Trasmissione immobile da figlio a genitori

[mdlsouza]

Salve.
Mia figlia ha acquistato , come prima casa, un immobile a Gaeta con i soldi dei genitori (dichiarato sul contratto). Ora ha necessità di acquistare un nuovo immobile a milano (dove risiede) e, per poter usufruire dei benefici fiscali per l'acquisto della prima casa, si deve "liberare" dell'immobile di Gaeta. Vorrei sapere quali sono le strade percorribili con relativi vantaggi e svantaggi.
Grazie

 

[francesca63]

Le strade sono due :
Vendita o donazione.

Per effettuare una vendita è necessario che vengano concretamente versate le somme necessarie,anche se può essere sufficiente stabilire una cifra più bassa di quella di mercato, ma che sia superiore al valore catastale.
Poi immagino (magari mi sbaglio) che se ha comprato la figlia con soldi vostri ,la scelta fosse per evitare a voi l'acquisto a Gaeta come seconda casa.
Quindi ,se avete già una prima casa,comprereste quella della figlia senza poter usufruire voi delle agevolazioni.
Costo di notaio,necessità di reale passaggio di denaro ,no agevolazioni.
Nessun problema però per il futuro.

Per la donazione paghereste solo notaio e imposte catastale e ipotecaria (imposte fisse 200euro per prima casa,3%per seconda casa).No imposte sulla donazione sotto il milione di euro per donazioni in linea diretta (genitori /figli).
Ma la donazione comporta seri problemi di rivendibilita dell'immobile,poiché c'è sempre il rischio che ,alla morte del donante,un erede impugni la donazione per lesione di legittima.E le banche di conseguenza non finanziano facilmente l'acquisto di immobili di provenienza donativa.

Per fare delle scelte ragionate sarebbe necessario valutare bene i valori in gioco,cioè valori reali e catastali delle case (Milano e Gaeta),disponibilità di denaro per l'eventuale acquisto dalla figlia,e altre variabili soggettive,quale la ipotetica necessità di rivendere Gaeta in futuro.

 

[mdlsouza]

Grazie Francesca per l'ampia ed esauriente spiegazione.

 

[Danielechiuso]

Salve, sono nuovo del forum. Riprendo questa discussione per non crearne un'alta simile.
Io ho all'incirca il solito problema: anni fa per problemi familiari la casa dove vivevo con i miei genitori e mio fratello andò all'asta; per fortuna riuscimmo a riprenderla e fu intestata a noi figli.
Purtroppo anni dopo, nel 2002, mio fratello è venuto a mancare per un incidente stradale, trovandomi unico proprietario.
Nel frattempo, 2010, ho acquistato un appartamento dove tutt'ora vivo con la mia compagna e per questo divenuto per me prima casa.
L'altra casa dove abitano i miei genitori è quindi soggetta ad IMU e pago una ragguardevole cifra, perché anche se mal messa però è grande ed ha diverse pertinenze ed annessi. Per loro invece sarebbe prima casa.
La soluzione della donazione a ritroso, da me ad uno dei miei genitori od a tutti e due potrebbe essere percorribile, non avendo problemi di eredità future essendo io unico, purtroppo, erede?
Grazie saluti

 

[francesca63]

Purtroppo anni dopo, nel 2002, mio fratello è venuto a mancare per un incidente stradale, trovandomi unico proprietario.

Questa affermazione mi risulta incomprensibile ; a meno che i tuoi genitori abbiano rinunciato all'eredità , avreste dovuto ereditare un terzo a testa dei beni di tuo fratello.

 

[Danielechiuso]

Si abbiamo deciso di trasferire tutta la proprietà a mio nome.

 

[ab.qualcosa]

non avendo problemi di eredità future essendo io unico, purtroppo, erede?

Il problema esiste comunque perché almeno in teoria, l'erede può sempre saltar fuori.

 

[francesca63]

La soluzione della donazione a ritroso, da me ad uno dei miei genitori od a tutti e due potrebbe essere percorribile, non avendo problemi di eredità future essendo io unico, purtroppo, erede?

Premettendo che non sarebbe "donazione a ritroso ", ma donazione e basta, potresti valutare di donare il solo usufrutto congiunto ad entrambi : pagheresti meno di notaio, e alla loro morte, il bene ritornerebbe tuo immediatamente, senza doverlo inserire in successione.
E non avresti problemi quando volessi venderlo .

 

[Danielechiuso]

Il problema esiste comunque perché almeno in teoria, l'erede può sempre saltar fuori.

In che senso?

 

[ab.qualcosa]

In che senso?

Che non esiste una maniera per eliminare completamente la possibilità che, per esempio, ci siano figli illegittimi.