Suggerimento Mutuo Settembre 2022

[RobiRobi]

Buongiorno a tutti.
Chiedo suggerimenti su come procedereste nella mia situazione, che vi descrivo. A maggio 2022 firmo compromesso per acquisto appartamento prezzo 320k e mutuo 190k, data ultima per il rogito fine settembre 2022. Il proprietario mette subito in chiaro che prima di settembre non si rogita ed a me va bene. Vado in banca, nessun problema, perito ok, reddituale ok, tasso fisso con spread 0.89 (unicredit). A luglio la banca mi dice che lo spread 0.89 per il fisso non me lo fanno più, le condizioni sono cambiate, ora siamo a spread 1.75 che è tanto. Cambierei banca, ma oramai rogito il 9settembre e rifare procedura con altra banca non faccio in tempo. Ora, la banca mi da flessibilità di fare quello che mi pare, fisso variabile variabile con cap. La rata non è un problema, guadagno bene e 100/200/500€ al mese in più di rata non mi cambia la sostenibilità o la qualità della vita. Ma non voglio buttare via soldi. Stavo pensando, rogito con unicredit variabile e surrogo se si alza troppo? O rogito fisso anche se alto e surrogo subito? Voi che fareste? Grazie per il vostro tempo e consiglio.

 

[schisanoa]

Grazie mille per la risposta esaustiva! Sono entrato nel forum polarizzato sul variabile, ma mi sto convincendo per il fisso. Penso di darmi come tasso massimo del fisso il 4.5%. Se eurirs+spread salgono sopra quel numero, credo che mi affiderò al variabile, e spererò che euribor+spread non arrivino mai a superare quella percentuale.

Però scusa, una domanda mi sorge spontanea, con un reddito complessivo oltre i 5k, perché non fare qualcosa meno di 30 anni, se comunque 500 euro di differenza rata non ti cambiano la vita?

 

[RobiRobi]

Però scusa, una domanda mi sorge spontanea, con un reddito complessivo oltre i 5k, perché non fare qualcosa meno di 30 anni, se comunque 500 euro di differenza rata non ti cambiano la vita?

Tu hai ragione. Quando ho scelto importo/durata del mutuo ad inizio maggio con spread a 0.89 e irs basso, ho indicato 190k/30anni considerando (ingenuamente) che con quel tasso l’inflazione avrebbe giocato a favore di durate lunghe, ed i soldi mensili risparmiati li avrei usati per estinzioni parziali annuali. Ora sono vincolato con unicredit, che giustamente segue l’irs ma mi ha anche cambiato lo spread in quanto 0.89 non lo fa più (sono a 1.71 di spread ora). Ho già la delibera in mano e non faccio in tempo a cambiare banca in quanto rogito il 9 settembre. Posso cambiare prodotto, quindi giocare tra fisso variabile e variabile con cap, ma non posso cambiare l’importo del mutuo e la sua durata, in quanto modificare queste due opzioni comporta rifare tutto. A questo punto se faccio il fisso mi becco spread a 1.71 e non posso modificare importo e durata. Ho liquidita per un’estinzione parziale immediata di 30k, volendo. Sono incastrato in questa situazione, e mi sembra di capire che la cosa migliore sia andare sul fisso, e poi vedere se mi capitano occasioni migliori verso cui surrogare.

 

[schisanoa]

Ho liquidita per un’estinzione parziale immediata di 30k, volendo

va beh ma allora potrebbe già diventare un 160K

Attualmente il variabile mi da una rata di 670 ed il fisso di 850.

Al momento ti propongono all'incirca 1,7 di variabile e 3,5 di fisso. Con il fisso andresti a pagare 116k e rotti di interessi, con il variabile 52k.

Il variabile sai se calcolato su Euribor 3M, 6M o 1M?

Se prendi i tuoi 30k e li butti subito nel mutuo ad abbattere la quota capitale, ti trovi nel caso del variabile 44k di interessi (8 k in meno a fine mutuo) con una rata di 560, e nel caso del fisso 98k (18k in meno) con una rata di 718.

La differenza tra le due rate è di 160 euro, che risparmi se fai un variabile al posto del fisso, e rispetto alla rata calcolata sui 190k sono 110 euro al mese che puoi mettere da parte, assieme ai 500 euro che hai detto non sarebbero un problema come aumento di rata, per un totale di 610 euro al mese, se fai uno sforzo ulteriore e arrivi a 700 euro al mese accantonati dopo i primi 14 mesi, abbatti altri 10k, portando il debito residuo a 145k, in 29 anni rimanenti. Con una rata da 540 (ipotizzando un tasso ancora dell'1,7 che sicuramente sarà più alto, quindi considera che rimanga di 560).

Qui, a questo punto, una variazione di 2 punti percentuale in rialzo ti porterebbe la rata a 700 euro, che sarebbe comunque meno della rata del fisso che ti propongono ora.

Nel tuo caso, avete un reddito buono, se questo reddito è stabile, contratti a tempo indeterminato o comunque sapete che non calerà, con questi tassi la cosa più sensata da fare è un variabile, accumulare e buttare nel mutuo, ogni anno, man mano che butti dentro soldi le variazioni dei tassi incideranno sempre meno, perché il capitale si riduce. E arrivati ad aver un capitale residuo già attorno ai 100-110 k cercare di accorciare la durata.

A fine mutuo risparmi parecchio di interessi. La domanda principale è: questi 30k che avresti da buttare nel mutuo quanto ti rendono annualmente.

Fai questo ragionamento con la banca, sicuramente loro sapranno consigliarti meglio di me

 

[RobiRobi]

va beh ma allora potrebbe già diventare un 160K

Al momento ti propongono all'incirca 1,7 di variabile e 3,5 di fisso. Con il fisso andresti a pagare 116k e rotti di interessi, con il variabile 52k.

Il variabile sai se calcolato su Euribor 3M, 6M o 1M?

Se prendi i tuoi 30k e li butti subito nel mutuo ad abbattere la quota capitale, ti trovi nel caso del variabile 44k di interessi (8 k in meno a fine mutuo) con una rata di 560, e nel caso del fisso 98k (18k in meno) con una rata di 718.

La differenza tra le due rate è di 160 euro, che risparmi se fai un variabile al posto del fisso, e rispetto alla rata calcolata sui 190k sono 110 euro al mese che puoi mettere da parte, assieme ai 500 euro che hai detto non sarebbero un problema come aumento di rata, per un totale di 610 euro al mese, se fai uno sforzo ulteriore e arrivi a 700 euro al mese accantonati dopo i primi 14 mesi, abbatti altri 10k, portando il debito residuo a 145k, in 29 anni rimanenti. Con una rata da 540 (ipotizzando un tasso ancora dell'1,7 che sicuramente sarà più alto, quindi considera che rimanga di 560).

Qui, a questo punto, una variazione di 2 punti percentuale in rialzo ti porterebbe la rata a 700 euro, che sarebbe comunque meno della rata del fisso che ti propongono ora.

Nel tuo caso, avete un reddito buono, se questo reddito è stabile, contratti a tempo indeterminato o comunque sapete che non calerà, con questi tassi la cosa più sensata da fare è un variabile, accumulare e buttare nel mutuo, ogni anno, man mano che butti dentro soldi le variazioni dei tassi incideranno sempre meno, perché il capitale si riduce. E arrivati ad aver un capitale residuo già attorno ai 100-110 k cercare di accorciare la durata.

A fine mutuo risparmi parecchio di interessi. La domanda principale è: questi 30k che avresti da buttare nel mutuo quanto ti rendono annualmente.

Fai questo ragionamento con la banca, sicuramente loro sapranno consigliarti meglio di me

Usano euribor3M, il reddito è stabile nel senso che siamo due indeterminati, e sinceramente spero di aumentare la mia RAL col passare del tempo, ma il futuro non lo posso sapere. I 30k non mi rendono niente. Io sono completamente fuori dal mondo degli investimenti in quanto ogni volta che ho seguito i suggerimenti di consulenti e conoscenti, ho perso soldi. Il tuo discorso è lucido, la differenza tra fisso e variabile è tale per cui muovendomi bene, anche se il variabile dovesse salire di due punti non arriverà alla rata del fisso che mi propongono ora. Preparo due slide per mia moglie così riflettiamo su questi numeri, grazie!

 

[RobiRobi]

Io spero (e credo) che per settembre non si arrivi a quel tasso, però poi quando rogiti facci sapere cosa hai scelto e che tasso ti applicano se hai voglia

Intanto do’ un aggiornamento. Andrò con il fisso. Lo spread lo abbiamo fissato oggi a 1.61. Da qui al 9 settembre tutte le sere controllerò IRS30anni col rosario in mano. Se mi fate un favore e accendete delle candele anche voi, visto che qui sta salendo di 5pb al giorno. Se chiudo dentro il 4% stappo lo champagne. E prima o poi rinegozio/surrogo, se mai si creeranno le condizioni di mercato 😌

 

[RobiRobi]

Buonasera a tutti. Do aggiornamento finale. Rogitato il 09/09 con tasso fisso al 3.41%. La banca non ha usato l’irs del giorno prima ma ha usato l’irs di quando abbiamo fissato lo spread, arrotondando allo 0.05 e facendo valere il tasso di quel giorno come “tasso finito” vista la vicinanza all’atto. Quindi 1.80 a cui ha aggiunto lo spread di 1.61. Sono stati “buoni”, in quanto l’irs la sera prima era tipo 2.1. Io questa cosa la ho scoperta la mattina dell’atto quando sono passato in banca a ritirare il circolare differenza sull’importo di acquisto (il mutuo è stato erogato tramite bonifico urgente irrevocabile). Non so perché, ma hanno deciso unilateralmente di non caricarmi l’aumento di IRS delle tre settimane tra scelta finale prodotto e rogito. Quindi, un po’ poca trasparenza nel comunicarmi le modalità, ma a mio vantaggio finale, quindi grazie Banca. E grazie a voi per i suggerimenti che mi avete dato👍