avviso - che in un rapporto di durata a prestazioni corrispettive, quale è un contratto di locazione di un immobile, il cambiamento di uno dei due contraenti possa avvenire nella totale ignoranza dell’altro. Ciò, se non altro, in forza del generale principio di buona fede e correttezza che deve contraddistinguere il comportamento delle parti nell’esecuzione del contratto, nonché del disposto dell’art. 1407 del cod. civ., secondo cui, se una parte ha preventivamente consentito alla cessione del contratto (perché è di questo che stiamo parlando), la sostituzione ha effetto dal momento in cui la cessione è notificata al contraente ceduto (appunto il locatore).
E’ bene, dunque, che il nuovo conduttore (salvo rinuncia al subentro) informi formalmente, a mezzo lettera raccomandata o altro mezzo equipollente, il locatore del suo subentro nel contratto in sostituzione del conduttore defunto e gli segnali, nel contempo, che da quel momento in poi sarà lui a rispondere di tutte le obbligazioni inerenti al rapporto di locazione.
