Terreno agricolo e diritto di prelazione

[ostrica]

Buonasera, chiedo consiglio a voi esperti.
Sono coltivatore diretto e un confinante vuole vendere il suo terreno.
Questo terreno ha due soli confinanti, io e un'altro (sempre coltivatore diretto) che ha manifestato lo stesso interesse.
Il proprietario ha incaricato un'agenzia immobiliare affinchè si occupasse della cosa e io ho fatto regolare proposta di acquisto tramite agenzia.
cosa succede adesso con l'altro confinante che è interessato all'acquisto del terreno?
A parità di prezzo lo prendo io che ho fatto la proposta per primo, ma se il confinante offre di più e il proprietario accetta la sua proposta, che succede? a me deve dare la doppia caparra oppure l'assegno che ho allegato alla proposta mi viene restituito? posso fare un'offerta più alta? ce lo contendiamo all'asta? e con l'agenzia come funziona? dobbiamo sempre fare la proposta scritta che deve essere accettata finchè uno dei due non fa la rinuncia? e nel caso in cui l'altro confinante anzichè un acconto , allega un assegno pari all'intero prezzo proposto? in questo caso lui sarebbe preferito perchè paga subito.
Ho molta confusione.

 

[francesca63]

Allora, procediamo con ordine; prima di tutto il venditore dovrà valutare la tua proposta; se la accetta, dovrà notificare le condizioni di acquisto all'altro confinante, che potrà esercitare la prelazione o no.
Se la esercita, cioè vi trovate in due ad essere interessati, o trovate un accordo, oppure sarà un giudice a decidere chi dei due è più meritevole di acquistare, in base all'uniformità delle coltivazioni, alle dimensioni dei fondi e altri criteri via via usati in giudizio.
Non conta chi ha fatto la proposta per primo.
Se il venditore non accetta la tua proposta, chiunque è libero di farne un'altra, compreso l'altro confinante, e tu potrai esercitare la prelazione; vi ritrovereste nella stessa situazione descritta prima, in cui sarebbe un giudice a dover decidere.
Se non viene accettata la tua proposta, ti ridaranno il tuo assegno.

Qualche spiegazione in più:Esercizio del diritto di prelazione da parte di più confinanti

 

[ostrica]

La mia proposta è stata accettata dal venditore, quindi teoricamente io ho acquistato il terreno(teoricamente finché non andiamo dal notaio). L'altro confinante interessato, può fare un'altra proposta superiore alla mia? E in questo caso cosa può succedere? Se il proprietario mi dicesse che tizio gli ha proposto di più, può stracciare la mia proposta e vendere a lui? E l'assegno che gli ho dato(in realtà ce l'ha ancora l'sgenzia) mi viene semplicemente restituito o mi deve dare il doppio della caparra?

 

[CheCasa!]

Se il venditore ha sottoscritto un contratto preliminare od una proposta d'acquisto con valore di preliminare che non contenga alcun tipo di clausola di subordine in relazione all'eventuale esercizio del diritto di prelazione da parte di altri soggetti aventi diritto, l'acquisto sarebbe "blindato" e l'eventuale inadempimento del venditore, in assenza della consegna della caparra, potrebbe comunque determinare il risarcimento del danno a tuo favore.

Generalmente, in passato, quando più confinanti erano interessati al medesimo terreno, per esperienza si è sempre addivenuti al frazionamento del terreno che potesse soddisfare equamente tutti gli aventi diritto.

In caso contrario, qualora l'altro confinante non molli la presa, potresti rischiare di ritrovarti in mezzo ad un contenzioso...

 

[ostrica]

Se il venditore ha sottoscritto un contratto preliminare od una proposta d'acquisto con valore di preliminare che non contenga alcun tipo di clausola di subordine in relazione all'eventuale esercizio del diritto di prelazione da parte di altri soggetti aventi diritto, l'acquisto sarebbe "blindato"

nella proposta non è stato inserito nulla che riguardi il diritto di prelazione del confinante. Forse sbaglio, ma secondo me il proprietario può decidere se vendere all'uno o all'altro visto che entrambi siamo coltivatori diretti.
Certo, il proprietario ha il diritto di vedere chi offre di più, ma in ogni caso se vende ad uno senza passare parola all'altro, a mio avviso non lede nessun diritto visto che lo scopo del legislatore è quello di accorpare i terreni e migliorare la produttività. Pensiero mio perchè non sono un giurista.

mi spieghi meglio questo concetto? in assenza della consegna della caparra.... cioè? visto che l'assegno ce l'ha ancora l'agenzia, quindi fisicamente ancora non ha ricevuto nulla? perdonami ma vorrei essere sicuro di capire bene

 

[Manzoni Maurizio]

Se il venditore ha accettato la Tua proposta senza la scritta salvo il diritto di prelazione hai tutto il diritto all'acquisto, eventuali problemi li avrà il venditore.

 

[ostrica]

Se il venditore ha accettato la Tua proposta senza la scritta salvo il diritto di prelazione hai tutto il diritto all'acquisto, eventuali problemi li avrà il venditore.

non è stata messa nessuna clausola in tal senso, quindi ho il diritto all'acquisto.
ok, ma se il venditore decide di vendere all'altro anzichè a me, il mio assegno che fine fa?

 

[CheCasa!]

nella proposta non è stato inserito nulla che riguardi il diritto di prelazione del confinante. Forse sbaglio, ma secondo me il proprietario può decidere se vendere all'uno o all'altro visto che entrambi siamo coltivatori diretti.
Certo, il proprietario ha il diritto di vedere chi offre di più, ma in ogni caso se vende ad uno senza passare parola all'altro, a mio avviso non lede nessun diritto visto che lo scopo del legislatore è quello di accorpare i terreni e migliorare la produttività. Pensiero mio perchè non sono un giurista.

1) il proprietatio, dal momento in cui si impegna con la sottoscrizione di un contratto, nei confronti di un acquirente, fosse anche un non coltivatore ed un non confinante, diverrebbe inadempiente nel caso in cui non concludesse la vendita.

Ovviamente i coltivatori diretti confinanti sono tutelati dalla possibilità di riscattare il terreno entro un anno dalla stipula del rogito.

Tutto può essere fatto prima di aver firmato un contratto. Dopo devi attenerti agli impegni sottoscritti.

2) La caparra confirmatoria è tale quando viene fisicamente data alla controparte, in caso contrario non possiamo parlare di caparra confirmatoria, ma di deposito cauzionale, nella migliore delle ipotesi. Quindi non è possibile pretendere la restituzione di una somma raddoppiata quando la somma risulterebbe ancora in mano all'agente immobiliare e ci si dovrà accontentare solo del risarcimento dell'eventuale danno che dovrà essere quantificato e dimostrabile. Ad esempio: il costo per aver svincolato la provvista economica necessaria, la fattura di acquisto di alcuni macchinari per la gestione del nuovo podere, il costo della mediazione dell'agente immobiliare...

 

[ostrica]

2) La caparra confirmatoria è tale quando viene fisicamente data alla controparte, in caso contrario non possiamo parlare di caparra confirmatoria, ma di deposito cauzionale, nella migliore delle ipotesi. Quindi non è possibile pretendere la restituzione di una somma raddoppiata

non pretendo che mi rimborsi il doppio della caparra, anche perchè fisicamente ancora non è stato riscossa.
Che me lo debba restituire è indubbio! ok, primo punto chiarito!

andiamo avanti....
il proprietario (eventualmente decida di vendere all'altro) mi dovrà comunicare la sua decisione per iscritto, quindi io potrò far valere il mio diritto di prelazione e offrire un prezzo più alto?

 

[francesca63]

Se il venditore ha accettato la Tua proposta senza la scritta salvo il diritto di prelazione hai tutto il diritto all'acquisto, eventuali problemi li avrà il venditore.

Non proprio; il confinante che ha diritto alla prelazione, non perde tale diritto perché nel preliminare non è stato menzionato.
Avrà sempre il diritto di riscattare l'immobile alle condizioni stabilite; al massimo essendo entrambi titolari del diritto di prelazione, si dovrà decidere chi può essere preferito, o sei il terreno venduto va diviso tra i due.