Supercondominio, condominio o condominio minimo?

[STUDIOMINUCCI]

Ultimo dubbio: quando l'articolo 1123 del CC dice che "Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.", per misura proporzionale si intende i millessimali... giusto? Oppure è meglio integrare con una scrittura privata (la "convenzione" dell'articolo) che integri le tabelle millesimali?

Il 1123 indica i criteri di proporzionalità a cui dovrebbero ispirarsi le tabelle.
"salvo diversa convenzione" significa che ...se poi sono tutti ma proprio tutti d'accordo e sottoscrivono una scrittura privata in cui derogano a quei principi ...vale ciò che hanno deciso di fare tutti insieme, e vale anche se DEROGA ai principi di proporzionalità che valgono come principio legale.

 

[STUDIOMINUCCI]

Mi inserisco pr aggiungere una domanda: una tabella millesimale accettata e sottoscritta dai condomini, ma non registrata e trascritta, manterrebbe la sua validità in caso di vendita di una u.i. ad un terzo? Potrebbe questo contestare la tabella e non accettarla?

Come sempre : per essere opponibile a qualunque terzo , qualunque convenzione deve essere adeguatamente pubblicizzata.
O subito, oppure congiuntamente all'atto di compravendita se questo sopravviene a distanza di tempo.
In realtà, anche se non viene attuata alcuna forma di pubblicità , il venditore che ha sottoscrittto la scrittura privata si è obbligato a rispettare i limiti previsti dalla convenzione e non può trasferire altro che i diritti che ha.
Per cui : l'acquirente può opporre il "non lo sapevo", ma il venditore resta responsabile del non averglielo fatto sapere, che c'erano quei limiti.

 

[famigliacomplicata]

Il 1123 indica i criteri di proporzionalità a cui dovrebbero ispirarsi le tabelle.
"salvo diversa convenzione" significa che ...se poi sono tutti ma proprio tutti d'accordo e sottoscrivono una scrittura privata in cui derogano a quei principi ...vale ciò che hanno deciso di fare tutti insieme, e vale anche se DEROGA ai principi di proporzionalità che valgono come principio legale.

scusa se insisto sul punto ma "in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno" vuol dire quindi in base alle tabelle millesimali? Se si, che senso ha fare una scrittura privata per ribadire il concetto? Se no, come viene calcolata la proporzione del valore di una proprietà se non vengono inserite le tabelle millesimali? Grazie ancora

 

[Bastimento]

Minucci, non ti arrabbiare (... come spesso ci capita ), è pur vero che non si sta scrivendo un trattato di diritto, ma dato che avevi scritto in precedenza:

Una scrittura privata sottoscritta da tutti i comproprietari è il massimo dei massimi che si possa avere

,
mi sono permesso di aggiungere quel particolare. Come sai, a me è capitato l'acquirente che ha appunto detto: non lo sapevo, e nel frattempo il venditore era morto.

In particolare poi si pensa sempre ai diritti, e giustamente tu dici: "e non può trasferire altro che i diritti che ha", ma normalmente si litiga non solo sui diritti, che tutti ricordano perfettamente, ma anche sui doveri..., che tutti tendono a dimenticare, specialmente i propri.

Al ns, che ha aperto un doppio 3D, ripeterei quindi ciò che tu hai appunto detto nell'altro: un RdC che ripeta gli articoli del c.c. è inutile (nei primi condomini era quasi una prassi, a parte le tabelle millesimali). Ma un RdC che entri nel merito delle specificità delle parti comuni, e dei diritti e doveri in capo ai singoli condomini in relazione a queste, redatto in tempi non sospetti, a monte di sopravvenute divergenze, sono il toccasana per una civile convivenza. (ad esempio come è regolamentato il ponte? E' regolamentata una sorta di gestione negli atti di idvisione? ecc.)

 

[STUDIOMINUCCI]

Basti....TE PREGO UMILEMENTE TE PREGO!!!! Ma..... perchè pensi così spesso che io "mi arrabbi"??????????????????

Io sto solo parlando seriamente e piacevolissimamente di cose che interessano anche me.
Non mi sembra che "famigliacomplicata" mi viva come "arrabbiata" (per fortuna!).
Perchè, mannaggia, a te succede così spesso?

 

[STUDIOMINUCCI]

Caspita ! si innervosisce pure il server e pubblica i post a doppio!

 

[famigliacomplicata]

Basti....TE PREGO UMILEMENTE TE PREGO!!!! Ma..... perchè pensi così spesso che io "mi arrabbi"??????????????????

Io sto solo parlando seriamente e piacevolissimamente di cose che interessano anche me.
Non mi sembra che "famigliacomplicata" mi viva come "arrabbiata" (per fortuna!).
Perchè, mannaggia, a te succede così spesso?

Arrabbiata?! Gentilissima e soprattutto nei miei confronti molto ma molto paziente!!!

 

[STUDIOMINUCCI]

scusa se insisto sul punto ma "in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno" vuol dire quindi in base alle tabelle millesimali? Se si, che senso ha fare una scrittura privata per ribadire il concetto? Se no, come viene calcolata la proporzione del valore di una proprietà se non vengono inserite le tabelle millesimali? Grazie ancora

Tornando a noi (tanto...Basti ed io ...non è che non andiamo d'accordo. E' solo che il solo scritto può effettivamente generare molti fraintendimenti. )

Andiamo con ordine, ok?

Il codice detta la regola base, che opera IN MANCANZA sia di tabelle che di convenzioni. E ci dice che le spese per le parti comuni vanno divise (salvo diversa convenzione) in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.
Questa proporzionalità che dice il codice...in realtà è quella che già esiste in natura , poichè ogni unità immobiliare ha una propria superficie, un proprio volume e un proprio valore catastale che è diverso da quello delle altre unità immobiliari.

Le tabelle millesimali sono SEMPRE , esse stesse, una convenzione .
Questa è la ragione per la quale vanno approvate.

Precisamente, e se ben fatte, sono quella convenzione che permette di ottimizzare la proporzionalità, in quanto considerano sempre sia il volume che la superficie, oltre a considerare una serie di altri coefficienti che OTTIMIZZANO (si spera) proprio quella proporzionalità voluta dal codice.

Sintesi : siccome le tabelle sono quello strumento CONVENZIONALE che serve per ottimizzare i criteri di proporzionalità voluti dal codice, è del tutto ovvio che debbano essere approvate espresssamente da chi sceglie di adottarle.

Resta fermo. alle due ipotesi estreme ed opposte, che :
- il criterio codicistico potrebbe tranquillamente essere rispettato (senza bisogno di tabelle) anche prendendo a base di calcolo le rendite catastali; mentre, sul lato opposto:
- quando tutti i comproprietari sono d'accordo e si impegano sottoscrivendo una convenzione in tale senso, ...il codice si tira indietro e lascia serenamente che (per esempio) sull'accordo di tutti...si divida in parti uguali anche se le unità son del tutto diverse l'una dall'altra!!!

 

[Bastimento]

Minucci... eccetera (bisognerebbe che Custode aggiungesse anche Bandiera Bianca... ) , è quasi buffo ma ad una certa ora sembra che diamo alle parole significati diversi... , ti ripeto vai tranquilla , cioè continua ad essere tranquilla...

Io non intendevo dire che eri o sembravi arrabbiata ... mettevo umilissimamente le mani avanti ... a prevenire una eventuale risposta scocciata del tipo: "è arrivato il solito pignolo a puntualizzare un caso estremo..."
Nel merito credo ci hai spiegato che a seconda di cosa si pattuisce, quando si tratta di immobili, e situazioni che nascono in famiglia, non guasta mai dare pubblicità anche ad accordi successivi, in modo che si tramandino senza sorprese.

Perchè, mannaggia, a te succede così spesso?

.... perchè spesso mi dai queste risposte.... .. anche quando anch'io sto solo parlando seriamente e piacevolissimamente di cose che interessano anche me.

Un saluto a tutti.

 

[Bastimento]

Tornando a noi (tanto...Basti ed io ...non è che non andiamo d'accordo. E' solo che il solo scritto può effettivamente generare molti fraintendimenti. )

... ecco !!! : era quello che volevo dire sopra....