Tabella millesimale con " per me strane " valutazioni

[davideboschi]

Rimane il fatto che la competenza di questo cosiddetto perito è più che dubbia. Non si tratta di un errore o di una svista, ma dell'errata applicazione di un principio tecnico - economico che dovrebbe invece far parte del suo bagaglio.

Anche se uno volesse mettersi a discutere tra valore di mercato e valore della struttura, e cercasse di argomentare che il Codice non dice quale valore si deve considerare, dovrebbe esere chiaro a un esperto che le spese condominiali sono costi di struttura, e quindi il valore da prendere in considerazione è il valore della struttura.

Io gi manderei il link a questa discussione, così vediamo se ha un'illuminazione.

L’esposizione però non riguarda la vista, ma l’insolazione e quindi la luminosità e il maggior o minor bisogno di riscaldamento.

Questo sì, qualora il riscaldamento si paghi a millesimi (è un condominio anni '60 quindi ci sarà il riscaldamento centrale, con una quota per millesimi euna per consumi), non certo se il riscladamento è autonomo. E comunque andrebbe stilata una tabella millesimale separata per il riscaldamento, come ce n'è una separata per l'ascensore e per le scale.

Ma se questo vale per l'esposizione cardinale, non vale certo per la vista sui giardini Montanelli o per altre caratteristiche più o meno ambite.

 

[francesca63]

che le spese condominiali sono costi di struttura

Ok, ma divisi in proporzione al valore delle singole unità immobiliari, non solo per come sono grandi , ma per come sono valorizzate nella struttura stessa.
Non contano le finiture interne ( che chi fa le tabelle nemmeno deve vedere), ma le caretteristiche oggettive , quelle descritte sopra ( piano, esposizione, veduta, etc).
Poi è noto che ogni tecnico utilizza parametri specifici, e non esiste una regola valida in assoluto; quindi le tabelle, salvo errori macroscopici, sono difficilmente sindacabili.

 

[francesca63]

Questo sì, qualora il riscaldamento si paghi a millesimi (è un condominio anni '60 quindi ci sarà il riscaldamento centrale, con una quota per millesimi euna per consumi), non certo se il riscladamento è autonomo

Se il riscaldamento è centrale, ormai dovrebbero esserci i contatori di calore, per il calcolo dei consumi individuali; mentre la quota fissa è espressa in millesi della tabella riscaldamento.
La tabella generale, pur non comprendendo i costi di riscaldamento, viene comunque predisposta valutando anche l’esposizione .
D’altronde, è noto che, a parità di metratura, gli immobili esposti solo a Nord valgono ( e costano) meno.
Se costassero uguali , a Nord non vorrebbe starci nessuno.
Così come al piano rialzato o primo, rispetto ai piani alti , salvo chi soffre di vertigini

 

[Luca Andrea]

Le varie unità immobiliari erano da tempo termo-autonome, io ho optato per la pompa di calore e gli appartamenti
sono tutti " gas free.
Quattro semi-interrati erano stati trasformati in " abitazioni" e già che c' eravamo si è approfittato per dare un " valore certo" in millesimi ai tre appartamentini creati da me, che in tempi medio lunghi ( quando finiranno in successione, sgrat sgrat) potrebbero essere venduti singolarmente, inoltre i locali della portineria - servizio non più esistente- erano a loro volta stati venduti e trasformati in un ulteriore mini- appartamento....insomma era un aggiornamento necessario, "appaltato" ad un' architetta di bell' aspetto( più pratica di interior design che di calcoli in cls) che con giovane geometra al seguito e misuratore laser ha " pettinato" tutti gli appartamenti per giorni e giorni...finendo per chiedere uno dei miei in affitto per il fidanzato ingegnere .

 

[francesca63]

insomma era un aggiornamento necessario,

Decisamente, da quello che hai scritto.
Ma hai trovato cose strane, a parte i millesimi dei tuoi immobili, guardando tutto nel complesso ?

 

[Luca Andrea]

Decisamente, da quello che hai scritto.
Ma hai trovato cose strane, a parte i millesimi dei tuoi immobili, guardando tutto nel complesso ?

Se ti dico che ci siamo accorti che quello che oggi è l' ex amministratore aveva accumulato un " gruzzolo" di quasi 100 mila euro ( in pratica quasi un annualità del budget del condominio ovviamente non pagando bollette e fornitori vari) e prima che se la squagliasse in Sud America, con i condomini più svegli abbiamo fatto un' assemblea autoconvocata, nominato un nuovo amministratore, licenziato quello vecchio, BLOCCATO IL CONTO minacciando il direttore della banca che se non avesse ottemperato l' avremmo ritenuto complice del bel soggetto....insomma..la normale situazione dei condominii...non ti meraviglia, vero?

 

[francesca63]

fatto un' assemblea autoconvocata, nominato un nuovo amministratore, licenziato quello vecchio, BLOCCATO IL CONTO

Mamma mia, bravi
Ma riguardo ai millesimi, hai trovato “strani” solo quelli attribuiti ai tuoi appartamenti, o hai notato altre differenze che non ti convincono ?
Avete un resoconto dei parametri , con i vari coefficienti utilizzati ?

 

[Luca Andrea]

Sì, avendo trovato quanto meno " curiosa" la valutazione millesimale basata sull' esposizione avevo chiesto lumi all' Architetto che, con un lungo ( e abbastanza concitato) vocale in pratica dichiarava che i tre appartamenti, dopo le misurazioni, risultavano praticamente uguali...e che, prendendo in considerazione solo l' esposizione a Nord, il maggiore risultava " penalizzato": successivamente in assemblea presentava corposa documentazione con formule matematiche varie ...che non ho nemmeno tentato di capire ,-) : il mio " non problema" non riguarda la cifra da corrispondere annualmente:: i tre mini appartamenti, gestiti da agenzia internazionale, rendono abbastanza da non pesare sui conti della famiglia e contemporaneamente rappresentano un investimento per il futuro essendo in zona in piena " gentrificazione" mi sembra comunque poco logico valutare certi parametri, sicuramente degni di attenzione da parte di un agente immobiliare in corso di compravendita, ma per me campati in aria ( vedi quanto affermato da DavideBoschi) in relazione alla suddivisione delle spese.