Trattative, proposte e aste

[Slartibartfast]

Spunto di riflessione: ogni tanto vedo discussioni, parlo con colleghi di come comportarsi se ho una proposta e altre persone vogliono lo stesso immobile.
Qualcuno raccoglie altre proposte e le presenta tutte al proprietario, qualcuno ferma le trattative alla prima proposta, io sto un po' nel mezzo nel senso che dipende da che proposta ho raccolto in termini di prezzo, tempi, caparra, subordini vari o meno, ecc.

La mia riflessione in questo periodo è che il nostro primo cliente è quello che ci ha dato incarico di vendergli casa e quindi dobbiamo cercare di fare il massimo per vendere la casa al prezzo più alto possibile al cliente più sicuro possibile.

che ne dite?

 

[ingelman]

il nostro primo cliente è quello che ci ha dato incarico di vendergli casa e quindi dobbiamo cercare di fare il massimo per vendere la casa al prezzo più alto possibile al cliente più sicuro possibile.

Fino a quì non ci piove, inutile sottolineare che il nostro ruolo principale è di mediatore super partes a meno che non agiamo quali mandatari a titolo oneroso ...

Dico questo perchè la stessa considerazione la dovresti fare a parti inverse, ovvero " il proponete acquirente che si è affidato a te fidandosi sottoscrivendo una proposta d'acquisto e lasciando anche un assegno in deposito è anch'esso il primo cliente, potenziale acquirente, che merita attenzione.

Credo che sia inutile richiamare quanto il codice deontologico imporrebbe (ovvero con una proposta in corso non si dovrebberointraprendere altre trattative ed interrompere le visite .... fatto salva la contestualità degli eventi ...
ovvero due proposte fatte quasi in contemporanea da persone che hanno visto già l'immobile, seppur in tempi diversi. (queste sono le situazioni che almeno a me imbarazzano di più, ma ovviamente dobbiamo in questo caso lasciare decidere il proprietario quale proposta accettare sottoponedole entrambi.

Poi se vogliamo parlare di Agenti scaltri che pilotano la trattativa a favore di chi gli dà il compenso maggiorato, non parliamo più di codici comportamentali deontologici ma di scelte egoistiche commerciali ....

Io personalmente sposo l'etica anche se ha volte mi dà meno profitto .... le aste utilizzando la prima proposta (scorrettamente noi confronti del primo proponente) proprio non le digerisco .. Tranne nei casi di contestualità degli eventi.

Questo è il mio pensiero e spero di averlo esposto al meglio.

 

[Miciogatto]

E' una questione oggettivamente spinosa e i tuoi colleghi sono generalmente divisi in 2 fazioni:

PRO PRIMO ACQUIRENTE
- quando prendo una proposta (specialmente se è conforme all'incarico) fermo le visite e non raccolgo altre proposte anche se potenzialmente migliori. (Che poi "migliori" è un dato soggettivo che dovrebbe essere il venditore a valutare.)

Questo comportamento espone potenzialmente al rischio di richiesta di risarcimento da parte del venditore: se viene a sapere (e può dimostrarlo) che non hai raccolto una proposta di importo superiore può farti causa.


PRO VENDITORE
- raccolta una proposta non solo non fermo le visite ma sono disponibile, entro un lasso di tempo ragionevole, a raccoglierne altre: sarà il venditore a decidere.

Come succede negli open house, per esempio.

Questo comportamento può facilmente generare malumori ma questa volta nel potenziale acquirente che pensa che arrivare prima di altri gli dia una sorta di prelazione. E' comprensibile anche questo.


Diciamo che i malumori derivanti dalla prima fazione sono oggettivamente più rari, è facile che nessun venditore se ne accorga e se lo viene a sapere è difficile da dimostrare.

Il mio pensiero è che, se si agisce con la massima trasparenza con tutti i soggetti coinvolti e mettendo i puntini sulle i sin da subito (da quando si raccoglie l'incarico in poi) entrambi i modi di agire possano andare bene.

Certo se sono venditore mi piace più il primo, se sono acquirente, il secondo.

 

[brina82]

Credo che sia inutile richiamare quanto il codice deontologico imporrebbe (ovvero con una proposta in corso non si dovrebberointraprendere altre trattative ed interrompere le visite ....

C'è questo codice deontologico, oppure no?? Non ho capito.

 

[Miciogatto]

C'è questo codice deontologico, oppure no?? Non ho capito.

Non c'è un vero e proprio codice deontologico vincolante come quello degli albi professionali. E' in pratica solo su base volontaria per chi aderisce a una certa associazione di categoria.

Tra l'altro il discorso non raccolgo altre proposte potrebbe anche essere contrario alla legge, come spiegato prima.

 

[ab.qualcosa]

che ne dite?

Situazione del cavolo.
Personalmente accettazioni a breve e tendenzialmente precedenza al primo proponente, però informando il proprietario se arrivassero altri interessamenti seri.

In astratto se dovessi scegliere un percorso la cosa direi che, essendo chiari da subito, una eventuale nuova proposta dovrebbe automaticamente svincolare dall'irrevocabilità il primo proponente.

Parliamo di vendite, con le locazioni ormai (e finché le cose non cambiano), raccolgo candidature e poi faccio fare la proposta a chi mi indica il proprietario.

C'è questo codice deontologico, oppure no?? Non ho capito.

FIAIP ha un codice deontologico che prevede questa ipotesi (articolo 11).

 

[Umberto Granducato]

Parliamo di vendite, con le locazioni ormai (e finché le cose non cambiano), raccolgo candidature e poi faccio fare la proposta a chi mi indica il proprietario.

quoto

 

[Umberto Granducato]

C'è questo codice deontologico, oppure no?? Non ho capito.

il codice deontologico degli AI non esiste, va solo a buon senso e correttezza.
Esiste un codice deontologico della fiaip che non rispettano nemmeno i dirigenti quindi hai già capito a cosa serve

 

[brina82]

il codice deontologico degli AI non esiste, va solo a buon senso e correttezza.
Esiste un codice deontologico della fiaip che non rispettano nemmeno i dirigenti quindi hai già capito a cosa serve

Comprendo benissimo; anche gli Ingegneri ce l'hanno ma pure in questo caso penso venga poco rispettato...

 

[Slartibartfast]

Io ultimamente mi sto orientando a tutelare un po' di più il venditore. Mi dà fiducia con l'incarico, gli faccio spendere soldi per le verifiche urbanistiche e le eventuali sanatorie, gli prometto un bel marketing, poi penso che sia anche giusto cercare di spuntare il massimo.

La proposta spesso e volentieri è a ribasso e vincolata al mutuo. Mi è successo più di una volta di farla accettare, aspettare il mutuo sospendendo gli appuntamenti e dopo due mesi sentirmi dire che la banca non lo concede o che il tizio si è licenziato, ha fatto un prestito nel frattempo o "scusa a piacere" e non compra più... non è un bel servizio.