Successione

[andrea smith]

nel 2010 è morto mio marito in comunione dei beni senza lasciare testamento. Egli aveva una figlia dal matrimonio precedente e aveva adottato legalmente mio figlio. L'eredità comprende un immobile dove svolgo una attività turistica e di cui la signorina non si è mai occupata. Alla morte di mio marito la situazione economica era estremamente compromessa ed ero piena di debiti. Facendo altri lavori ho sanato interamente la situazione. Nel 2019 poco prima del Covid poichè la struttura così come pensata nel 2003 non funzionava l'ho trasformata in RTA ricavando 7 miniappartamenti turistici, comprando anche la strada d'accesso e facendo nuova pavimentazione e illuminazione. Grazie a queste trasformazioni e anche per "colpa" del COvid la struttura ora è sempre piena. Nel 2019 è stata provata la strada della conciliazione per la successione senza risultato perchè non vengono riconosciuti tutti i debiti che io ho pagato dal 2010 ad oggi. Ora è stata fissata la prima udienza per aprile 2021 ma a lavori terminati la Signorina ha scritto oggi opponendosi alla trasformazione della licenza da Garni a RTA.
Come posso fare?
specifico che Lei non si è mai occupata in alcun modo della struttura nè ha mai mostrato alcun interesse.
Infine solo successivamente ai lavori la struttura ha cominciato a lavorare e ad essere sempre piena.
Mio marito è morto nel 2010 e dal 2011 mio figlio si è ammalato gravemente (encefalopatia) e dal giugno 2020 è stato dichiarato disabile. Sono oltremodo stanca e questa Signorina è sempre stata una persona cattiva. Io vorrei solamente che mi lasciasse in pace: dalla sua quota di eredità sottrarre tutte le spese sostenute da me e liquidare la sua parte. Grazie se mi può rispondere.

 

[marcanto]

Indichi
"Ora è stata fissata la prima udienza per aprile 2021"
quindi si presume che è in essere un contenzioso di natura legale per accertare i passivi del passato e le spese sostenute e da chi.
è cosi ?

 

[andrea smith]

All'epoca della morte io ho fatto una stima dei valori e depositata in tribunale. La signorina ha fatto fare una nuova stima molto più pesante e stimato su questa la cifra senza considerare le spese. Al mio rifiuto, si è rivolta al tribunale aprendo di fatto un contenzioso al quale io ho portati tutta la documentazione delle spese sostenute per i pagamenti dei debiti in essere all'atto della morte di suo padre.
Ora mi ha impugnato anche la trasformazione da Garni ad RTA, che ho svolto prima del Covid e che mi ha permesso di sopravvivere economicamente in questo periodo. Ora devo concludere la trasformazione della licenza e lei a scritto una raccomandata all'ufficio tecnico opponendosi.

 

[Bastimento]

Che possiamo risponderti? Che possiamo darti la nostra solidarietà, ma solo il giudice adito, visti i documenti prodotti, potrà dare soluzione ai tuoi problemi.
Unico consiglio che mi viene in mente, potrebbe essere di rivolgerti ad un valutatore immobiliare certificato e presentare al tribunale una perizia fatta con metodologie riconosciute a livello internazionale e bancario.
Forse @Carlo Garbuio può aiutarti?
Quanto alle spese successivamente fatte, ti auguro di avere pezze giustificative valide.

Sulla trasformazione non so aggiungere nulla: credo che la variazione dei ricavi sarà valutata dai giudici, ma le regole amministrative richiedono il consenso dei comproprietari; oggi questa struttura a chi risulta intestata?

 

[francesca63]

L'eredità comprende un immobile dove svolgo una attività turistica e di cui la signorina non si è mai occupata.

Il fatto che non se ne sia mai occupata non rileva, come non rileva che non andiate d'accordo.
Cosa dice il tuo avvocato ?
Forse avresti dovuto attendere la definizione delle quote ereditarie prima di fare la trasformazione.
Tutta la solidarietà, ma la questione pare davvero complessa; spero che il tuo avvocato sia capace di gestirla al meglio.

 

[davideboschi]

Io vorrei solamente che mi lasciasse in pace: dalla sua quota di eredità sottrarre tutte le spese sostenute da me e liquidare la sua parte. Grazie se mi può rispondere.

Visto che c'è stato un tentativo di riconciliazione non andato a buon fine, non credo che ti lascerà in pace, anche se poi alla fine del contenzioso il risultato sarà probabilmente quello che dici tu: la signorina si dovrà accollare la parte dei debiti che hai pagato e delle spese che hai sostenuto finora.
Con questa compensazione però diventerà non solo comproprietaria della struttura, ma anche tua socia nell'impresa, avendo ereditato le quote del tuo defunto marito. Quote che la mettono in minoranza, beninteso, ma che le danno diritto a una parte dei redditi prodotti finora (detratta la giusta retribuzione per il lavoro da te prestato) e a un potere decisionale nella società stessa.
Qui però si esce dal diritto immobiliare e si entra nel diritto societario: in una società regolarmente costituita probabilmente le sue quote di minoranza non le permetterebbero di opporsi alla trasformazione della licenza, ma in una società di fatto come è (mi pare) la vostra le regole potrebbero essere diverse.

A mio avviso hai fatto male a non coinvolgerla all'inizio, proponendole di rinunciare formalmente all'eredità (visto che c'erano dei debiti da pagare) o una qualche forma di partecipazione. Certo che nella situazione di allora, magari ti faceva comodo che ci fosse qualcuno che condividesse i debiti, ma ora questa scelta ti si ritorce contro.

Quello che ti serve è un buon avvocato con specializzazione non tanto nell'area immobiliare o nelle successioni, quanto nel diritto societario. Infatti le questioni successorie e di proprietà della struttura sono abbastanza chiare, mentre tu hai soprattutto bisogno di difendere e volgere a tuo vantaggio quanto hai fatto finora: spese, scelte fatte (inclusa la trasformazione della licenza) e opera prestata.

 

[Curzio54]

Questione interessante, ma, immagino, dolorosa da vivere. La prima udienza è stata fissata con atto di citazione e rito ordinario?

 

[andrea smith]

Cerco di fare chiarezza. La mia non è una società ma una ditta individuale e all'epoca impresa familiare. Ma prima di morire con atto notorio il mio ex marito è uscito dalla ditta.
Il mio ex marito era in condivisione dei beni per effetto del matrimonio con me ma tutta la ristrutturazione del rudere è stata fatta con i soldi (debiti) della ditta (mia).
Se poi pensiamo che in realtà quel rudere era di mio padre e solo per i problemi derivanti dalla adozione di mio figlio, il mio ex marito si è trovato in comunione dei beni. Purtroppo all'epoca dei fatti ne io ne mio padre avevamo pensato di avere una "serpe" in casa. Ora tutti gli avvocati specializzati in diritto di famiglia mi dicono che è troppo tardi sia per invalidare il matrimonio, sia per invalidare l'atto di "finta" compravendita con mio padre. Il mio ex marito dopo avermi spostata e ottenuto l'adozione di mio figlio ha iniziato a isolarmi da tutti e ad usarmi violenza. E solo alla maggiore età di mio figlio (pochi mesi prima della sua morte) avevo chiesto la separazione. dopo molti mesi di psicoterapia che mi ha aiutato a riprendermi. Purtroppo subito dopo mio figlio si è ammalato e dopo 10 anni di operazioni e cure ora è finalmente stabile anche se molto fragile e in tutto questo tempo mi sono occupata di lui e di pagare tutti i debiti che avevo (e quelli nuovi fatti per curare mio figlio) e non mi sono occupata della Signorina in alcun modo. Da due anni ora che ho terminato i principali mutui la Signorina ha iniziato la procedura per la liquidazione della quota successoria.
Inoltre sapevo per certo che la Signorina era nullatenente e nullafacciente e non avrebbe potuto pagare neanche un euro di debiti.
Infine la trasformazione di licenza non riguarda un cambio di destinazione d'uso che rimane ad uso turistico ma un mero cambio di classificazione (da Hotel Garni a Residenza turistica alberghiera) che per altro ha dato un vantaggio notevole con il Covid.

 

[Bastimento]

Curiosità che nulla ha a che vedere con la tua domanda. Perché la RTA ha tratto vantaggio dal COVID ? O meglio, vuoi dire che è risultata meno penalizzata di un Garni?

 

[andrea smith]

Certo, RTA sono mini appartamento arredati e corredati e quindi chi è costretto per lavoro a muoversi temporaneamente, sceglie soluzioni così. Evita ogni assembramento ed è al sicuro con ogni comodità. Tutte le figure sanitarie o le forze dell'ordine o dirigenti, manager che devono muoversi cercavano e cercano ancora soluzioni così. Prima avevamo le camere vuote ora abbiamo una piccola lista di attesa per quando si libera un appartamento. In assenza di veri turisti bisogna essere pronti alle richieste del mercato. Ho semplicemente unito alcune stanze (vuote) e ne ho fatti alcuni appartamenti (pieni). Certo se ci fosse un mercato turistico fiorente ci perdi ma ora è unica soluzione richiesta. Inoltre la casa è del 700, prima collina, con verde e parcheggio. Per i lavoratori del lock-down era una ottima soluzione e lo sarà ancora per molto. Gli affollamenti del centro città ora sono difficili da sostenere e da vendere. Ho anche (in gestione e non in proprietà per fortuna) un Hotel in centro e .. abbiamo chiuso sia questa primavera per 4 mesi sia ora da dicembre a Pasqua. E tutti gli altri mesi eravamo al 25-30% rispetto al 2019. Solo la montagna, il mare, cioè gli spazi aperti e "indipendenti" hanno funzionato. Quest'estate in Trentino in città gli alberghi erano vuoti ed in montagna affittavano anche le mansarde...