Trasferimento di cubatura ed utilizzo parziale

[Wile]

Salve a tutti.
Probabilmente questa e' una questione regolata prettamente da regolamenti comunali, ma volevo vedere se c'e' una qualche normativa generale.

Mi e' stato proposto di costruire una casa su un lotto, tramite il trasferimento della cubatura di un altro fabbricato adiacente al lotto stesso che non puo' essere ricostruito in loco a causa delle distanze dalla strada.
Il fatto e' che il fabbricato da demolire ha una cubatura di circa 580mq lordi, quando me ne servono massimo 200. La proprieta' sarebbe tuttavia d'accordo a vendermi tutto al prezzo di soli 250mq, visto che e' loro interesse disfarsi del magazzino cadente per valorizzare il resto della corte da rivendere.
In ogni caso non riuscirebbero a trasferire la cubatura in altre parti della corte, visto i vincoli del Comune, solo facendo una bifamiliare riuscirebbero a sfruttarla appieno, ma cio' non rientra nei miei programmi (e soprattutto nella mia proposta)
Appurato che comunque della cubatura residua non potrei farmene nulla (200mq sono il mio limite di spesa) e anche volendo mi troverei un vicino attaccato a casa, sapete se in via generale questa si "conserva" (e quindi si possa utilizzare in un futuro) o e' soggetta a "decadenza"? So che sarebbe da chiedere al Comune, ma non vorrei facessero il "pesce in barile" dicendo che e' definitivamente persa quando invece con semplici operazioni si potrebbe mantenere per un futuro (anche solo fare un pergolato o un fabbricato accessorio).

Grazie e saluti.

 

[enrica agnelli]

ciao...quando si trasferisce una cubatura il tutto vien sancito con delle determine comunali che assegnano a quel lotto di terreno quella determinata capacità edificatoria...tale capacità le rimarrà!!
se tu di 580 mq ne edifichi solo 200mq il resto ti rimarrà come residuo di cubatura che potrai usare in un secondo momento!! qualcosa il comune ti chiederà di cedergli!!
se il piano regolatore assegna ad un lotto di terreno una determinata capacità edificatoria vuol dire che si puo' edificare al max quella quantità ma se non la usi tutta non e' che te la tolgono...ti rimane e la potrai usare un domani come vorrai considerando sempre tutti i limiti che ti impongono i regolamenti comunali ed urbanistici!!...il tuo caso è un eccezione ma il concetto è lo stesso!!
comunque chiedi sempre in comune prima di fare qualsiasi cosa...noi ti possiamo consigliare e dire in generale come funziona ma ovviamente tutto deve essere rapportato poi realmente alla situazione!!!

ciao ciao

 

[Wile]

Grazie infinite per la risposta!
E' ovvio che prima di fare ogni movimento chiedero' lumi in comune e loro comunque avranno l'ultima parola. Ma gia' presentarsi con considerazioni di carattere generale e' un aiuto, quantomeno per mettere il tarlo al tecnico che di fronte c'e' qualcuno che si e' informato e ci vogliono motivazioni valide per spiegare una loro decisione e che non dev'essere basata sulla "simpatia" (troppe volte accaduto...) o sul "cosi' e' e basta".
Vista la disponibilita' ne approfitto...!!!
In un caso del genere, la fattispecie dell'immobile e' classificabile come "terreno edificabile" con cubatura assegnata o come "immobile da ristrutturare" con demolizione e ricostruzione NON fedele (e quindi comunque pagamento completo degli oneri e senza possibilita' di sgravi)?
Questo per sapere a che tassazione si viene incontro (prima casa).

 

[enrica agnelli]

non posso darti delucidazioni in merito perchè non conosco il piano regolatore di bologna e comunque sicuramente dipenderà in parte dal comune...
di solito quando si trasferisce una cubatura la si trasferisce dando capacità edificatoria...come se il terreno su cui vi e' ora l'immobile perdesse la sua e la passasse al lotto vicino, puo' anche darsi che da piano regolatore il lotto che va a perdere la sua capacità ne abbia di piu' e per cui te ne cederebbero solo una parte!!
soprattutto bisogna vedere se puoi edificare una residenza perche' mi sembra che mi hai parlato di un capannone/magazzino e non vorrei che la cubatura che ti vanno a trasferire sul tuo lotto sia per altri usi e non residenziali!!
vai al comune fatti dire da piano regolatore come stanno le cose e che genere di volumetria andresti a trasferire e soprattutto se il lotto adiacente è di una tipologia tale da poter accettare tale cubatura!!

cioè se il lotto che ti vogliono vendere è di tipologia servizi o agricolo o altro comunque diverso da residenza non puoi edificare una residenza e comunque quando trasferisci una cubatura di solito il trasferimento avviene tra lotti di terreno della stessa tipologia e valore!!

apparte questo...come la metti la metti ma quando edifichi una prima casa comunque hai diritto ad agevolazioni fiscali!!!

 

[Wile]

Ancora grazie per la risposta.
Per il PSC/PRG hanno gia' chiesto e nessun problema a demolire il magazzino e fare un fabbricato ad uso residenziale (tra l'altro parte della cubatura e' gia' accatastata come residenziale) e avrebbero gia' anticipato il benestare, cosi' come per il lotto destinazione, facente parte della stessa unita' immobiliare e che necessiterebbe solo di un frazionamento. Si tratta di un ex fondo agricolo, ma urbanizzato. Il Comune ha gia' dato quindi un parere favorevole.

 

[enrica agnelli]

perfetto,perfetto!!
allora ti manca un buon tecnico che ti segua tutto e in bocca al lupo!!tienimi aggiornata...ok??

 

[Wile]

Non manchero'!!
Dobbiamo definire e valutare qualcosa riguardo la "location" (specie le emissioni elettromagnetiche, siamo vicino ad una centrale di distribuzione elettrica...), convincere il proprietario a "buttare alle ortiche" meta' della cubatura wall, ma li' e' "pane" per l'AI e vedere se l'operazione e' conveniente. Ci sentiamo!!! Grazie per ora!