Terreni agricoli ed usucapione

[Aperitivato]

Buonasera, vi chiedo un consiglio poichè la faccenda che ci si prospetta è piuttosto inquietante...

La settimana scorsa ho acquistato con rogito un immobile (civile abitazione più pertinenze) in area agricola.
Dalla compravendita, sono stati esclusi dei terreni agricoli i quali saranno destinati a contratto di affitto con mia moglie coltivatrice diretta, per un periodo superiore ai 24 mesi.

Dopo esattamente sette giorni, sette... un parente dei proprietari, confinante, coltivatore diretto, avendo scoperto l'impossibilità di far valere la prelazione, poichè mia moglie sarà la nuova conducente dei terreni, invia, tramite avvocato ad uno dei proprietari, la richiesta di usucapione dei terreni in oggetto.

I proprietari hanno acquisito in eredità i beni di cui sopra con accettazione della successione nel 2011 (atto di provenienza registrato).

Il loro parente lavora e pulisce i terreni, è vero. Ma mi chiedo...
Può valere questa richiesta dal momento in cui i proprietari hanno ricevuto tali terreni nel 2011 (sono 10 anni scarsi e non 20, come vorrebbe l'usucapione)? Nessuno sa se il precedente proprietario defunto avesse degli accordi con questo parente coltivatore...
L'ex proprietario defunto ha abitato la casa e utilizzato almeno una parte di questi terreni fino al 2006.

I terreni sono il motivo per il quale abbiamo acquistato quella casa. L'affitto era l'istituto per preservarci dalla rivalsa di prelazione. Adesso arriva questa lettera...
Mah... sono/siamo affranto/i.

Spero di essere stato chiaro.
Grazie a chi saprà rispondere.

Un saluto

 

[francesca63]

Il loro parente lavora e pulisce i terreni, è vero. Ma mi chiedo...

Se può dimostrare che ha avuto per più di venti anni il possesso di quei terreni, in modo palese e non violento, e si è comportato come se ne fosse il proprietario, temo che possa avere qualche ragione.
Il problema è che i vostri venditori e futuri locatori, dovevano dirvi che il terreno era posseduto da terzi, e che quindi ci sarebbero state difficoltà.
Naturalmente è impossibile dare certezze, perché la situazione va analizzata nel dettaglio, ma anche pensare alla locazione per "eludere" il diritto di prelazione può essere un rischio ( soprattutto se l'affitto dei terreni non è avvenuto in contemporanea all'acquisto dell'immobile, con presa in carico immediata da parte vostra).

L'ex proprietario defunto ha abitato la casa e utilizzato almeno una parte di questi terreni fino al 2006.

Sarà da dimostrare; cercate tutte le prove possibili per contrastare la domanda del parente del vostro venditore.
Chi vi ha suggerito la soluzione dell'affitto ?

 

[Aperitivato]

La soluzione dell'affitto ci è stata consigliata da un'associazione di categoria (la più grossa d'Italia). Però per la prelazione si fa così. Da che mondo è mondo.

Ma cosa deve dimostrare il coltivatore per ottenere l'usucapione?

I venditori sapevano di questo tizio. E ci avevano avvisato.
E sabato noi abbiamo parlato proprio con la moglie di questo tizio spiegando che non ci hanno venduto i terreni, ma ce li hanno affittati.
Quindi non è che stia avvenendo in buona fede questa azione come legge vorrebbe.
Inoltre una dei proprietari è andata a parlare con queste persone le quali rifiutarono l'acquisto... Sempre tutto sulla parola...

 

[matusalemme]

che tu sappia, il parente che lavora e pulisce il terreno dal 2011 in poi pagava - ha pagato ai proprietari/tuoi venditori un canone?

i proprietari/tuoi venditori gli hanno dato disdetta del contratto di affitto?

 

[francesca63]

non ci hanno venduto i terreni, ma ce li hanno affittati.

Ma se lui li utilizza da anni, non è che arrivi tu con un contratto di affitto e lo puoi cacciare via così; penso che avrebbero dovuto farlo i venditori/ locatori, invece di lasciarvi la “rogna”

Quindi non è che stia avvenendo in buona fede questa azione come legge vorrebbe.

Se li occupava con la compiacenza dei proprietari, dov’è la mala fede ?
Ripeto, serve conoscere la situazione nel dettaglio, mentre i tuoi venditori hanno fatto tante chiacchiere …

 

[Valepravis]

Buonasera, vi chiedo un consiglio poichè la faccenda che ci si prospetta è piuttosto inquietante...

La settimana scorsa ho acquistato con rogito un immobile (civile abitazione più pertinenze) in area agricola.
Dalla compravendita, sono stati esclusi dei terreni agricoli i quali saranno destinati a contratto di affitto con mia moglie coltivatrice diretta, per un periodo superiore ai 24 mesi.

Dopo esattamente sette giorni, sette... un parente dei proprietari, confinante, coltivatore diretto, avendo scoperto l'impossibilità di far valere la prelazione, poichè mia moglie sarà la nuova conducente dei terreni, invia, tramite avvocato ad uno dei proprietari, la richiesta di usucapione dei terreni in oggetto.

I proprietari hanno acquisito in eredità i beni di cui sopra con accettazione della successione nel 2011 (atto di provenienza registrato).

Il loro parente lavora e pulisce i terreni, è vero. Ma mi chiedo...
Può valere questa richiesta dal momento in cui i proprietari hanno ricevuto tali terreni nel 2011 (sono 10 anni scarsi e non 20, come vorrebbe l'usucapione)? Nessuno sa se il precedente proprietario defunto avesse degli accordi con questo parente coltivatore...
L'ex proprietario defunto ha abitato la casa e utilizzato almeno una parte di questi terreni fino al 2006.

I terreni sono il motivo per il quale abbiamo acquistato quella casa. L'affitto era l'istituto per preservarci dalla rivalsa di prelazione. Adesso arriva questa lettera...
Mah... sono/siamo affranto/i.

Spero di essere stato chiaro.
Grazie a chi saprà rispondere.

Un saluto

Buongiorno, se sono partiti già con la lettera del legale, evidentemente hanno già maturato l'usucapione come previsto dalla legge

 

[Aperitivato]

che tu sappia, il parente che lavora e pulisce il terreno dal 2011 in poi pagava - ha pagato ai proprietari/tuoi venditori un canone?

i proprietari/tuoi venditori gli hanno dato disdetta del contratto di affitto?

Dunque,
che io sappia, no.
Praticamente è andata così.
I terreni in oggetto, fino al 2007 erano presumiamo gestiti dal proprietario "tizio".
Nel 2007 tizio muore e vanno a caio fino al 2011.
nel 2011 caio muore e vanno in eredità ai 3 proprietari in questione.

Perchè dico che nel 2007 "presumiamo" fossero gestiti da tizio? Perchè è saltata fuori una scrittura che tizio fece con questo parente che pulisce i terreni, inerente un accordo circa la possibilità che tizio dava al parente di tagliare la legna ed in cambio di fornire dei carichi.
La scrittura lascia intendere che come tizio fosse in grado di disporre di quel bosco ceduo e deciderne gli utilizzi, allora anche gli altri terreni di tizio (sui quali il parente vuole l'usucapione) venivano da tizio stesso per lo meno controllati (oltretutto sono tutti confinanti).

Ora... i proprietari dal canto loro effettivamente si sono disinteressati della proprietà, ma fino ad un certo punto... ovvero quando gli hanno detto, poco tempo fa "lascia i terreni che adesso li dobbiamo affittare ad altre persone" (che siamo noi).

Quando questo parente ci ho visti in giro, ha allertato l'avvocato e ha fatto preparare nel giro di 2 giorni la lettera d'usucapione.
Ma il fatto stesso che i venditori abbiano:
1- avvisato il parente di lasciare i terreni;
2- costituito un contratto d'affitto con altre persone per la conduzione

non dimostrerebbe di per sè il termine del "disinteresse" dei proprietari?
Comunque i proprietari stanno avanzando la loro lettera di risposta con questo parente.
Ad ogni modo concordo con quanto dici @francesca63 .
Noi abbiamo anche spinto molto affinchè chiarissero questi aspetti, in parte l'hanno fatto, sembrerebbe, ma tocca credergli sulla parola. Però avevamo un'agenzia immobiliare in mezzo che queste situazioni dovrebbe conoscerle di mestiere.
Noi siam mica notai... Sappiamo quanto basta per muoverci nelle nostre storie agricole. Ma mica abbiam studiato diritto civile...
Da una certa parte, l'avere in affitto questi terreni, che non sono stati acquistati da noi, mi fa relativamente star tranquillo del non averci smenato un bene, magari trovandoci poi con un atto d'acquisto non valido.
E' anche andata bene ai proprietari che una proprietà mista di civile abitazione e di ettari di terreni agricoli fosse capitata ad acquirenti come noi con tanto di posizione inps da CD... altrimenti il comune cittadino che vuole la casa in campagna si sarebbe magari visto prendere i terreni pagati per intero per prelazione come minimo.

 

[plutarco]

Il tizio ha prove che possano dimostrare l'avvenuto possesso a titolo di proprietario di fatto del bene??? Chi ne ha sopportato il carico fiscale???

 

[matusalemme]

Aperitivato,

cosa significa "...ed in cambio di fornire dei carichi" ?

"carichi" di cosa?

un po' della legna tagliata oppure si riferisce ad altro?

 

[Aperitivato]

Aperitivato,

cosa significa "...ed in cambio di fornire dei carichi" ?

"carichi" di cosa?

un po' della legna tagliata oppure si riferisce ad altro?

Si, di legna.
Nella scrittura sono anche riportate le tempistiche di fornitura del legname tagliato.