Per usufruire della agevolazioni prima casa uno dei tanti paletti è quello di adibire ad abitazione principale se non erro entro 18 mesi la casa che si andrà a costruire.
Voglio chiedervi due cose, ho letto in giro che se la casa non fosse terminata entro questi 18 mesi, per non perdere l'agevolazione basta solamente trasferisi nel comune dove si trova l'immobile che dovrà essere costruito giusto?
Altra cosa importante, da quando partono questi 18 mesi? Dalla prima fattura del costruttore con l'IVA al 4% oppure dal rilascio della concessione?
L’impianto normativo prevede che il compratore debba dichiarare, nell’atto di acquisto, a pena di decadenza dei benefici, di volere stabilire la residenza nel Comune nel quale è ubicato l’immobile agevolato. Se l’acquisto avviene da impresa che vende con applicazione dell’IVA, il concetto di abitazione “
di lusso” scompare dalla normativa inerente l’IVA ad opera della recente circolare 31/E del 30 dicembre 2014 dell’Agenzia delle Entrate: sia per gli atti soggetti ad imposta di registro, sia per gli atti imponibili IVA, l’agevolazione prima casa dipende solo dalle caratteristiche catastali dell’immobile oggetto d’acquisto (A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11), mentre le sue caratteristiche “
di lusso” non sono più rilevanti.
Nulla impedisce al compratore di trasferire (se non la possiede) la residenza entro 18 mesi dal rogito di acquisto nel territorio del Comune ove è situato l’immobile acquistato, risultando del tutto indifferente – una volta rispettata detta condizione – il completamento dell’immobile ovvero il rilascio del certificato di abitabilità oltre il termine previsto per il trasferimento della residenza.
La Suprema Corte (n°7067/2014) ha accolto il ricorso per Cassazione presentato dall’Agenzia delle Entrate in riforma della decisione della commissione tributaria regionale (CTR) Umbria che aveva accolto il ricorso presentato da un contribuente avverso la revoca dei benefici “prima casa” per il mancato trasferimento della residenza in una casa in corso di costruzione pronunciata, in prima istanza, dalla commissione tributaria provinciale di Perugia.
La Cassazione ha affermato che non configura ipotesi di forza maggiore (e cioè di un ostacolo all’adempimento richiesto) idonea ad impedire la decadenza dal’agevolazione "prima casa", la circostanza che la durata dei lavori sull’immobile acquistato siano terminati dopo la scadenza del termine dei 18 mesi a disposizione dall’acquirente per trasferirvi la residenza, in quanto non si tratta di un evento futuro e incerto, non individuabile al momento dell’acquisto: la realizzazione dell’impegno di trasferire la residenza sintetizza un vero obbligo del contribuente nei confronti dell’Amministrazione finanziaria, vincolo che deve essere rispettato anche dall’acquirente di un immobile in corso di costruzione, non essendo ravvisabili plausibili ragioni per differenziare, ai fini della fruizione dell’agevolazione "prima casa", il regime fiscale di tale acquisto rispetto a quello di un immobile già edificato, tenuto conto del congruo margine di tempo concesso dal Legislatore ai fini della destinazione dichiarata in atto.
Diversamente si configura una causa di forza maggiore – sempre a parere della Suprema Corte – il protrarsi dei lavori di un fabbricato in corso di costruzione a causa della sospensione degli stessi in seguito al ritrovamento di reperti archeologici durante i lavori di scavo. Sempre favorevolmente alla sussistenza di una causa di forza maggiore che ha impedito il perfezionarsi della decadenza dell’agevolazione si è espressa la CTR Umbria nell’ipotesi in cui il contribuente, pur avendo richiesto tempestivamente il trasferimento della residenza, non l’abbia ottenuto nei termini in quanto la strada – ove l‘immobile era situato – non aveva ancora denominazione e la pratica di trasferimento della residenza si è perfezionato solo dopo che il Comune ha terminato la procedura di attribuzione di denominazione della strada e del numero civico dell’immobile. Tali situazioni configurano una causa di forza maggiore, in quanto il contribuente non avrebbe potuto modificare in alcun modo la situazione e il termine di legge.
Nell’ipotesi di un ritardo nella consegna dell’immobile, il contribuente può ricorrere ad atti giudiziali nel tentativo di conseguire il completamento dei lavori e, qualora ritenga di non potere rispettare il termine di 18 mesi per il trasferimento della residenza, può sempre revocare la dichiarazione contenuta nell’atto di acquisto del’immobile prima della scadenza del termine stesso, presentando un’apposita istanza all’ufficio presso il quale è stato registrato l’atto di vendita: in tal caso il contribuente sarà tenuto esclusivamente al versamento della differenza tra l’imposta di atto (registro e ipocatastali) pagata e quella dovuta, senza applicazione di sanzioni (30%), oltre il pagamento degli interessi legali (Agenzia delle Entrate, risoluzione 105/E/2011, pag. 4).
