Trascrizione e registrazione del preliminare: costi, convenienza e modalità.

[Umberto Granducato]

Spesso parliamo di registrazione del preliminare, ma esiste anche la possibilità della trascrizione.
Quali sono i costi per la registrazione e quali per la trascrizione? Chi le esegue? Presso quale ufficio?
Perchè un contraente dovrebbe scegliere una strada anzichè un'altra?

 

[Antonio Troise]

Spesso parliamo di registrazione del preliminare, ma esiste anche la possibilità della trascrizione.
Quali sono i costi per la registrazione e quali per la trascrizione? Chi le esegue? Presso quale ufficio?
Perchè un contraente dovrebbe scegliere una strada anzichè un'altra?

scusa Umberto,
non devi proporre domande, ma offri un servizio per gli utenti privati, spiegando cosa è una registrazione, cosa è una trascrizione, i costi, i pro e contro.
Noi ai immobiliari siamo già a conoscenza di tutto questo!
Lo spero!

 

[il Custode]

Invece io trovo che porci i quesiti, confermare le risposte e sviscerare le eccezioni da un lato ci permette di restare in contatto con le normative, dall'altro di scoprire angoli oscuri nelle nostre nozioni.

Bravo Umberto!
Magari spostiamo il topic in esercitare la professione visto che quest'area è più che altro dedicata ai quesiti dei non addetti ai lavori

 

[Sarah333]

Tra trascrizione e Registrazione la differenza è abbastanza ampia!! La registrazione in poche parole non tutela il promissario acquirente ma serve solo a fini fiscali!!!!!!
Posso solo spiegarvi la differenza di entrambi, in base a quanto studio!

La trascrizione del contratto preliminare, prevista dall'art. 2645-bis del codice civile, è
finalizzata a tutelare il promissario acquirente dal pericolo di formalità pregiudizievoli
(cessione dell'immobile promesso a terzi o costituzione di diritti reali sullo stesso;
pignoramenti; sequestri; ipoteche; ecc.), che potrebbero essere trascritte o iscritte contro
il promittente venditore nel periodo che va dalla sottoscrizione del preliminare alla
stipula dell'atto definitivo di compravendita.
Una volta trascritto il preliminare, invece, le successive trascrizioni o iscrizioni contro
il promittente venditore non sono opponibili al promissario acquirente, che quindi sotto
questo profilo è pienamente tutelato.
Contemporaneamente, la trascrizione tutela però anche il promittente venditore,
ponendolo al riparo da responsabilità nei confronti del promissario nel caso in cui si
verificasse uno dei suddetti eventi.
Inoltre la trascrizione del contratto preliminare attribuisce al promissario acquirente un
privilegio in caso di fallimento del promittente venditore (art. 2775-bis del codice
civile); ciò significa che, a seguito della vendita forzata dei beni del fallito ed in sede di
distribuzione del ricavato ai creditori, il promissario acquirente è preferito agli altri
creditori, anche ipotecari, del fallito medesimo.
Infine, se il contratto preliminare è trascritto, lo stesso non è soggetto a revocatoria
fallimentare, né al potere del curatore di optare per il relativo scioglimento, allorché il
medesimo preliminare sia stato concluso "a giusto prezzo", ed abbia ad oggetto un
immobile ad uso abitativo, destinato a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o
di suoi parenti e affini entro il terzo grado (art. 67, comma 3, lett. c), L. fall., come
modificato dal D.Lgs. 12 settembre 2007, n. 169).
La registrazione del contratto preliminare non attribuisce invece al promissario
acquirente alcuna tutela sostanziale (se si eccettua il vantaggio della data certa del
contratto preliminare, di cui infra); essa ha valenza essenzialmente fiscale, è cioé
finalizzata al pagamento delle relative imposte allo Stato.

 

[Umberto Granducato]

Invece io trovo che porci i quesiti, confermare le risposte e sviscerare le eccezioni da un lato ci permette di restare in contatto con le normative, dall'altro di scoprire angoli oscuri nelle nostre nozioni.

Bravo Umberto!
Magari spostiamo il topic in esercitare la professione visto che quest'area è più che altro dedicata ai quesiti dei non addetti ai lavori

L'ho messa qua apposta perchè un non addetto ai lavori che ricerca una spiegazione la può trovare proprio qua. Non era un mero quesito per i colleghi, era esattamente quello che hai scritto tu nelle prime due righe del tuo post

@ antonio: prova a spiegarlo tu agli utenti privati e non che lo leggeranno.

 

[Sarah333]

Dimenticavo...la trascrizione è limitata neel tempo, cioè è efficace fino ad un anno dalla data convenuta per la stipula del definitivo o comunque non oltre tre anni se non è stata fissata data alcuna.

 

[Maurizio Zucchetti]

(Scusa Sarah, nel frattempo è arrivato il tuo messaggio ma non mi va di buttare tutto, dopo la fatica che ho fatto a scriverlo! )

Allora:
1. La registrazione è obbligatoria, ha la funzione di attribuire DATA certa all'atto e costa 168 euro di tasse, più i bolli (14,62 euro per ogni 100 righe) e lo 0,5% dell'importo descritto nell'atto e versato a titolo di CAPARRA CONFIRMATORIA (se è a titolo di ACCONTO PREZZO l'aliquota è il 3%). Quest'ultimo importo, comunque, si recupera in sede di pagamento dell'imposta di registro al rogito.
2. La trascrizione, PUBBLICIZZANDO l'atto, ha la funzione di rendere l'atto stesso OPPONIBILE A TERZI. Essendo un atto pubblico è soggetto ad imposte varie e soprattutto all'onorario del notaio: per una casa media, e con un notaio che ti tratta bene perchè stipulerai con lui anche il rogito, te la cavi con 1.000 - 1.500 euro.
Quando è consigliabile la trascrizione? A mio avviso quando la caparra versata al preliminare è elevata, quando intercorre troppo tempo fra il preliminare ed il rogito, e soprattutto quando si teme che lo stesso immobile possa essere proposto ad altri!
Mi spiego con un esempio: ammettiamo che un venditore disonesto abbia stipulato TRE preliminari con tre persone diverse per lo stesso appartamento, e li abbia debitamente registrati. Scoperto l'inghippo, l'appartamento andrà a colui che avrà trascritto il preliminare, mentre gli altri non potranno che rivalersi sul venditore, che avrà già fatto sparire i soldi e non avrà nulla di intestato (se il venditore è un costruttore nel frattempo avrà chiuso la società, che comunque di solito è una Srl), e tanti saluti!!

 

[Sarah333]

uahuahuahhhhh e dai...figurati...

 

[Sarah333]

cmq le due risposte si completano a vicenda..tu ai spiegato pure la parte fscale!!!

 

[Umberto Granducato]

(Scusa Sarah, nel frattempo è arrivato il tuo messaggio ma non mi va di buttare tutto, dopo la fatica che ho fatto a scriverlo! )

Allora:
1. La registrazione è obbligatoria, ha la funzione di attribuire DATA certa all'atto e costa 168 euro di tasse, più i bolli (14,62 euro per ogni 100 righe) e lo 0,5% dell'importo descritto nell'atto e versato a titolo di CAPARRA CONFIRMATORIA (se è a titolo di ACCONTO PREZZO l'aliquota è il 3%). Quest'ultimo importo, comunque, si recupera in sede di pagamento dell'imposta di registro al rogito.
2. La trascrizione, PUBBLICIZZANDO l'atto, ha la funzione di rendere l'atto stesso OPPONIBILE A TERZI. Essendo un atto pubblico è soggetto ad imposte varie e soprattutto all'onorario del notaio: per una casa media, e con un notaio che ti tratta bene perchè stipulerai con lui anche il rogito, te la cavi con 1.000 - 1.500 euro.
Quando è consigliabile la trascrizione? A mio avviso quando la caparra versata al preliminare è elevata, quando intercorre troppo tempo fra il preliminare ed il rogito, e soprattutto quando si teme che lo stesso immobile possa essere proposto ad altri!
Mi spiego con un esempio: ammettiamo che un venditore disonesto abbia stipulato TRE preliminari con tre persone diverse per lo stesso appartamento, e li abbia debitamente registrati. Scoperto l'inghippo, l'appartamento andrà a colui che avrà trascritto il preliminare, mentre gli altri non potranno che rivalersi sul venditore, che avrà già fatto sparire i soldi e non avrà nulla di intestato (se il venditore è un costruttore nel frattempo avrà chiuso la società, che comunque di solito è una Srl), e tanti saluti!!